童**与厦门市国土资源与房产管理局行政登记二审判决书

审理经过

上诉人童**因诉被上诉人厦门市国土资源与房产管理局房屋抵押登记一案，不服厦门市思明区人民法院（2009）思行初字第48号行政判决，向本院提起上诉。案件审理中，本院于2010年4月13日，以讼争“皇达大厦”写字楼19层E单元的权属尚未确定为由，中止本案诉讼。2014年4月15日，经本院审判委员会讨论决定，本案恢复审理。案件恢复审理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决查明，位于厦门市思明区后埭溪路的“皇达大厦”系厦门**杂公司、厦门环**限公司（后改为厦门**限公司，下称鸿**司）及台湾**公司合作建设的商品房项目。

1999年4月30日，童**与厦门皇达大厦筹建处签订0024937号《商品房预售合同》，由童**向厦门皇达大厦筹建处购买“皇达大厦”写字楼第19层F单元的商品房（建筑面积为237.97平方米，购房款人民币108万元已付清），周**（童**之母）作为童**的法定代理人在该合同上签章。1999年5月18日，该合同在原厦**地产交易中心登记备案。2000年11月，该房屋交付童**使用。

2001年6月28日，鸿**司、皇**公司与原福建**门分行（现为第三人兴业银**厦门分行，下称厦**银行）签订闽兴银厦营抵字（2001）051号《抵押合同》，约定以厦**银行为抵押权人，将包括“皇达大厦”第19层E单元在内的房产设置抵押。2001年6月29日，厦门**管理局（现为厦门市国土资源与房产管理局，下称厦门国土局）经审查后对该抵押合同予以办理了抵押登记，抵押登记号码为200109868。

2002年9月20日，鸿**司、皇**公司、陈**又与厦**银行签订闽兴银厦营抵字（2002）058号《抵押合同》，约定厦**银行为抵押权人，仍将包括“皇达大厦”第19层E单元在内的房产设置抵押。2002年10月21日，厦门国土局经审查后予以再次核准抵押登记，抵押登记号码为200220456。

2007年，厦**银行因与鸿**司、皇**公司借款合同纠纷案向厦门**民法院提起民事诉讼。2008年3月17日和2008年3月19日，厦门**民法院分别作出（2007）厦民初字第348号和（2007）厦民初字第357号《民事调解书》，确认厦**银行对闽兴银厦营抵字（2001）051号和（2002）058号《抵押合同》中包括“皇达大厦”第19层E单元在内的抵押物享有优先受偿权，并可申请由法院依法处理包括“皇达大厦”第19层E单元房产在内的抵押物，从中优先受偿等。

因借款人未能依调解协议按期还款，厦**银行向厦门**民法院申请强制执行。在执行过程中，部分案外人对厦门**民法院对闽兴银厦营抵字（2001）051号和（2002）058号《抵押合同》的部分房产采取的强制执行措施，向厦门**民法院提出执行异议，请求终止对上述房产的强制执行措施。2008年10月15日，厦门**民法院以（2008）厦执行字第160、161、162号《民事裁定书》，裁定驳回了案外人的异议。童潮旭认为其向厦门皇达大厦筹建处购买的系“皇达大厦”写字楼第19层E、F单元的商品房，厦门国土局接受申请办理抵押登记时，未行使审查职责，致使其所购买的19层E单元被办理了抵押登记，且列为执行财产进入拍卖程序，侵害了其合法权益。童潮旭遂提起行政诉讼，请求依法撤销厦门国土局所作的皇达大厦19层E单元抵押登记。

一审法院认为

原审法院认为，厦门国土局作为辖区内房地产行政主管部门，负责管理本行政区域内的房地产抵押登记管理工作，根据《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，对抵押当事人到登记机关办理房地产抵押登记的申请依法进行审核，决定是否予以登记是其法定职责。

本院认为

原审将本案的争议焦点归纳为：一、童**是否具备原告主体资格及其提起诉讼是否超过法定期限问题；二、厦门国土局作出抵押登记行为是否合法。

针对争议焦点即童**是否具备原告主体资格及其提起诉讼是否超过法定期限问题，厦门国土局及厦**银行认为，童**与厦门国土局的抵押登记行为并无法律上的利害关系，不具备原告主体资格，应驳回其起诉。对此，原审法院认为，童**起诉时已向法院提交了其向厦门皇达大厦筹建处购买“皇达大厦”写字楼第19层E、F单元的《商品房预售合同》，证明厦门国土局对“皇达大厦”第19层E单元的核准抵押登记行为，对其权利义务已产生了实际影响，至于童**提供的证据是否成立，不影响其依法提起行政诉讼的权利。故童**已履行了提供证明其起诉符合起诉条件的初步证明责任的义务，厦门国土局及厦**银行认为童**与厦门国土局的抵押登记行为并无法律上的利害关系，不具备原告主体资格，应驳回其起诉的理由，不予支持。而关于起诉是否超过法定期限的问题。原审法院认为，根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年。”本案厦门国土局将包括“皇达大厦”19层E单元房产在内的部分房产办理了抵押登记，童**并非该行政登记的相关相对人，无从知道具体行政行为的内容。因此，童**在厦门**民法院（2009）厦行终字第4号《行政裁定书》中诉称2008年“皇达大厦”19层E单元房产被列为执行财产进入拍卖程序，其才从厦门**民法院得知被告的抵押登记行为，理由成立。童**2008年才知道厦门国土局具体行政行为的内容，其于2008年12月1日提起本次行政诉讼，并未超过法定期限。

针对争议焦点即厦门国土局作出抵押登记行为是否合法的问题。原审法院认为，本案厦门国土局的抵押登记行为对童**权利义务产生了实际影响的仅仅涉及对“皇达大厦”19层E单元房产两次办理抵押登记的行为是否合法的问题，故本案中，法院仅对厦门国土局对“皇达大厦”19层E单元房产的抵押登记行为的合法性进行审查。本案中，童**认为其购买的系“皇达大厦”写字楼第19层E、F单元，并提供了相应的《商品房预售合同》，厦门国土局和厦**银行也提供了相应的《商品房预售合同》，从形式和内容可以确认与童**所提供的系同一份《商品房预售合同》，编号均为0024937号。只是在合同第一项内容的书写有所差异，即“皇达大厦写字楼第19层E、F单元”与“皇达大厦写字楼第19层F单元”之别，其余内容均为一致。对此，原审法院认为，童**虽提供了其购买的“皇达大厦”写字楼第19层E、F单元的《商品房预售合同》，但与厦门国土局所提供的《商品房预售合同》，并结合童**所提供的该商品房销售专用发票所载明的“皇达大厦第十九层F单元”，通过比较印证，可以推断业经登记机关办理合同登记备案手续的《商品房预售合同》中所载明的童**购买的应为“皇达大厦”第十九层F单元，而非第十九层E、F单元。在童**无证据否定厦门国土局所提供的证据的情况下，从证据高度盖然性的证明标准看，厦门国土局所提供证据的证明力明显大于童**对此事实的辩解，更有优势。童**所提供的《商品房预售合同》有进行过技术处理之嫌，其真实性无法确定。根据《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中证据的审核认定的相关规定，童**所提供的《商品房预售合同》存在影响证据真实性的因素，失去了证明价值，因此，应将此无法辨别真伪的证据排除在定案证据之外。故原审认为，“皇达大厦”第十九层E单元并未经登记机关即厦门国土局办理合同登记备案手续，即0024937号中**的应为《商品房预售合同》“皇达大厦”第十九层F单元，而非第十九层E、F单元。房地产登记备案行为具有公信力及公示效力，应以登记机关所记载的当事人权利内容为准，而不管登记的权利与权利人是否一致。即使登记记载的权利与当事人的实际权利存在不一致时，登记对善意第三人仍应该是正确的登记，本案厦**银行信赖登记机关的房屋登记备案行为并以其为根据取得担保物权，应当得到法律的保护。至于童**实际购买房屋面积是否已包含了第十九层E单元，并不影响厦门国土局对“皇达大厦”19层E单元房产作出的抵押登记行为的合法性。

综上，原审认为，厦门国土局作出对“皇达大厦”19层E单元房产两次办理抵押登记的行为符合《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，并无不当。童**的诉讼理由，不予采纳。依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回童**请求撤销厦门市国土资源与房产管理局所作的“皇达大厦”19层E单元房产抵押登记的诉讼请求。一审案件受理费50元，由童**负担。

二审裁判结果

上诉人童**不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院关于“皇达大厦”19层E单元未经被上诉人办理合同登记备案的认定是错误的；二、被上诉人作出的200109868号抵押登记和200220456号抵押登记的具体行政行为违法，依法应予撤销。综上，请求：1、撤销厦门市思明区人民法院（2009）思行初字第48号行政判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即撤销被上诉人对“皇达大厦”19层E单元房产办理的两次抵押登记；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。二审审理时，上诉人将其上诉请求的第一项变更为：撤销厦门市思明区人民法院（2009）思行初字第48号行政判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求或将本案发回原审法院重新审理。理由是：其购买的房产为皇达大厦19层E、F单元，被上诉人未为其E单元办理预售登记，存在过失，且又将E单元为抵押权人厦**银行办理抵押登记，应予撤销。同时，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定，开发商将在建工程抵押只能是为取得在建工程继续建造资金的贷款，而本案开发商并非以此目的进行贷款，该抵押登记亦因违法而应撤销。

被上诉人厦门国土局答辩称，一、原审判决正确，应予支持；二、被上诉人坚持在一审的答辩意见；三、被上诉人一再强调备案的商品房预售合同所附的平面图包含了E单元、F单元，这是上诉人自身的误读，因为预售合同中的文字表述十分清楚，购买的房产仅为F单元，不包括E单元，附图也表明E单元和F单元是分开的，文字表述和附图并无矛盾。

原审第三人厦**银行认为，一、原审法院关于“皇达大厦”19层E单元未经被上诉人厦门国土局办理合同备案登记的认定是正确的；二、被上诉人作出的200119868号抵押登记和200220456号抵押登记的具体行政行为合法有效，依法应予维持；三、厦**银行作为善意第三人在上述问题上并无任何过错，且其抵押权已经得到法院的生效调解书的确认，应予维持。综上，请求驳回上诉，维持原判。

各方当事人向原审法院提交的证据材料均随案移送本院。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

上诉人童**主张，原审判决对双方所提交的《商品房预售合同》的内容未全面摘录，合同还包括附件一，即其所购买的房产所在楼层的平面图，而该平面图将楼层的各单元标示清楚，其中E、F单元还用加粗黑线框出。对上诉人的该主张，因双方当事人对合同内容的真实性没有异议，童**主张的遗漏内容，可以采信。

本案的争议焦点：童潮旭以其向开发商购买的房产包括19层E单元为由，要求撤销厦门国土局对该房产办理的抵押登记，有否事实和法律依据。

本院认为，根据在案证据可以认定，1999年1月29日，厦门皇达大厦筹建处向童**开具商品房销售专用发票1份，发票的内容为，购房单位：童**；楼名、层数及地址为：皇达大厦19层F单元，建筑面积为237.97平方米；金额为108万元。1999年4月30日，童**（乙方，因其时年未及4周岁，由其母亲、法定代理人周**代理）与厦门市皇达大厦筹建处（甲方）签订商品房预售合同1份，主要内容为：甲方将坐落于开元区后埭溪路皇达大厦写字楼19层F单元的商品房（房屋建筑面积237.97平方米，分摊58.09平方米）出售给乙方。该商品房的基本情况已记载于本合同附件一。乙方已对甲方所要出售的商品房做了充分了解并愿意购买。甲乙双方议定的上述商品房成交价格为108万元。乙方于1998年12月30日前一次性付清给甲方。甲方应于1999年4月30日将上述商品房建成并正式交付给乙方。（合同条款第一、二、三条）。合同第十三条还约定，本合同一式三份，双方各执一份，送厦门市房地产市场管理处登记、存档一份。合同的附件一包括房产坐落、装修要求、附图等内容，其中的附图即为该楼层的平面图，平面图载明，楼层共分割成14单元，编号从A至N，F与E、H单元相邻，其中E、F单元还以加粗黑线框出，比较醒目。1999年5月18日，厦门**易中心在该合同上加盖“商品房购销合同登记专用章”。以上事实，双方当事人均无异议。可以认定，童**作为买受人，向房地产管理部门申请购房登记的内容仅为19层F单元。至于合同的附件部分将E、F单元以加粗线框出，仅能证明双方在签订预售合同时，E、F单元已经完成分割并独立存在，且E、F单元相邻。因E单元并非合同条款约定的预售标的物，故童**主张其亦将E单元办理预售登记，没有事实依据，不予采信。至于童**所持有的同样编号为0024937号《商品房预售合同》如何记载，其实际购买的房产是否包括19层E单元，因该合同并未提交给房地产管理部门，房地产部门无法审查也无从审查。因此，童**向房地产管理部门申请登记的范围仅为19层F单元的事实应予认定。

综上，没有证据证明童潮旭系19层E单元的产权人或者其已就19层E单元的购买而向厦门国土局办理预售登记，其以厦门国土局为厦**银行办理该房产的抵押登记侵犯其合法权益为由，要求撤销厦门国土局对该房产办理的抵押登记，没有事实和法律依据。其为此而提出的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人童**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十七日