王**与长兴县人民政府行政征收、行政补偿一审行政判决书

审理经过

原告王**诉被告长兴县人民政府房屋征收行政补偿一案，原告于2014年11月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2014年11月13日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书，被告在法定期限内向本院提交了答辩状及作出具体行政行为的证据。本院依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案。原告王**及其委托代理人张**，被告长兴县人民政府的委托代理人许**、鲍**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告长兴县人民政府于2014年8月11日作出《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》（编号为：长政决字（2014）43号），并于2014年8月18日送达给了原告王**的丈夫张**。原告不服该征收补偿决定书，向本院提起行政诉讼。

被告长兴县人民政府在法定期限内向本院提交了以下作出具体行政行为的证据材料：1、（2013）浙长证字第1187号公证书，证明2013年7月24日长兴县公证处出具公证书证明《长兴县人民政府关于对老剧院地块房屋实施征收的决定》及红线图、老剧院地块房屋征收补偿及奖励方案的张贴；2、长兴常住人口信息，证明原告王**身份；3、房权证长字第××号房屋产权证复印件，证明涉案房屋产权登记情况；4、长土国用（2005）第1-2504号土地使用权证及附页，证明涉案房屋土地使用权情况；5、户室建筑面积及各层平面，证明涉案政府综合办公楼建筑情况；6、（2013）浙长证字第862号公证书，证明长兴县公证处出具公证书证明张贴《拟征收房屋调查结果公告》的情况；7、（2013）浙长证字第1140号公证书，证明长兴县公证处出具公证书证明张贴公开统计确定老剧院地块评估机构《公告》；8、（2013）浙长证字第1139号公证书，证明长兴县公证处出具公证书证明现场监督评估机构选择投票情况；9、（2013）浙长证字第1137号公证书，证明长兴县公证处出具公证书证明张贴《评估机构确定公告》的情况；10、老剧院地块王**房地产征收分户评估报告书，证明涉案房屋评估情况；11、老剧院地块评估报告及实测表发放送达表，证明涉案房屋评估报告的留置送达情况；12、关于房屋征收装修补偿上浮的说明，证明装修补偿费用上浮情况；13、（2013）浙长证字第1829号公证书，证明《老剧院地块征收房屋评估公示表》的张贴情况；14、长兴县住房和城乡建设局关于对老剧院地块王**户进行征收补偿的请示，证明长兴县住房和城乡建设局对老剧院地块王**户进行征收补偿的请示情况；15、被征收户上门工作情况记录，证明征收协商过程；16、征收补偿结算清单（货币补偿），证明货币补偿方案；17、征收补偿结算清单（产权调换），证明产权调换方案；18、（2013）浙长证字第1498公证书，证明2013年9月12日长兴县公证处出具公证书证明长兴县人民政府对《老剧院地块安置房屋评估总情况表》（营业房）进行张贴的情况；19、（2014）浙长证字第1184号公证书，证明2014年8月19日长兴县公证处出具公证书证明长兴县人民政府对《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》进行张贴的情况；20、（2014）浙长证字第1187号公正书，证明2014年8月19日长兴县公证处出具公证书证明长兴县人民政府将《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》送达给原告丈夫张**的情况。

原告诉称

原告王**诉称：被告长兴县人民政府征收房屋程序错误，2013年7月22日被告印发长政发（2013）54号《长兴县人民政府关于对老剧院地块房屋实施征收的决定》，因原告房屋2002年建成，年代较近，道路宽阔，故未想到被纳入旧城改造范围内。2013年10月底原告才偶然被告知自己营业房在征收范围内，期间均无征收工作人员上门告知、征求意见、了解情况，剥夺了原告的知情权、听证权和选择评估公司的权利。被告征收房屋误评乱估，指定的评估公司资质存疑，工作人员只给原告看评估报告复印件，不肯出示原件，2014年9月原告投诉12345县长热线才于2014年9月16日送达原告评估报告原件，原告看后发现评估报告漏洞百出，房屋评估人员未实地到场，钢混砖混辨别不清，装修未予评估，其评估结果没有依据。评估公司应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。原告的县前中街265号底层营业房远远低于相邻类似的房地产市场价格。比如同期的九川、县前西街绿城底层、县前东街通宝城、东方绿洲底层营业房等。被告房屋征收实施部门官僚主义严重，工作方法粗暴，原告营业房地势优越，2002年新建钢混高楼，门前独有大面积停车场、地下停车库，实用面积足公摊少，楼上政府办公用房，旁边自助银行、公积金中心，适宜经营任何项目，而老剧院地段的房屋年代久远，破旧败落，且都是划拨土地，其征收补偿结果却远远高于原告的出让土地上的房屋价值，明显不公。与原告同期征迁的相邻营业房，补偿价值也有很大出入。被告征收部门对原告的反映和诉求听而不闻，匆忙出具征收补偿决定书，侵害了原告的正当权益。故原告诉请：一、依法撤销被告作出的长政决字（2014）43号《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》；二、诉讼费用由被告负担。

原告王**向本院提交了以下证据材料：1、长兴县老剧院地块房屋征收补偿及奖励方案，证明被告工作人员李**于2014年9月初交付原告，证明被告未尽告知义务；2、告知书，证明被告于2013年6月5日起向老剧院地块动迁户发放征求意见表，明确已经确定了评估公司，拟定了评估价格，但未见县前中街房屋的预评价格，违反程序的事实；3、老剧院地块王**房地产征收分户评估报告书，证明被告于2014年9月16日才将报告书交付原告，同时证明该评估报告依据不足，被告委托的评估公司未到场实地勘察涉嫌出具虚假评估报告；4、房权证长字第××号房屋产权证，证明原告房屋为“钢混”结构，大楼层数9层，属中高层非住宅建筑物，原告营业房在沿街底层的事实；5.长土国用（2005）第1-2504号土地使用权证，证明原告的土地用途为金融保险业，是等级最高的出让性质的商业用地；6、长兴县基准地价更新研究（2010），证明原告的营业房比一般商业用房要高于20%价格；7、房地产估价原则释义，证明房地产估价必须遵循5个原则，不得弄虚作假；8、户室建筑面积（实测表），证明原告房屋所属大楼有地下室、电梯井、楼梯间、垃圾道、配电间、设备间、公共门厅、过道和值班室并与原告共同享有；9、滨河国际大厦商铺（2010年价格销售执行表），证明县前中街原告房屋附近的同等房地产价格在2010年销售价已经达到4.5万至4.7万平方米；10、绿城**铺价格表2014年6月13日、2013年11月12日太湖晨报，证明县前西街长兴绿城广场营业房销售价格远远高于原告房屋征收价格；11、长**绿洲2014年8月营业房销售价格，2013年6月19日太湖晨报，证明偏僻许多的县前东街营业房价格及附近商铺均价均超过原告房屋征收价格；老剧院地块征收房屋评估公示表，证明县前中街一楼营业房征收价格明显偏低，原告的房屋更低；13、照片一组，证明房屋年代成新、地段、位置、价格评估不公和征收后的规划，征收中间有问题。

被告辩称

被告长兴县人民政府辩称：长政决字（2014）43号《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项之规定，因旧城区改建的需要，被告于2013年7月22日依法作出《长兴县人民政府关于对老剧院地块房屋实施征收的决定》，决定对老剧院地块房屋实施征收。原告所有的坐落于长兴县雉城镇县前街政府综合楼底层的房屋位于征收范围内。该房屋产权证长字第××号，证载面积169.74平方米，土地证编号为长国土用（2005）第1-2504号，证载使用权面积为31.1平方米。房屋征收部门和房屋征收实施单位依法履行征收相关程序后，多次与原告协商未能在签约期限内达成房屋征收补偿协议，故于2014年7月20日向被告请示要求作出征收补偿决定。被告在收到房屋征收部门相关请示后，于2014年8月11日依照《老剧院地块房屋征收补偿及奖励方案》和湖州联**有限公司出具的（2013）房征字老剧院地块第721号《老剧院地块王**房地产征收分户评估报告书》等材料，依法作出《长兴县人民政府关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》，并于2014年8月18日将该决定书在征收范围内公告，同时依法进行了送达。因此，请求法院查明事实，依法判决维持被告作出的长政决字（2014）43号《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》的具体行政行为。

经庭审质证，原告对被告提交的证据1真实性无异议，但未见张贴县前中街，虽经墙上张贴公示，但一直未向原告送达；对证据2-4无异议；对证据5，认为长兴银河**公司是被告指定的中介公司，测绘的面积是否按照最新的房产测绘管理办法有待证实，故不予评论，考虑保留意见；对证据6，认为恰证明被告未对县前中街房屋进行调查，征收工作存在较大错误，违反程序规定；对证据7-9，认为日期在公证张贴征收决定之前，不符合规定，恰恰证明被告剥夺了县前中街被征收户参与评估机构的选择权；对证据10，认为系被告单方委托，原告毫不知情，也未见评估公司上门进行实地勘察估价，且该报告是原告多次投诉后才于2014年9月16日送达给原告的，内容漏洞百出，错误遍布；对证据11，认为真实性有异议，评估报告书送达原告为2014年9月16日，原告处有被告工作人员签字原件为证，被告提交的证据5中实测日期为2014年5月19日和2014年5月26日，2014年4月10日就送达评估报告显然不真实；对证据12，认为原告收到证据后才知道装修上浮60%，被告一直隐瞒原告，说明在征收工作中存在瑕疵；证据13，对张贴的真实性不做评价，但后来原告取得的公示表与被告举证的内容不一致，该公示表对老剧院地块县前中街房屋公示户数不足，价格相差悬殊；对证据14，认为属单方行为，与本案无关；对证据15，认为是被告单方制作的工作记录，恰好证明被告工作人员只跟原告丈夫张**接触三次；对证据16、17，认为是被告单方制作，原告毫不知情；对证据18，认为未在县前中街张贴，原告不知情；对证据19、20，认为是被告单方制作，不符合法律规定，应予撤销。本院经审查，认为被告提交的证据1-10、12-20能够证明其主张的证明对象，予以采信；证据11与被告提交的证据3不能相互印证，且缺乏真实性，本院不予采信。

本院查明

被告对原告提交的证据1的真实性没有异议；对证据2，认为从内容看应该是真实的，关于补偿标准，上面对拟征收房屋的中心价等都做了告知；对证据3，认为未到现场未进行实物评估，这是评估公司作出的，被告也无权对此进行评价，评估机构的选择，被告举证时已说明是依法确定的；对证据4、5没有异议；对证据6的材料真实性没有异议，但认为对具体地段房屋的价格并不是根据基准地价更新研究就可以得出，这是需要通过法定评估机构按照特定用途来评估的；对证据7，认为不属于证据；对证据8没有异议；对证据9-11的真实性有异议，除报纸外其它材料没有具体说明来源，房屋价格的评估是法定评估机构按照评估规则进行评估的，并不是简单罗列几个房地产的价格平衡参照就能作为征收地块的房地产价格，这种罗列的内容也不能改变分户评估报告的结论；对证据12的真实性没有异议，但对证明对象有异议；证据13，对其中用于证明房屋位置的两张照片没有异议，对其它照片，认为以此进行价格比较是不能成立的，价格不是比较可以出来的，是要经过评估的。本院经审查，对原告提交的证据1、2、6、12的真实性予以确认，但原告主张的证明对象本院不予确认；对证据3的真实性及送达时间予以确认，其它原告主张的证明对象不予确认；证据4、5、8，被告没有异议，本院予以采信；证据7，不符合证据形式，本院不予采信；证据9缺乏真实性，本院不予采信；对证据10、11中的报纸的真实性予以确认，其它材料缺乏真实性，本院不予采信；证据13，对其中用于证明房屋位置的两张照片予以采信，其它照片的真实性予以确认，但原告主张的证明对象本院不予确认。

本院经审理查明，原告王**拥有坐落于长兴县雉城镇县前街政府综合楼底层非住宅房屋一套。2013年7月22日，被告长兴县人民政府作出《关于对老剧院地块房屋实施征收的决定》（长政发（2013）54号），决定对包括原告涉案房屋在内的老剧院地块房屋进行征收。经过投票选择，确定湖州联**有限公司对被征收地块房屋进行评估。湖州联**有限公司针对原告所有的涉案房屋于2013年11月7日制作（2013）房征字老剧院地块第721号《老剧院地块王**房地产征收分户评估报告书》，并于2014年9月16日送达给了原告丈夫张**。在房屋征收补偿及奖励方案确定的签约期限内，由于原告与房屋征收部门无法达成补偿协议，根据房屋征收部门的申请，被告于2014年8月11日作出长政决字（2014）43号《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》，并于2014年8月18日进行了送达。该征收补偿决定载明：原告的房屋座落于长兴县雉城镇县前街政府综合楼底层，产权证编号长字第××号，房屋性质为非住宅，证载面积169.74平方米，经房屋测绘部门实测，面积173.89平方米，另有1991年以后建造的未登记建筑4.8平方米，属于征收范围。并作出如下补偿决定：一、货币补偿方案。被征收人应得货币补偿数额为9927416元，具体构成为：房屋补偿费7947982元；附属设施补偿费3348元；非住宅一次性停产停业搬迁、安装过渡费790434元；货币补偿奖励1185652元。二、产权调换方案。房源位于南门新天地·御街2号楼133号和135号营业房，建筑总面积为189.74平方米（每套房屋面积94.87平方米），产权调换房源价值4479523元，产权调换后由征收部门向原告支付房屋差价4262241元。三、原告应在收到该决定书之日起15日内在上述货币补偿和产权调换两套方案中进行选择并签订补偿协议、腾空房屋。

本院认为

本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条款中规定的“被征收房屋价值”不应局限于房屋本身价值，还应当包括房屋附属物价值、房屋装饰装修价值。本案中，被告委托的评估机构对原告被征收房屋价值的评估意见并未显示已包含了房屋装修价值，该评估机构也未单独对房屋装修价值进行评估，被告作出的涉案房屋征收补偿决定显然遗漏了对原告房屋装修价值的补偿，属于作出具体行政行为证据不足。关于被告提出的系原告不让评估机构进屋才导致房屋装修价值未予评估的抗辩意见，因缺乏事实依据，本院不予支持。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由**务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”住房和城**设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”本案中，评估机构对原告的被征收房屋进行评估后，评估报告书确切的送达时间是2014年9月16日，在被告作出涉案房屋征收补偿决定之后，致使原告无法行使申请复核评估及向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。故被告依据未予送达的房屋评估报告作出被诉房屋征收补偿决定的具体行政行为，违反法定程序。

综上，被告作出长政决字（2014）43号《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》的具体行政行为证据不足，程序违法，应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第3目之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销被告长兴县人民政府作出长政决字（2014）43号《关于对老剧院地块王**户房屋征收补偿决定书》的具体行政行为；

二、责令被告长兴县人民政府于本判决生效之日起重新作出房屋征收补偿决定。

本案受理费50元，由被告长兴县人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费50元，款汇浙江省高级人民法院，户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；开户银行：农业银行杭州市西湖支行；帐号：19000101040006575401001；单位编码：515001）

裁判日期

二〇一五年一月二十八日