赵*与枣庄**理局行政登记再审行政判决书

审理经过

杨**与赵*、枣庄**理局（简称市房管局）房屋行政登记一案，枣庄市薛城区人民法院于2010年11月10日作出（2010）薛*初字第16号行政判决。杨**不服，提出上诉后又申请撤回，本院于2011年4月27日作出（2011）枣行终字第11号行政裁定，予以准许。枣庄市薛城区人民法院（2010）薛*初字第16号行政判决，已经发生法律效力。杨**向检察机关申诉，山东省枣庄市人民检察院于2011年9月29日作出枣检行抗（2011）2号行政抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2011年10月17日作出（2011）枣行抗字第2号行政裁定，指令枣庄市薛城区人民法院再审本案，该院于2013年11月20日作出（2012）薛*再初字第1号行政判决。杨**不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日、12月2日公开开庭审理了本案。上诉人杨**及委托代理人金*，被上诉人赵*委托代理人胡**，原审被告市房管局委托代理人巩**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经杨**申请，市房管局于2009年7月9日将位于枣庄市薛城区怡苑小区1号楼东数第二户、第三户分别为杨**颁发了枣*房权证S676字第××号（简称260248号）和枣*房权证S660字第××号（简称260241号）《房屋所有权证》。市房管局向一审法院提供了以下证据、依据。证据：1、枣房权证薛**第××号（简称G20××04号）《房屋所有权证》登记档案；2、260248号《房屋所有权证》登记档案；3、260241号《房屋所有权证》登记档案；4、枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书及协助执行通知书；5、枣庄市薛城区人民法院（2009）薛**765-3号民事裁定书及协助执行通知书。依据：1、《房屋登记办法》；2、最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法*（2004）5号）。

赵*起诉至一审法院称，赵*与枣庄市薛**开发中心（简称新兴房屋开发中心）民间借贷纠纷一案，于2009年4月提起民事诉讼，赵*申请法院查封了新兴房屋开发中心位于枣庄市薛城区永兴东路怡苑小区门市房一层八间及二、三、四层。同年4月28日，枣庄市薛城区人民法院向枣庄市薛城区房产交易监理所送达了民事裁定书及协助执行通知书，该监理所予以签收。2009年7月9日，在枣庄市薛城区人民法院未解除查封的情况下，市房管局将已查封的房产过户登记给了杨**，侵害了赵*的合法权益。请求法院撤销260241号、260248号《房屋所有权证》；诉讼费用由市房管局承担。

一审被告辩称

市房管局答辩称，一、赵*与260248号《房屋所有权证》项下的房产不存在利害关系，其诉请撤销该证没有法律和事实依据。二、市房管局为杨**颁发260241号《房屋所有权证》的理由如下：1、市房管局仅实际收到枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书而未收到相应的协助执行通知书；2、依据最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条的规定，法院在查封前，应先向登记机关查询拟查封房产的登记情况，因相关人员未在查封前查询，造成因民事裁定书未记载所查封房屋登记号，未准确记载查封房屋的登记信息而使市房管局工作人员认为是预查封，故未将该民事裁定书放入260241号房屋登记档案内，从而造成在为该房屋办理转移登记时未发现枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书裁定查封的是该房产。基于此，市房管局为杨**颁发260241号《房屋所有权证》的行为，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，依法应予维持。

杨**述称，同意市房管局的答辩意见。同时还认为：1、赵*主体不适格；2、本案不属于人民法院受案范围；3、赵*的起诉已超过3个月的诉讼时效；4、赵*只能要求撤销市房管局的房屋登记行为，而不能要求撤销市房管局颁发给杨**的《房屋所有权证》。

一审法院查明

一审法院审理查明，2009年4月27日，赵*因民间借贷纠纷，申请该院查封了新兴房屋开发中心开发的位于枣庄市薛城区永兴东路怡苑小区门市房一层八间，面积450平方米，二、三、四层面积1050平方米。该院依法向枣庄市薛城区房产交易监理所送达了枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书及协助执行通知书，该监理所签收。2009年7月，杨**通过与新兴房屋开发中心签订房屋买卖合同，并向市房管局提交相关手续，由市房管局将已被该院依法查封的上述房屋转移登记给了杨**，并为杨**颁发了260241号及260248号《房屋所有权证》。

一审法院认为

一审法院认为，赵*与被诉行政行为存在行政法上的利害关系，是本案适格的诉讼主体，其起诉未超过诉讼时效，该案属于人民法院受案范围。由于市房管局工作疏漏，致使已被该院依法查封、产权待定的房屋转移登记给了杨**，市房管局为杨**颁发《房屋所有权证》的行政行为违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第2目及最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条的规定，依法予以撤销。依据以上规定，判决：撤销市房管局为杨**颁发的260241号及260248号《房屋所有权证》。案件受理费五十元，由市房管局负担。

再审申请人称/抗诉机关称

检察机关抗诉认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。一、枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书内容显示所要查封的房产至少是四层以上（含四层），而260248号《房屋所有权证》项下的房产的自然状况仅有三层。从房屋面积来看，以上民事裁定书查封的房产面积为1500平方米，而260241号《房屋所有权证》项下的房屋面积为1636.23平方米。因此，以上民事裁定书不能证明所查封的是260248号《房屋所有权证》项下的房产。二、导致市房管局不能正常为枣庄市薛城区人民法院所查封房屋办理查封登记的原因是法院自身的程序错误，而法院在对房产查封时未按照法定程序办理才是导致该案房屋未办理查封登记的原因。依据最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条的规定，法院在查封前应先向登记机关查询拟查封房产的登记情况，因相关人员未在查封前查询，造成因民事裁定书未记载所查封房屋登记号、未准确记载查封房屋的登记信息。因此，市房管局在为杨**颁发房产证的过程中并无疏漏。三、杨**购买260248号房屋时，以市场价格足额支付房款，其在善意无过失的情况下取得房屋所有权，是合法产权人。最**法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款也明确承认善意取得对查封物的适用。

一审法院再审时，杨**的申诉理由与检察机关的抗诉意见一致。同时认为，法院查封系由赵*与新兴房屋开发中心民间借贷纠纷一案引起，赵*与新兴房屋开发中心负责人周*之间存在恶意串通的嫌疑，赵*行政诉讼起诉的理由与客观事实不符。综上，原判决以有瑕疵的查封裁定为依据，判决撤销杨**合法取得的房产证，适用法律确有错误。

市房管局再审答辩意见与一审答辩意见一致。

再审被申请人辩称

赵*再审答辩称，法院向枣庄市薛城区房产交易监理所送达协助执行通知书时，虽未记载房产证号，但载明了所查封房屋的具体位置，并不影响查封的效力。涉案房屋包括在查封的房屋范围内，在查封时，法院在涉案房产处张贴了公告并加封封条，进行了公示。杨**购买涉案房屋的价格明显低于市场价格，不构成善意取得。枣庄市薛城区人民法院因市房管局的转移登记行为，对枣庄市薛城区房产交易监理所作出了罚款决定，山东省**民法院维持了该罚款决定。市房管局将被法院查封的房屋过户给杨**，违法性明显。综上所述，原审判决既有事实依据，又有法律依据，请求法院驳回抗诉、维持原判。

一审法院再审查明，1997年，新兴房屋开发中心在枣庄市薛城区永兴东路南侧自建怡苑小区1号楼营业房，结构为三层，局部四层，建筑面积2052.67平方米。该楼一层共十间，楼梯以东四间，楼梯以西六间。楼梯以东房屋为三层，楼梯以西为四层，房产登记证号为G20××04号。

2005年9月11日，沈*以20万元购买东数第一、二间，一至三层东户的营业用房，建筑面积210.24平方米。2006年10月1日，康*、褚**以21万元购买东数第三、四间（楼梯以东第一、二间），一至三层东户的营业用房，建筑面积208.22平方米。购买后，两户均未办理产权过户手续。

2008年3月21日，新兴房屋开发中心以其职工王**名义在原枣庄市**路支行贷款190万元，新兴房屋开发中心以本案争议房产枣庄市薛城区怡苑小区1号楼作抵押担保。

2009年4月27日，赵*因与新兴房屋开发中心民间借贷纠纷一案，申请枣庄**民法院查封了新兴房屋开发中心位于枣庄市薛城区永兴东路怡苑小区1号楼门市房一层八间，面积450平方米，二、三、四层面积1050平方米。该院于同年4月27日依法向枣庄市薛城区房产交易监理所送达了枣庄**民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书及协助执行通知书，协助单位予以签收。

2009年4月27日，该院裁定查封该房产时，该房产尚未解除抵押。2009年7月6日，杨**与原枣庄市**路支行、新兴房屋开发中心三方达成协议，杨**以购买抵押物（总价款280万元）的形式替贷款人偿还了逾期本息共计206万元，原枣庄市**路支行将房产他项权证退还给抵押人转给杨**，并到房产抵押登记部门撤销了抵押登记。

2009年7月，杨**从康*、褚**手里以40万元的价格购买了枣庄市薛城区怡苑小区1号楼东数第三、四间（东数第二户，楼梯以东第一、二间一至三层，面积208.22平方米）营业用房。为了便于过户，杨**与新兴房屋开发中心重新签订了商品房买卖合同，合同注明的购买时间为2006年10月1日，购买价格为21万元。2009年7月9日，经杨**申请，市房管局将以上房屋转移登记给了杨**，并为其颁发了260248号《房屋所有权证》。

2009年7月，杨**与新兴房屋开发中心签订了商品房买卖合同，双方约定杨**一次性付款280万元，购买枣庄市薛城区怡苑小区1号楼楼梯以西（含楼梯）一至四层的营业用房，建筑面积1636.23平方米。2009年7月9日，经杨**申请，市房管局将已被枣庄**民法院查封的枣庄市薛城区怡苑小区1号楼门市房一层六间，一至四层的营业房（东数第三户），转移登记给了杨**，并为其颁发了260241号《房屋所有权证》。

2012年7月3日，枣庄**估事务所出具说明，确定在2009年7月争议房产价格为每平方米4700元。

一审法院再审认为，一、一审法院作出财产保全裁定后查封前，没有依法查询被查封房屋的登记情况，虽然存有瑕疵，但裁定注明的被查封房屋位置清楚，也明确了房屋的性质、层数、所有人，而且在协助执行通知书中也明确载明该房屋登记在市房管局处，一审法院作出裁定的程序、内容均符合法律规定，查封具有法律效力，对当事人及市房管局均具有约束力。没有查询房产登记情况，只能反映出工作人员工作不细致，但并不能导致查封无效。二、行政登记无善意取得对抗原则，不能适用《中华人民共和国物权法》善意取得的相关规定。即使杨**购买该房屋的行为构成善意取得，也只能待法院解除对该房屋的查封后，才能办理过户手续。三、杨**在枣庄市公安局市中分局报案称周*涉嫌诈骗，公安机关以非法处置查封、扣押、冻结财产罪立案，但该案的侦查结果对本案并没有影响。无论周*是否构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，市房管局将已被法院依法查封的房屋分户转移登记给杨**，并为其颁发《房屋所有权证》的行为都是违反法律规定的。杨**及市房管局主张基于先刑后行的诉讼原则，本案应依法中止审理的理由不能成立。260248号《房屋所有权证》项下的房屋，是康*、褚**早在2006年10月1日就已经全款购买并实际占用，对未办理过户登记手续其二人也无过错，法院的查封不应包括这两间房屋。因此，市房管局将该部分房屋转移登记给杨**，并为其颁发260248号《房屋所有权证》的行政行为已无撤销的必要。登记在260241号《房屋所有权证》项下，位于枣庄市薛城区怡苑小区1号楼楼梯以西一至四层的营业用房已被法院查封，由于市房管局的工作疏漏，将已被法院依法查封、产权待定的房屋分户转移登记给杨**，并为其颁发260241号《房屋所有权证》的行政行为显然违反相关法律规定。因此，市房管局颁发给杨**的《房屋所有权证》应依法予以撤销。

综上，原判决认定的基本事实部分不当，依法应予改判。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第2目、最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十八条及最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条、第二十二条、最**法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、维持该院（2010）薛行初字第16号行政判决中“撤销被告枣庄**理局为第三人杨**颁发的枣薛房权证S660字第××号《房屋所有权证》及诉讼费五十元，由原审被告枣庄**理局负担”部分内容；二、撤销该院（2010）薛行初字第16号行政判决中“撤销被告枣庄**理局为第三人杨**颁发的枣薛房权证S676字第××号《房屋所有权证》”部分内容；三、驳回原审原告赵*的其他诉讼请求。

杨**不服一审再审判决，上诉称，一审再审判决认定事实不清，适用法律不当。理由：一、赵*要求撤销杨**《房屋所有权证》的诉讼请求不能成立，其只能申请撤销市房管局的房屋登记行为。其要求撤销260241号《房屋所有权证》属于适用法律错误。二、因法院查封前未按照相关规定查询拟查封房产的登记情况，造成裁定书未记载所查封房产的登记证号，未有准确的房产登记信息，致使房产部门工作人员认为是预查封，导致一系列问题的出现。无论从保护房屋所有权人利益出发还是从保护债权人利益出发，人民法院在不了解房屋产权信息的情况下，均应向房产部门查询信息后再予以查封。一审法院的查封违反法定程序，查封裁定载明的“面积、层数”等内容均与客观实际不一致，应认定查封无法律效力。再审法院只认定查封裁定存有“瑕疵”不能成立。杨**支付巨额资金购买争议房产无任何过错，构成善意取得。请求二审法院撤销一审再审及原审判决，改判维持市房管局的颁证行为。

赵*答辩称，一、抗诉启动的再审案件，审理范围应以检察机关的抗诉书为准。在再审庭审时抗诉机关出庭人员当庭表示抗诉范围是针对法院撤销260248号《房屋所有权证》，故原审撤销260241号《房屋所有权证》不属于再审范围，亦不属于上诉范围，法院应予以维持。二、法院查封裁定及驳回执行异议裁定均是生效的。法院查封裁定明确了查封房屋的具体位置、性质、所有权人，标的是确定、唯一的，协助单位未提出异议，查封裁定已经发生法律效力。杨**提出执行异议被驳回后没有依法提起执行异议之诉，驳回执行异议裁定已经发生法律效力。三、杨**自称无过错不能成立。法院查封时在涉案房产处张贴了公告并加封封条，向房产登记部门送达了查封裁定书和协助执行通知书，这就在客观上对社会大众公告了该房产已经被法院查封，可以推定杨**在购买时已经知道涉案房屋已经被查封的事实。一审法院经咨询，2009年涉案房屋价格为每平方米4700元左右，即涉案房屋总价值近800万元，而杨**只付出了280万元的对价购买，明显低于市场价格，不能构成善意取得。四、市房管局的颁证行为违法，应予撤销。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条，《房屋登记办法》第二十二条第六项对法院查封的房产不予转移登记作了规定，而本案市房管局将法院查封的房屋办理转移登记违法性是明显的，其颁证行为应予撤销。请求二审法院驳回上诉，维持一审再审判决。

市房管局答辩称，一、枣庄**民法院是查封裁定的作出单位，与被诉行政行为有利害关系，由其再审该案有违程序正义原则。本案所涉财产保全行为确有错误，理由同一审阶段的答辩意见。二、一审判决撤销260241号《房屋所有权证》不妥。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记为准，而房产证仅为权利凭证，即使被撤销亦不影响房屋登记的效力。三、由于查封裁定错误，不应作为羁束市房管局为杨**办理转移登记的依据。

二审期间，本院对涉案楼房进行了现场勘验，以承重梁为标准从东至西数，一层房屋间数为十二间。枣庄**管理局测绘队工作人员解释，当时新兴房屋开发中心办理房产证时未要求对每层进行房间分割，所以在颁证时是对整一层进行的测绘。

杨**对勘验笔录内容及制作过程无异议。认为该笔录能够证明枣庄市薛城区人民法院对涉案房屋查封时，位置、面积不具体。

赵*对勘验过程无异议，认为枣庄市薛城区人民法院查封时是以一层门市的八个卷帘门为标准计算的间数。

市房管局对勘验笔录内容及制作过程无异议，认为枣庄市薛城区人民法院查封时以一层门市的八个卷帘门为标准计算间数不符合法律规定，应以房管部门登记的间数为准。从本案情况看，如果以卷帘门为标准计算间数，法院查封的应是整栋楼。

市房管局于2014年3月18日对涉诉楼房进行了拍照，各方对两张照片无异议。

杨**提供以下证据材料：1、27张照片，证明以圈梁数一层房屋共有十二间。三层楼的房屋有两家业主，一家是沈*，在最东头的一、二间，一家是杨**，在东数第三、四间。三层楼中，东数一、二间一个楼梯，三、四间一个楼梯。整栋楼，从东数五至十二间共用一个楼梯。四层楼中二、三、四层都是框架结构。杨**从康*、褚**手中以40万元价格购买，从新兴房屋开发中心手中以280万元购买。2、枣庄市新**有限公司于2007年9月11日作出的枣新评估字2007第J567号房地产估价报告。证明2007年9月11日，涉案楼房面积为2052.67平方米，市场价值为3202165元，单价为1559.9元每平方米。3、G20××04号房产证。证明涉案房屋总建筑面积为2052.67平方米，与证据2相印证，该房屋在2009年7月6日之前一直处于抵押状态，杨**于2009年7月6日替新兴房屋开发中心垫付完银行贷款后才于2009年7月7日解除抵押。4、杨**与新兴房屋开发中心签订的房屋买卖合同及证明复印件各一份、杨**与原枣庄市**路支行签订的协议复印件一份。证明杨**于2009年7月6日以280万元购买涉案房屋的1636.23平方米，单价为1711.25元每平方米，其中替新兴房屋开发中垫付银行贷款206万元。5、2009年7月13日，购买208.22平方米房屋的契税完税证。证明政府认可的计税金额为41.6万元与实际购买价40万元相差无几。6、2009年7月7日购买1636.23平方米房屋的契税完税证。证明政府确认的计税金额312万元与实际交易价格280万元相差无几。7、杨**向新兴房屋开发中心付款证明。证明杨**共向新兴房屋开发中心直接或间接支付房款289.498万元。（1）2009年6月10日周*给杨**写的欠条，金额2.5万元；（2）2009年6月28日周*给杨**写的收到预付怡苑小区1号楼购房款9.5万元的收条；（3）2009年7月6日收到怡苑小区1号楼预付购房款3万元；（4）2009年7月6日收到杨**购房款10.258万元，其中8.88万元交地税、买烟780元、修水泵1.3万元；（5）2009年7月7日收到杨**购买怡苑小区1号楼房款10万元；（6）2009年7月7日收到杨**购买怡苑小区1号楼房款20万元；（7）2009年7月16日收到怡苑小区1号楼房款10万元。证据7（3）-（7）项收条中均有周*签字并加盖了新兴房屋开发中心公章。另外，杨**替新兴房屋开发中心交纳营业税8.88万元、契税9.36万元，偿还抵押贷款及利息206万元，共计支付给新兴房屋开发中心款项289.498万元。8、百顺超市业主蒋**及洪河浴池业主田**的证词。证明两人未见过法院张贴的封条。

赵*对以上证据质证认为，1、证据1照片不能证明房屋价格，应以现状为准，一层应以门头计算间数，窗户不应算间数。2、证据2是复印件，且是2007年作出，不是涉案房屋的交易行为发生之时，该评估报告是专为贷款而进行的评估，不能挪作他用。涉案的房产系商业用房，杨**按照1700元每平方米左右购买，明显低于商业用房的价格。3、证据4均是复印件，不能作为证据使用，如果与原件核对一致，质证意见如下：房屋买卖合同与市房管局登记档案中的合同不一致，市房管局登记档案中的合同、购房发票金额是160万元，而不是280万元。赵*认为应是160万元购买的涉案房屋。对杨**代偿206万元无争议。4、证据5、6协议中没有约定由新兴房屋开发中心承担完税款，因此，杨**主张替新兴房屋开发中心垫付完税款不能成立。计税价格不能认定为当时的市场价。一审法院对当时的市场价向估价鉴定机构征询了意见，鉴定机构认为，2009年争议房产均价为4700元每平方米。5、证据7中收条、欠条的真实性无法确认，仅凭收条、欠条不能证明房款的支付，还需要相应的支付凭证。6、证据8中的证人按照法律规定应当出庭作证。该组证言本身的真实性不能确认，即使是真实的，但基于他们自身的利害关系，也可能作出不真实的证明，是否张贴封条应以一审法院照片为准。

市房管局对以上证据质证认为，1、对证据1照片的真实性无异议，认可照片中反映的现场状况，以圈梁为标准计算一层间数应是十二间。2、证据4虽是复印件，但其见过原件，对真实性无异议。3、证据7中2009年6月10日及2009年6月28日的两张欠条、收条，只有周*个人签名，没有加盖所在单位公章，周*是否将该款项交到单位财务不清楚。2009年7月6日10.258万元收条中记载8.88万元交到了地税局、1.3万元修水泵、780元买烟，该10.258万元不能作为购房款。4、证据7中其他加盖公章的收条的真实性有待核实，如是真实的，同意作为购房款对待。5、证据8中的证人没有出庭，请求法院结合其他证据认证其真实性。

各方当事人对法院制作现场勘验笔录的过程、市房管局拍摄的两张照片无异议，本院认为，该现场勘验笔录及两张照片均可以作为本案的有效证据。杨**提供的证据1，能够反映本案争议楼房的外观情况及室内建筑结构，可以作为本案的有效证据使用。证据2是复印件，且赵*不认可，又无其他证据佐证，对该证据不予采信。证据7中2009年6月10日的欠条不能反映与本案有关联；证据7中2009年6月28日的收条，虽然只有周*签字，没有加盖所在单位公章，但综合收条记载“收到杨**怡苑小区1号楼购房款”的内容及周*是单位法定代表人的实际情况，能够证明周*的收款行为是职务行为，该9.5万元应认定为杨**购房款。证据8不符合证人应出庭作证的要求，其证言效力不予认定。杨**提交的其他证据均在之前的诉讼程序中提交，不属于新证据范畴。

本院查明

本院二审查明，涉案楼房建筑结构不对称，东侧共三层，西侧共四层，东西侧楼体相连。以承重梁为标准，从东至西数，一层房屋共有十二间，十个卷帘门、窗（其中一个是共用楼梯间卷帘门、一个是东侧拐角窗户上的卷帘窗）。东侧三层楼的房屋以承重梁为标准共有四间，自东向西数第一、二间建有独立的楼梯，共用一个卷帘门，建筑面积210.24平方米，业主是沈*。第三、四间建有独立的楼梯，共用一个卷帘门，建筑面积208.22平方米，业主是杨**。西侧四层楼房共用一个楼梯，一层房屋以承重梁为标准有八间，七个卷帘门、一个卷帘窗，二、三、四层是框架结构，四层楼房总建筑面积为1636.23平方米，业主是杨**。

其他事实与一审再审查明的事实相一致，二审予以确认。

本院二审认为，因各方当事人对市房管局向杨**颁发260248号《房屋所有权证》的行政行为无异议，因此，对该行政行为以及一审再审对此问题的判决，二审予以维持。

本案各方当事人争议的焦点是市房管局为杨**颁发260241号《房屋所有权证》的行政行为是否合法。与本焦点密切相关的两个问题需要首先加以明确：第一，枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书的效力问题。裁定书是人民法院对案件审理过程中发生的程序问题作出的处理决定。查封房屋行为是人民法院代表国家行使的国家强制力，是行使国家公权力的一种手段。法院的查封具有强制力、拘束力。在人民法院解除查封之前，财产所有人丧失对被查封财产的处分权，不得处分被查封之物，房产登记机关也不能就查封房产作转移登记。人民法院的查封裁定书、协助执行通知书送达时发生法律效力，而非房产登记机关作查封备案登记时生效。协助执行义务是房产登记机关的法定协助义务，房产登记机关接到人民法院保全裁定书和协助执行通知书后应按照保全裁定书、协议执行通知书的内容全面履行协助义务，违反了该义务，则应承担相应的法律后果。本院认为，枣庄市薛城区人民法院（2009）薛*初字第638号民事裁定书已经发生法律效力。理由如下：一、程序方面。根据当事人赵*的申请，枣庄市薛城区人民法院制作了保全裁定。按照法律规定，向被申请人新兴房屋开发中心送达了该裁定书，并向房产登记机关送达了保全裁定书及协助执行通知书。在涉案房屋上张贴了封条，进行了公告，符合法定程序。该裁定书虽未向申请人赵*送达，但赵*已知悉裁定内容，不影响裁定的效力。最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条第一款规定“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”。该条是防止对权属存有争议的土地使用权、房屋实施查封或处置而引起新的问题，该条规定不是保全裁定发生法律效力的必要要件，查封前是否查询不影响保全裁定的效力。二、内容方面。枣庄市薛城区人民法院作出（2009）薛*初字第638号民事裁定时，枣庄市**怡苑小区共有三期工程，第二、三期工程正在建设中，均未办理房产登记。只有第一期即枣庄市**怡苑小区1号楼已办理房产登记手续。枣庄市薛城区人民法院制作的协助执行通知书载明的“因被告房产登记在你处”的内容足以限定查封的房屋不是枣庄市**怡苑小区第二、三期工程的房屋。从保全裁定书、协助执行通知书的内容以及张贴的公告、封条的位置综合分析，本院认为，保全裁定书查封的房屋坐落、面积是明确具体的，与申请人赵*申请查封的房屋坐落、面积相一致，查封内容合法有效。因此，杨**关于保全裁定无法律效力的上诉理由不能成立。第二，保全裁定效力是否对抗善意第三人的问题。最**法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。贴封条、公告和到有关机关办理查封登记，都是对查封行为的公示，其目的在于让社会周知执行标的物被查封的事实，既是为了防止财产所有人对该财产的处分，也是为了保护不特定第三人的利益不受侵害，维持正常的经济生活和交易秩序。本案枣庄市薛城区人民法院查封涉案房屋时向新兴房屋开发中心送达了保全裁定书、向房产登记机关送达了保全裁定书及协助执行通知书，并在涉案房屋上张贴了封条，进行了公告，能够认定枣庄市薛城区人民法院采取查封措施时进行了公示，保全裁定具有对抗善意第三人的效力。

另外，涉案楼房总建筑面积为2052.67平方米，法院查封1500平方米，未查封的房屋与260241号《房屋所有权证》项下的房屋是一体的，无法从整体房屋中剥离出来，因此，权利人可另寻法律途径解决。

本院认为

综上，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”。市房管局违反以上法律、规章的规定，将法院查封的房屋办理转移登记给杨**的行政行为违法，应予撤销。杨**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审再审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

驳回上诉，维持枣庄市薛城区人民法院（2012）薛*再初字第1号行政判决。

二审案件受理费50元，由杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三十日