胡**、唐**与谭**、郭**房屋买卖合同纠纷民事判决书

审理经过

上诉人胡**、唐**因与被上诉人谭**、郭**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院于二○一五年六月三日作出的（2014）隆*二初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人唐**及其与上诉人胡**的共同委托代理人李**、被上诉人谭**及其与被上诉人郭**的共同委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，谭**、郭**系恋爱朋友，胡**、唐**系夫妻。2013年3月1日，双方协商，胡**、唐**自愿将以胡**的名义于2011年10月在隆回县某公司购买的一套房屋和车库转让给谭**、郭**，并于当天签订了《出让房转售协议》。该协议甲方为胡**，乙方为谭**、郭**。合同内容为：“甲方原在隆回县城西购置房屋一套，甲方因子女出外省工作需转售，乙方因无房需购买，现甲、乙双方根据有关政策和法律，协商一致，达成如下协议：1、甲方全家自愿将购置的房屋、车库转售给乙方。2、转售价格为叁拾陆**仟陆佰陆拾捌元整（366668.00元）。3、乙方交购房及车库押金伍万元，待甲方办好转售手续并将胡**购房名字更改为谭**、郭**名字且某公司认可同意后，甲方移交一切手续（含钥匙等）时，乙方交清剩余款项（押金抵购房款）。手续办理过程中乙方不负责任何费用。4、手续办好后，如乙方因故不愿购买押金不退。转售手续未办好，押金伍万元退还乙方。5、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，公司需要存执一份。签字后即可生效。”落款甲方唐**、胡**签名，乙方谭**、郭**签名。合同签订后，谭**、郭**按合同约定于当天交给唐**、胡**购房押金5万元，唐**、胡**给谭**、郭**出具了收条。当天双方一起到隆回县某公司将购房人胡**更名为谭**、郭**。谭**、郭**没有收到更名合同书，唐**、胡**没有办理好房屋转售手续。2013年3月30日，唐**以谭**、郭**的名义与黄某某达成了《出让房转售协议》，将涉案房屋及车库以388000.00元的价格转让给黄某某，双方约定定金1万元，余款于2013年4月10日前一次付清，并到隆回县某公司办理购房手续，发票、收据变更手续（房屋、车库、票据、维修基金、契税、水表、电表立户等），由黄某某承担变更名称费1000元和办理房产证工本费。2013年11月5日，涉案房屋在隆回县房产局进行了合同备案登记，购房人为黄某某。另查明，唐**与黄某某达成《出让房转售协议》时没有谭**、郭**的书面委托书，唐**、胡**没有要求解除合同的通知。后谭**、郭**找到唐**、胡**要求退还押金，唐**、胡**不愿退还，故酿成纠纷。

一审法院认为

原审法院认为，双方签订的《出让房转售协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。合同中未约定谭**、郭**支付购房款的具体期限，且唐**、胡**提交的证据不能证明其已办好了房屋转售手续，也不能证明谭**、郭**逾期不付款，不能证明谭**、郭**违约。即使谭**、郭**未按期支付购房款，也并不表示双方签订的《出让房转售协议》便会自动解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”唐**、胡**应该将解除合同的情况通知谭**、郭**，否则合同并未解除，唐**、胡**仍然要受该合同的约束。唐**在没有谭**、郭**的委托的情况下再次将涉案房屋转售给第三人黄某某，且事后谭**、郭**没有表示认可，唐**、胡**违反合同约定将涉案房屋出卖给他人，致使双方订立的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”故谭**、郭**诉讼请求只要求返还5万元的押金，系当事人对自己合法权益的处分，不违反法律规定，予以支持。唐**、胡**辩称其多交购房款11%的税及造成了其它损失，但其提交的证据不能证明该事实成立，其辩驳理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十五条之规定，并经审判委员会研究决定，判决：由胡**、唐**在判决生效后5日内共同返还5万元给谭克球、郭**。

上诉人诉称

胡**、唐**上诉称，其与谭**、郭**于2013年3月1日一起到隆回县某公司将购房人胡**更名为谭**、郭**，胡**、唐**已经履行了转售更名手续，胡**、唐**系在谭**、郭**不能按时交纳房款时经谭**、郭**同意才再次转售他人的，原审将《出让房转售协议》中的“押金”认定为定金错误，请求二审改判驳回谭**、郭**的诉讼请求。

被上诉人辩称

谭**、郭**答辩称，本案转售手续包括变更姓名、得到嘉**司认可和把钥匙交给谭**、郭**，胡**、唐**仅变更了姓名，其他合同义务没有履行，存在违约，原审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为，本院二审争议的焦点是双方签订《出让房转售协议》中约定的“押金”是否为定金，谭**、郭**是否存在违约行为以及胡**、唐**应否返还谭**、郭**5万元。谭**、郭**与胡**、唐**签订的《出让房转售协议》第四条约定：“手续办好后，如乙方因故不愿购买押金不退。转售手续未办好，押金伍万元退还乙方。”，该条没有约定胡**、唐**违约时需要双倍返还谭**、郭**10万元，该款约定的“押金”属于违约金，原审认定该款为定金不当。上述协议没有约定具体的履行期限，依据合同法第六十二条第四项的规定，谭**、郭**可以随时支付购房款，胡**、唐**可以要求谭**、郭**在合理期限内支付购房款。胡**、唐**没有通知谭**、郭**在合理期限内支付购房款，也没有举证证明谭**、郭**明确表示放弃购买本案房屋，故谭**、郭**不存在违约行为，本案房屋已被唐**转售他人，无法继续履行，原审据此判令胡**、唐**返还谭**、郭**5万元违约金正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费1050元，由胡**、唐**共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月九日