杨克者与平阳县住房和城乡规划建设局行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人杨克者因诉平阳县住房和城乡规划建设局（下称平阳县住建局）房屋行政登记一案，不服浙江省平阳县人民法院（2013）温平行初字第31号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。因本案需以其他案件的审理结果为依据，本院于2014年4月14日裁定中止本案的审理。后因中止事由消失，本院对本案恢复审理，现已审理终结。

2000年1月25日，原平阳**理局核准房屋所有权转移登记，确认平阳县昆阳镇大巷51号房屋的权属从杨克者转移至杨小平，并颁发平昆字第002230号房屋所有权证。现，平阳县住房和城乡规划建设局继受原平阳**理局的职权职责。

一审法院查明

原判认定：杨**与王**系夫妻，杨克者系杨**的父亲。涉案登记房屋坐落在平阳县昆阳镇大巷51号，系三层砖木混合楼房。该房屋于1992年3月25日登记在杨**（杨克者）名下，登记面积为156.96平方米。1998年12月28日，王**持《分家书》、房屋原所有权证、杨**户籍证明、户口簿等材料，以杨**名义向原平阳**理局申请将涉案房屋的所有权转移登记至杨**名下。审查中，原平阳**理局于1999年4月7日将该房屋的登记面积更正为159.96平方米。2000年1月25日，原平阳**理局核准所有权转移登记，并颁发平昆字第002230号房屋所有权证，确认涉案房屋的所有权人为杨**。2011年12月13日，平阳县住房和城乡规划建设局继受原平阳**理局的职权职责。2012年2月24日，杨**夫妻以涉案房屋为陈**、王**的债务向中国银**平阳县支行提供抵押担保，并于同月27日办理了抵押登记。2012年11月30日，平阳县人民法院判决确认中国银**平阳县支行对涉案房屋折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2013年5月31日，杨克者提起行政诉讼，要求撤销平昆字第002230号房屋所有权证附载的权属转移登记。

一审法院认为

原判认为，原平阳**理局对平阳县辖区内的房屋有权属登记的法定职权。平阳县住房和城乡规划建设局继受了该局的职权职责，系本案适格被告。被诉转移登记行为作出时，《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》（1999年修正）虽没有明确规定申请房屋权属登记需由原权利人和现权利人双方提出申请，但《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）第三条第二款、第三款对权属转移双方在概念上作出了区分。即房屋原权利人称为房屋权利人，而从原权利人手中获得了房屋但尚未取得房屋所有权证的主体称为房屋权利申请人。《办法》第十一条第一款规定：房屋权属登记由权利人（申请人）申请，明显隐含了房屋权属转移登记应由权利人和申请人共同提出申请的意思。《办法》第二十七条规定：登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查；且审查需做到“权属清楚、产权来源资料齐全”。涉案转移登记产权来源清楚，有房屋所有权证原件为证，但其产权归属申请人杨**的事实仅有一份权利人杨克者未签名捺印的《分家书》，尚不能证明涉案房屋“权属清楚”；审查过程中权利人杨克者和申请人杨**均未签字捺印，杨**在后续的抵押登记中虽默认了王**的行为，但不能免除登记机关的审查职责。登记程序设置的最终目的是为了确保登记结果的正确性，保护权利人的合法权益。原平阳**理局虽以申请时相关立法未明确设定双方申请的程序进行抗辩，但其获取的登记材料也未能充分证明涉案房屋的产权已转移至杨**，其审查未达到“权属清楚”的标准。综上，被诉登记行为事实证据不足，且未履行足以确保登记结果正确的法定程序，依法应予撤销。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。因中国银行**县支行善意取得了涉案房屋的抵押权，被诉房屋登记行为虽违法，但不应予以撤销。据此判决：确认原平阳**理局于2000年1月25日以平昆字第002230号房屋所有权证作出的房屋登记行为违法。

上诉人诉称

上诉人杨克者诉称：1.被诉房屋登记行为违法应予撤销。2.原判对中国银行**县支行善意取得的认定存在事实不清、证据不足。3.被上诉人因其违法行政行为给上诉人造成了损失，应当予以赔偿。综上，请求依法改判并赔偿上诉人经济损失90万元。

上诉人平阳县住建局诉称：1.原判认为房屋产权转移登记行为应由权利人和申请人共同提出没有法律依据。2.原判认为上诉人没有做到权属清楚、产权来源齐全缺乏事实根据，与法律规定不符。3.杨克者的起诉超过法定期限，起诉应依法裁定驳回。综上，请求改判驳回诉讼请求或裁定驳回起诉。

原审第三人杨**述称：确实存在分家的事实，但是本案的分家书是虚假的。请求依法判决。

原审第三人中国银**平阳县支行同意平阳住建局的上诉意见，并述称：1.生效的民事判决书可以证明第三人善意取得的事实，无需其他证据证实，同时在该民事案件庭审过程中，王**与杨**对于第三人善意取得抵押权也没有异议。2.抵押登记行为发生在2012年12月24日，是在《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》实施之后，原判适用该司法解释正确。请求依法判决。

被上诉人辩称

原审第三人王**没有向本院提交答辩状。

本院认为

各方当事人在一审诉讼中提供的证据均已随案移送至本院。二审诉讼中，上诉人平阳县住建局提供了涉案土地转移登记在杨**名下的登记审批材料，以证明杨克者在2000年土地转移登记时已经在四邻意见中签字确认，应视为当时已经知晓被诉房屋登记的内容。上诉人杨克者提交了《房屋产权转让书》，以证明该份协议才是真实的分家书，王**申请房屋转移登记时提交的分家书系伪造。本院为证实《分家书》是否有效，依职权调取了浙江省平阳县人民法院（2014）温平民初字第253号民事判决书及法律文书生效证明。本案的争议焦点是杨克者起诉是否超过起诉期限、被诉房屋登记行为权属依据是否清楚、中国银**平阳县支行是否构成善意取得等。综合各方当事人意见，本院认为：1.上诉人平阳县住建局、杨克者在二审诉讼中提供的证据不属于新证据，本院不予接纳。本院依职权调取的浙江省平阳县人民法院（2014）温平民初字第253号民事判决书及法律文书生效证明，各方均无异议，本院予以采信。根据涉案房屋产权登记材料，可以证实涉案房屋由一间三层（长11.50米，宽3.75米）楼房、左侧半间平房（长11.50米，宽1.52米）、右侧后部一间梯形平房组成。原判认定涉案房屋系三层楼房有误，本院予以纠正。本院对其他证据的认证意见与原判一致，据此认定的事实除涉案房屋的描述外均与原判无异。另查明，二审诉讼中，杨克者向平阳县人民法院提起民事诉讼，要求确认本案《分家书》无效。2014年12月15日，平阳县人民法院作出（2014）温平民初字第253号民事判决驳回原告杨克者的诉讼请求，现判决已经发生法律效力。2.《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”上诉人平阳县住建局未举证证明上诉人杨克者何时知道或应当知道被诉房屋登记行为的内容，其仅以杨克者住在附近且持有原房屋所有权证应当知晓被诉房屋转移登记为由主张本案起诉已超过2年期限，缺乏事实依据，本院不予支持。被诉行政行为于2000年作出，被上诉人自认于2013年知道该行政行为内容，至其提起诉讼，未超过法律规定的期限。3.《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条规定：“申请房屋产权登记，权利人应提交房屋产权的合法来源证明等。”《分家书》是被诉房屋登记的主要权源依据，原平阳**理局在没有证实《分家书》系杨克者真实意思表示的情况下，即将涉案房屋过户登记在杨**名下，缺乏事实和法律依据。但是，根据（2014）温平民初字第253号民事判决，可以证实杨克者于1992年签署《房屋产权转让书》同意将涉案房屋中除左侧半间一层平房（长11.50米，宽1.52米）之外的其余房屋处分给杨**。原平阳**理局将该部分房屋转移登记在杨**名下，并不侵犯杨克者的合法权益。4.《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的。参照前两款规定。”被上诉人中国银**平阳县支行与杨**夫妻签订抵押担保合同时，涉案房屋已登记在杨**名下，中国银**平阳县支行足以信赖杨**有合法产权并具有自由处分权，且于2012年2月27日办理房屋抵押登记，其权利应予保护。上诉人杨克者主张被上诉人中国银**平阳县支行不构成善意取得，缺乏证据证实，本院不予支持。5.涉案房屋左侧半间平房（长11.50米，宽1.52米）原登记在杨克者名下，杨克者在1992年时并没有将该部分房屋处分给杨**。因此，原平阳**理局依据《分家书》将该部分房屋转移登记至杨**名下，对杨克者的合法权益造成侵害，依法应当纠正。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，原平阳**理局将涉案左侧半间平房（长11.50米，宽1.52米）登记在杨**名下，应予确认违法。上诉人杨克者主张本案不能适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，缺乏法律依据，本院不予支持。6.《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十五条规定：“起诉状副本送达被告后，原告提出新的诉讼请求的，人民法院不予准许，但有正当理由的除外。”杨克者在二审诉讼中增加诉讼请求，要求平阳县住建局赔偿上诉人杨克者经济损失90万元，不符合上述规定中“有正当理由”的情形，本院不予准许。

综上，被诉房屋登记行为事实不清，但部分涉案房屋登记在杨**名下与杨克者于1992年签订《房屋产权转让书》时的意思表示一致，并不侵犯杨克者的合法权益。杨克者要求撤销原平阳**理局对该部分房屋的转移登记行为，本院不予支持。但原判确认被诉登记行为全部内容违法不当，本院予以纠正。据此，依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销浙江省平阳县人民法院（2013）温平行初字第31号行政判决；

二、确认原平阳**理局于2000年1月25日将平阳县昆阳镇大巷51号房屋中左侧半间平房（长11.50米，宽1.52米）登记在杨**名下的行为违法；

三、驳回杨克者的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费50元，由上诉人平阳县住房和城乡规划建设局负担；二审案件受理费50元，由上诉人杨克者负担。鉴定费14900元，由上诉人平阳县住房和城乡规划建设局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十七日