方**与武汉市住房保障和房屋管理局城乡建设行政管理-房屋登记管理二审行政判决书

审理经过

上诉人武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）因与被上诉人方**撤销房屋登记行政行为一案，不服武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山行初字第00004号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明，1999年9月17日，第三人湖北中**限公司（以下简称中**司）向第三人招商银行**首义支行（以下简称招行首义支行）借款500万元，第三人中**司以其所有的位于洪山区珞瑜路446号洪**科大楼（更名为武汉市洪**服务中心）的地上一层至三层和部分地下室，抵押给第三人招行首义支行，抵押期限为1999年11月8日至2001年11月8日，被告市房管局为第三人招行首义支行颁发了武房市他字第199900798号《他项权证》，该抵押行为在第三人中**司取得的武房权证洪字第××号《房屋所有权证》中亦有记载。

因第三人中太公司未偿还借款本息，第三人招行首义支行于2005年3月2日向武**委员会申请仲裁，该案经武**委员会于2005年5月9日作出（2005）武*调字第1478号《调解书》而调解结案。后第三人中太公司未按仲裁《调解书》履行，第三人招行首义支行于2005年7月15日向武汉**民法院申请执行，因被执行标的抵押房产三次拍卖流拍，第三人招行首义支行向武汉**民法院提出申请，要求该案中止执行。武汉**民法院2006年10月10日作出（2005）武执字00285号《民事裁定书》，裁定：武**委员会作出的（2005）武*调字第1478号《调解书》中止执行。

2011年8月25日经第三人中太公司申请，被告市房管局为其换发新的武房权证洪字第××号《房屋所有权证》，但在该换发的《房屋所有权证》中漏记上述抵押登记的事项。

2011年9月8日，原告方**、第三人中**公司签订了一份《武**量房买卖合同》，约定：第三人中**公司将坐落于洪山区珞南街珞瑜路446号地下室建筑面积431.42平方米的房屋（即抵押房屋）转让给原告方**，价款共计120万元。原告方**、第三人中**公司共同向被**管局提交房屋登记申请书、武**量房买卖合同、房屋测绘平面图、房屋所有权证、国有土地使用证、卖方委托书、卖方组织机构代码证、房地产交易课税估价结果报告单、湖北省非税收入一般缴款书、代扣代收税款凭证、税收通用完税证等材料，要求办理涉案房产的转移登记。2011年9月13日，被**管局经审核将第三人中**公司抵押给第三人招行首义支行名下的坐落于洪山区珞南街珞瑜路446号地下室建筑面积431.42平方米房产转移登记在原告方**名下，并颁发武房权证洪**号《房屋所有权证》。

2013年11月25日，被**管局以2011年9月8日第三人中太公司故意隐瞒诉争房产存在抵押的事实，与原告方**一起办理了洪山区珞瑜路446号洪**科大楼地下室转移登记，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，依照《房屋登记办法》第八十一条的规定，作出撤销武房权证洪字第××号《房屋所有权证》的决定。原告方**不服，提起诉讼。

原审另查明，第三人中太公司与武汉市洪**服务中心（以下简称农**心）2006年3月18日签订《协议书》约定：第三人中太公司欠农**心债务368万元。2007年12月28日武汉**农业局与洪**司签订《武汉市洪**服务中心整体出让协议》约定；农**心及下属三家企业的整体资产出让给洪**司。该公司股东为方**、林*、林尤其。2010年9月12日第三人中太公司法定代表人王**与洪**司股东林尤其（原农**心主任）签订《备忘录》约定：王**将已取得两证的涉案房屋（即洪山区珞南街446号面积431.42地下一层）转卖给林尤其。庭审中双方均认可，王**同意将该房屋过户到林尤其指定的人员即方**名下并按此约定办理了过户手续。

一审法院认为

原审认为，根据《房屋登记办法》第八十一条规定，对于有司法机关、房屋登记机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记……，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，被**管局向第三人招行首义支行颁发的武房市他字第199900798号《他项权证》，武**委员会于2005年5月9日作出（2005）武*调字第1478号《调解书》以及武汉**民法院2006年10月10日作出（2005）武执字00285号《民事裁定书》均能够证明第三人中太公司明知涉案房屋已经进行抵押，在未经抵押权人即第三人招行首义支行的同意时，将抵押的房屋转让给原告方**，属于隐瞒真实情况并获取房屋转移登记的行为。但被**管局在作出撤证决定行为时，对于涉案房屋转移登记的受买人即原告方**是否属于善意取得并未作调查、认定，仅以第三人中太公司隐瞒真实情况而予以撤销涉案房屋转移登记行为，属事实依据不充分，违反了上述法律规定。被**管局作出的撤证决定行为虽然不属于行政处罚行为，但该行为对原告方**的财产权益造成了重大不利影响，根据程序正当原则的要求，被**管局在作出撤证决定行为前，应当向原告方**告知作出处理决定的事实、理由及当事人享有的陈述和申辩的权利。但本案中，被**管局并未履行上述程序，且被**管局亦无其他证据印证《听证告知书》的内容向原告方**进行了告知，因此应当认定被**管局作出的撤证决定行为违反了法定程序。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项，第一百零二条的规定，判决：撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局于2013年11月25日作出的《关于撤销武房权证洪字第××号〈房屋所有权证〉的决定》的行政行为。案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。

上诉人诉称

上诉人市房管局不服原审法院上诉判决，向本院提起上诉称：1、方**与中**司在2011年9月8日订立《武汉市存量房买卖合同》时，合同指向的珞喻路446号地下室建筑面积431.42平方米的房屋的抵押未解除，其交易行为违反了《物权法》的相关规定，上诉人依职权撤销武房权证洪字第××号于法有据；2、被上诉人涉嫌以合法形式掩盖非法目的，依法不应保护。据一审查明的事实，《存量房屋买卖合同》所约定的对价支付并未发生，而是以消灭方**所参股的公司债权来取得目标房屋的财产权利，这种以消灭公司债权，将财产转至股东个人名下的行为，涉嫌非法转移公司财产，是以合法形式掩盖非法目的，依法不应保护；3、听证程序瑕疵，事出有因，且不至撤销作出的行政行为。本案在撤证程序中，已经通知了被上诉人参加听证，方**及其律师到达现场后知道是撤证听证后，当即拒绝，经做工作才作了一个笔录，故本案虽未向被上诉人告知《听证告知书》，只能视作行政行为程序轻微违法。撤销方**名下xx号房屋所有权证对其权利不产生实质性影响，由于交易并无对价支付，其消灭已债权是可以逆转的，在其权证被撤销后，权利人的债权是可以恢复的。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条的规定：行政行为轻微违法，但对被上诉人的权利不产生实际影响，可不撤销行政行为。一审法院认定事实错误，适用法律不当。请求：撤销原判，依法改判，驳回被上诉人方**的诉讼请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人市房管局未尽合理审慎职责将已办理抵押登记手续的房产，在未取得抵押权人同意的情况下办理了转移登记手续，该转移登记的行政行为违法，市房管局可以依法撤销该转移登记行为。但根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“对于有司法机关、房屋登记机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，故**管局亦不得擅自撤销该转移登记行为，即市房管局在作出撤证决定行为时，对于涉案房屋转移登记的受买人即被上诉人方**是否属于善意取得未进行调查及认定，违反了《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，导致撤证事实不清。市房管局虽然提供了《听证告知书》用于证明其在作出撤证决定行为前，依法履行了听证程序，保障了当事人享有的陈述和申辩的权利。但市房管局未能提供《听证告知书》有效送达给当事人的回证，亦无其他证据印证将《听证告知书》的内容向方**进行了告知，并为方**所知晓，故**管局撤证的程序不当。因此，原审判决撤销市房管局撤证决定的处理正确。上诉人市房管局的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人市房管局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日