上诉人郑**、民权县住房和城乡规划建设管理局房屋预告登记纠纷一案二审行政判决书

审理经过

上诉人郑**、民权县住房和城乡规划建设管理局因房屋预告登记一案，不服商丘市梁园区人民法院（2013）商梁*初字第28-68号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理。上诉人郑**委托代理人葛海洋、上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局委托代理人石*起，被上诉人商丘**有限公司委托代理人闫庆河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局于2011年10月20日为上诉人郑**办理的位于民权县电力大道西侧民主路南侧天祥花园8号楼12层中户（99.41平方米）、6号楼西单元6层东户（130.09平方米）、6号楼西单元6层西户（130.09平方米）、6号楼西单元7层西户（130.09平方米）、6号楼西单元8层东户（130.09平方米）、6号楼西单元8层西户（130.09平方米）、6号楼西单元9层东户（130.09平方米）、6号楼西单元9层西户（130.09平方米）、6号楼西单元10层东户（130.09平方米）、6号楼西单元10层西户（130.09平方米）、6号楼西单元11层东户（130.09平方米）、6号楼西单元11层西户（130.09平方米）、6号楼西单元12层东户（130.09平方米）、6号楼西单元12层西户（130.09平方米）、8号楼1层东户（128.37平方米）、10号楼1层中户（99.41平方米）、10号楼2层东户（128.37平方米）、10号楼9层中户（99.41平方米）、10号楼10层中户（99.41平方米）、10号楼10层西户（128.37平方米）、1号楼12层东户（118.48平方米）、1号楼12层西户（118.48平方米）、2号楼1层西户（118.48平方米）、2号楼7层东户（118.48平方米）、2号楼8层东户（118.48平方米）、2号楼10层东户（118.48平方米）、2号楼11层东户（118.48平方米）、2号楼12层东户（118.48平方米）、2号楼12层西户（118.48平方米）、8号楼11层西户（128.37平方米）、8号楼12层东户（128.37平方米）、8号楼12层西户（128.37平方米）、9号楼1层东户（128.37平方米）、9号楼1层西户（128.37平方米）、9号楼2层东户（128.37平方米）、9号楼9层东户（128.37平方米）、9号楼9层中户（99.41平方米）、9号楼11层东户（128.37平方米）、9号楼11层西户（128.37平方米）、9号楼12层东户（128.37平方米）、9号楼12层西户（128.37平方米）的房屋预告登记的具体行政行为。

一审法院查明

原审法院查明，2011年10月20日，被告民权县住房和城乡规划建设管理局依据原告商丘**有限公司、第三人郑**签订的商品房买卖合同，为原告商丘**有限公司、第三人郑**办理了位于民权县电力大道西侧民主路南侧天祥花园8号楼12层中户（99.41平方米）、6号楼西单元6层东户（130.09平方米）、6号楼西单元6层西户（130.09平方米）、6号楼西单元7层西户（130.09平方米）、6号楼西单元8层东户（130.09平方米）、6号楼西单元8层西户（130.09平方米）、6号楼西单元9层东户（130.09平方米）、6号楼西单元9层西户（130.09平方米）、6号楼西单元10层东户（130.09平方米）、6号楼西单元10层西户（130.09平方米）、6号楼西单元11层东户（130.09平方米）、6号楼西单元11层西户（130.09平方米）、6号楼西单元12层东户（130.09平方米）、6号楼西单元12层西户（130.09平方米）、8号楼1层东户（128.37平方米）、10号楼1层中户（99.41平方米）、10号楼2层东户（128.37平方米）、10号楼9层中户（99.41平方米）、10号楼10层中户（99.41平方米）、10号楼10层西户（128.37平方米）、1号楼12层东户（118.48平方米）、1号楼12层西户（118.48平方米）、2号楼1层西户（118.48平方米）、2号楼7层东户（118.48平方米）、2号楼8层东户（118.48平方米）、2号楼10层东户（118.48平方米）、2号楼11层东户（118.48平方米）、2号楼12层东户（118.48平方米）、2号楼12层西户（118.48平方米）、8号楼11层西户（128.37平方米）、8号楼12层东户（128.37平方米）、8号楼12层西户（128.37平方米）、9号楼1层东户（128.37平方米）、9号楼1层西户（128.37平方米）、9号楼2层东户（128.37平方米）、9号楼9层东户（128.37平方米）、9号楼9层中户（99.41平方米）、9号楼11层东户（128.37平方米）、9号楼11层西户（128.37平方米）、9号楼12层东户（128.37平方米）、9号楼12层西户（128.37平方米）的房屋预告登记备案及本小区的其他房屋预告登记备案。其他房屋预告登记备案已被其他人民法院判决撤销。

一审法院认为

原审法院认为，依照我国有关法律和行政法规，被告具有办理房屋预告登记的职权。根据**设部《房屋登记办法》第七十条的规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要的材料。本案中被告提交的证据材料中即无登记申请书，也无原告单位的相关证明，且被告颁给原告预告登记备案的商品房买卖合同没有签订房屋价款及房屋面积，被告对此未尽审查职责，其颁证证据不足，程序违法。另外，被告进行预告登记应当适用《房屋登记办法》，而其适用《城市商品房预售管理办法》，属适用法律、法规错误。综上被告作出该具体行政行为证据不足、程序违法、适用法律法规错误，依法应予撤销。关于被告辩称被告的法定代表人是张**，不是张有才，要求驳回原告的诉讼请求无法律依据，不予采信。遂判决撤销被告民权县住房和城乡规划建设管理局于2011年10月20日为原告商丘**有限公司、第三人郑**办理的位于民权县电力大道西侧民主路南侧天祥花园8号楼12层中户（99.41平方米）、6号楼西单元6层东户（130.09平方米）、6号楼西单元6层西户（130.09平方米）、6号楼西单元7层西户（130.09平方米）、6号楼西单元8层东户（130.09平方米）、6号楼西单元8层西户（130.09平方米）、6号楼西单元9层东户（130.09平方米）、6号楼西单元9层西户（130.09平方米）、6号楼西单元10层东户（130.09平方米）、6号楼西单元10层西户（130.09平方米）、6号楼西单元11层东户（130.09平方米）、6号楼西单元11层西户（130.09平方米）、6号楼西单元12层东户（130.09平方米）、6号楼西单元12层西户（130.09平方米）、8号楼1层东户（128.37平方米）、10号楼1层中户（99.41平方米）、10号楼2层东户（128.37平方米）、10号楼9层中户（99.41平方米）、10号楼10层中户（99.41平方米）、10号楼10层西户（128.37平方米）、1号楼12层东户（118.48平方米）、1号楼12层西户（118.48平方米）、2号楼1层西户（118.48平方米）、2号楼7层东户（118.48平方米）、2号楼8层东户（118.48平方米）、2号楼10层东户（118.48平方米）、2号楼11层东户（118.48平方米）、2号楼12层东户（118.48平方米）、2号楼12层西户（118.48平方米）、8号楼11层西户（128.37平方米）、8号楼12层东户（128.37平方米）、8号楼12层西户（128.37平方米）、9号楼1层东户（128.37平方米）、9号楼1层西户（128.37平方米）、9号楼2层东户（128.37平方米）、9号楼9层东户（128.37平方米）、9号楼9层中户（99.41平方米）、9号楼11层东户（128.37平方米）、9号楼11层西户（128.37平方米）、9号楼12层东户（128.37平方米）、9号楼12层西户（128.37平方米）的房屋预告登记备案。

上诉人郑**称，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人起诉书中承认，是由于自己公司管理问题造成重复登记，且被上诉人出售房屋存在一房多卖，被上诉人此次起诉，是恶意诉讼。且根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，此案应中止审理，告知当事人先行处理民事纠纷。房屋预告登记在于保障当事人签订房屋买卖协议的履行，原审法院仅以申请预告登记缺少登记申请书而忽视双方签订商品房预售合同的事实是本末倒置。没有登记申请书不是上诉人郑**的过错，而是房屋登记机关没有要求，只要依据相关程序补足即可，并非撤销预告登记的理由。上诉人与被上诉人签订合同且实际支付房款，主观不存在过错，应属善意取得，如判决撤销预告登记将给上诉人及公共利益造成重大损失。

上诉人诉称

上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局称，被上诉人起诉超过法定时效，应当驳回起诉。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》并到民权县住房和城乡建设规划管理局登记备案是在2011年10月24日，根据《行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，被上诉人起诉明显超出三个月期限，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人起诉。上诉人同时认为房屋预告登记行为没有侵犯被上诉人合法权益，被上诉人不具备原告主体资格。

被上诉人辩称

被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持。

本院查明

原审各方当事人提交的证据均已随案移送本院，二审期间各方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对各方证据的认定及查明的事实与原审法院相同。

本院认为

本院认为，被上诉人商丘**有限公司与该办理房屋预告登记的具体行政行为有直接利害关系，故商丘**有限公司具备原告主体资格。《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日其计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局为上诉人郑**及被上诉人商丘**有限公司办理商品房预告登记时，没有告知诉权及起诉期限，被上诉人起诉期限应当自知道之日计算，且至起诉之日不超过2年，上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局主张被上诉人起诉超法定期限的理由不能成立。上诉人郑**主张被上诉人恶意诉讼，但没有证据证明。本案并无涉及当事人之间民事买卖关系是否无效，不应适用《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条关于中止的规定，上诉人请求中止的理由不能成立。

上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局具有办理房屋预告登记的行政职能，但根据法律规定，在办理房屋预告登记时应按照法律规定严格审查当事人提供的申请办理有关材料，按照法定程序办理，根据《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房预售合同；当事人关于预告登记的约定；其他必要材料。上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局在为上诉人郑**和被上诉人办理商品房预告登记时没有申请方的申请书，申请方的身份证明，违反了法律规定的程序，一审判决撤销并无不当。综上，本院认为上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费共二千零五十元，由上诉人郑**、上诉人民权县住房和城乡规划建设管理局共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一四年三月三日