上诉人（原审被告）湘潭**理局因与被上诉人（原审原告）刘某某、原审第三人周**、原审第三人湘潭农**有限公司高新支行房屋登记管理及行政赔偿二审行政判决书

审理经过

上诉人（原审被告）湘潭**理局因与被上诉人（原审原告）刘**、原审第三人周**、原审第三人湘潭农**有限公司高新支行房屋登记管理及行政赔偿一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳行初字第13号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员张**担任审判长，审判员谢*、代理审判员田*参加的合议庭，代理书记员刘*担任法庭记录，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人湘潭**理局委托代理人郑**、王*，被上诉人刘**及其委托代理人袁*，原审第三人周**，原审第三人湘潭农**有限公司高新支行委托代理人杨**、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定，2004年4月8日，原告刘**与周*登记结婚。2007年5月15日，周*向湘潭市**发总公司购买其开发的位于霞光山庄第19幢一楼12号门面，并签订一份《商品房买卖合同》。该合同于2007年5月22日在湘潭市房地产产权监督管理处进行了登记备案，备案显示的房屋地址为霞光山庄19号楼10单元门面12室。周*于2007年4月至2008年4月按合同约定分六次付清了全部购房款50万元。2009年8月31日，原告刘**向湘潭**民法院提起与周*的离婚诉讼，并提出财产保全申请，法院于2009年9月4日依法作出（2009）岳*初字第482号民事裁定书。2009年9月7日法院向被告送达了（2009）岳*初字第482号民事裁定书和协助执行通知书，对在周*名下的位于“霞光山庄19号楼10单元12室门面”进行了预查封。2009年12月17日，周*将其购买的门面转让给第三人周**。2009年12月21日，第三人周**与湘潭市**发总公司共同持《商品房买卖合同》向被告申请办理房屋所有权转移登记，并提交了相关申请材料。被告经审查后于2009年12月30日向第三人周**颁发了潭房权证湘潭市字第268458号房屋所有权证。该权证上显示房屋坐落于岳塘**道葩金路4号霞光山庄19栋18号门面。2010年4月20日，湘潭**民法院依法作出（2009）岳*初字第482号民事判决书，判决不准予原告与周*离婚。原告不服，提起上诉，湘潭**民法院于2010年6月22日作出（2010）潭中民一终字第130号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2010年10月22日，湘潭**民法院向被告送达（2009）岳*初字第482-2号民事裁定书和协助执行通知书，解除了对霞光山庄19号楼10单元12室门面的保全措施。2012年6月26日，原告到被告处进行档案查询（产权），查询到霞光山庄19号楼10单元12室门面在法院查封期间产权已经登记到第三人周**名下，房屋坐落：岳塘**道葩金路4号霞光山庄19栋18号门面。同日，原告向被告提交“纠错申请”，被告出具了《关于刘**纠错申请的回复》，回复中称第三人周**名下的岳塘**道葩金路4号霞光山庄19栋18号门面与周*签订合同的霞光山庄19号楼10单元12室门面属同一门面。原告认为被告在法院查封期间为第三人周**办理涉案房屋产权登记的行为构成违法，严重损害了原告利益，遂依法提起诉讼，提出如诉称所述之请求。

原审判决另查明，2013年9月9日，第三人湘潭农村**司高新支行为第三人周**名下坐落于岳塘**道葩金路4号霞光山庄19栋18号门面的房屋办理了最高额抵押，并在湘潭市房地产产权监督管理处登记了权证号为潭房他证湘潭市字第D2013016120号的他项权证。

一审法院认为

原审判决认为，2009年9月7日湘潭市岳塘区人民法院（2009）岳*初字第482号协助执行通知书中预查封的房产与2009年12月21日周**申请转移登记的房产系同一房屋，该事实有2007年5月15日周*与湘潭市**发总公司签订的《商品房买卖合同》、周*的承诺书、付款凭证、2009年12月21日第三人周**与湘潭市**发总公司签订的《商品房买卖合同》被告出具的《关于刘**纠错申请的回复》等证据相互印证。被告主张给周**颁发房屋所有权证的房屋与法院查封的房屋是两个不同房屋的观点证据不足，该院不予采信。该房产在办理房屋权属转移登记时已被法院依法预查封，而原告与周*此时仍系夫妻关系，虽人民法院并没有对涉案房产是否为夫妻共同财产作出认定及分割，但原告与本案的涉案房屋具有利害关系，因而具有诉讼主体资格。第三人湘潭农村**司高新支行在第三人周**取得房屋所有权证后，就涉案房屋依法办理最高额抵押并登记他项权证，已依法取得抵押权。而抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，根据物权法第一百零六条的规定，当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。第三人湘潭农村**司高新支行为涉案房屋办理他项权证是在法院解除保全措施之后，其所取得的抵押权属善意取得，应受法律保护。原告请求撤销“潭房权证湘潭字第268458号”房屋所有权证，该院不予支持。根据最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”本案中，被告未尽必要的审查义务和合理的注意义务，将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反了法律禁止性规定，该行为应被确认违法。本案中，虽然被告将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记的行为违法，但原告并未提供证据证明该行为给其合法权益造成了损失及损失大小。故原告提出要求被告赔偿60万元损失的请求，该院不予支持。被告、第三人提出原告已过诉讼时效的辩称意见，因原告实际于2012年6月26日在被告处查询房产资料才得知涉案房屋在查封期间已经办理产权证的事情，因此原告于2014年1月20日起诉并没有超过两年的诉讼时效，该院对该辩称意见不予采纳。综上，根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《最**法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，遂判决：一、确认被告湘潭**理局2009年12月30日向第三人周**颁发潭房权证湘潭市字第268458号房屋所有权证行为违法。二、驳回原告刘**的赔偿请求。本案案件受理费该院决定予以免收。

一审宣判后，湘**产局在法定期限内提起上诉称：一、原判决认定协助执行通知书中预查封的房产与2009年12月21日周**申请转移登记的房产系同一房屋，但事实上预查封房屋与周**房屋为两套不同楼层的房屋。2007年5月22日，房地产开发企业作为法定的登记备案主体将周*所购房屋办理了登记备案，备案的房屋为-1层门面12室。2009年9月7日法院预查封时，依据楼盘表中显示的备案信息，查封了备案在周*名下的-1层门面12室，而答辩人办理转移登记至周**名下的房屋为-2层18室（即备案楼盘表中的-2层12室），也就是说，上诉人给周**办理转移登记的房屋与法院预查封的房屋是两个不同的房屋。原审法院未区分两套房屋所处楼层，笼统的将其认定为同一房屋，属于认定事实错误。二、原判决认定周*将购买门面转让给周**，而事实上周*并未转让门面给周**。2009年12月17日周*向城郊出具的承诺书中，其中内容仅表述为将门面转让出去，并未表示将该门面是转让给周**，此外根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”按照上述规定，周*在仅签订购房合同而没有取得权属证书的情况下无法转让门面，因此并不存在周*将购买门面转让给周**，原判决认定周*将购买门面转让给周**这一事实错误。三、原判决认定被上诉人起诉时并没有超过两年的诉讼时效，但实际上已超过法定起诉期限。最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”根据上述规定，应以知道或者应当知道具体行政行为便开始计算起诉期限，被上诉人曾于2013年9月16日提起行政诉讼，且在诉状中明确提到2011年9月20日得知该房已转移的事实，即表示该时间被上诉人知道或者应当知道该具体行政行为，而不是以原审认定的时间，即2012年6月26日被上诉人调取房屋资料的时间作为知道或者应当知道具体行政行为，故被上诉人应当于2013年9月20日前提起行政诉讼，而2014年1月20日提起行政诉讼已超过两年的诉讼时效，因此原判决认定没有超过两年的诉讼时效这一事实错误。请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩称：一、湘潭**民法院作出的（2014）岳行初字第13号行政判决书认定2009年9月7日湘潭输出岳塘区人民法院（2009）岳*初字第482号协助执行通知书中预查封的房产与2009年12月21日周**申请转移登记的房产系同一房屋，该认定事实清楚、证据充分。湘潭**理局意图用案外人李**的商品房买卖合同及房屋所有权证来混淆视听，制造法院预查封的房产与2009年12月21日周**申请转移登记的房产系不同房屋的假象，但其中错漏百出，明显自相矛盾。对比第三人周**、案外人周*、案外人李**的商品房买卖合同可得知，第三人周**的合同明显与案外人李**的不同，与案外人周*的更为雷同。一审判决对两处房产相同的认定了正确。二、原房屋合同备案登记人周*多次在法庭审理过程中认可将所购门面转给第三人周**的事实。湘潭**理局对答辩人的回复也认可该事实。答辩人与案外人周*的离婚诉讼历经六次庭审，周*在离婚案件审理过程中，多次重申其将在婚内购买的涉案霞光山庄门面转让给第三人周**的事实以及周**直接与开发商签订合同并办理产权登记的经过。此外，湘潭**理局2012年8月2日所作出的回复，真实地陈述了其将法院已预查封的房屋产权登记在周**名下的经过。其调查结果是“指派专人进行调查核实，并多次召开专题会议讨论研究”所作出。第三人周**为案外人周*胞弟，周*关于其购买霞光山庄门面及将门面购买人变更为周**的事实陈述真实且全面，周*在离婚纠纷诉讼中多次提到该事实。湘潭**理局对答辩人的回复足以说明。一审判决根据已有的书面证据及案件相关人员的不同时期相同的陈述作出认定，事实清楚，证据充分。三、湘潭**民法院作出的（2014）岳行初字第13号行政判决书认定答辩人的起诉没有超过诉讼时效，该认定事实清楚、证据充分。答辩人与周*的离婚纠纷，湘潭**民法院发回重审的时间是2012年3月15日，重审法院指定的举证日期是2012年7月14日。答辩人委托律师2012年6月26日在湘潭**理局查询产权档案时才明确了解霞光山庄的门面登记到周**名下的事实，而对诉权起诉期限是在2012年询问律师时才知晓。因此，本案原告刘**对被告湘潭**理局的起诉没有超过诉讼时效。综上所述，湘潭**民法院（2014）岳行初字第13号行政判决书认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。

原审第三人周*国述称，霞光山庄的门面是其用真金白银花钱从城郊房地产公司购买的，是其合法财产，请求人民法院维护其合法权益。

原审第三人湘潭农**有限公司高新支行述称，房产抵押是依法设定的，合法有效。

本院查明

本院经二审审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议的主要焦点有两个：一是上诉人湘潭**理局2009年9月协助湘潭**民法院预查封的房屋与2009年12月登记发证给原审第三人周**的房屋是否为同一房屋；二是被上诉人刘**提起本案行政诉讼是否超过法定起诉期限。关于第一个焦点，2007年5月15日周*与湘潭市**发总公司所签的《商品房买卖合同》，该合同对所购商品房的基本情况所做的描述为“第19幢一楼12号门面，横轴AN-AOA，纵轴A31-A34，该商品房的用途为门面，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上／层，地下／层。该商品房合同约定建筑面积共164.85平方米。”该合同中的计价方式与价款为，“出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算。该商品房单价为每平方米／元，总金额伍拾万元整。”周*弟弟周**与湘潭市**发总公司所签落款日期为“2007年10月15日”的《商品房买卖合同》，该合同对所购商品房的基本情况所做的描述为“第19幢一楼12号门面，横轴AN-AOA，纵轴A31-A34，该商品房的用途为门面，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上七层，地下二层。该商品房合同约定建筑面积共167.6平方米。”该合同中的计价方式与价款为，“出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算。该商品房单价为每平方米／元，总金额伍拾万元整。”由于周**未提供其购房付款凭证，故不能确定其与湘潭市**发总公司签订《商品房买卖合同》的真实时间就是2007年10月15日。另外，该合同的落款日期与《商品房买卖合同》中付款方式及期限“签合同时付款贰拾万元，余款叁拾万元整，在2007年6月31日前全部付清，余款付清时交门面给买受人使用”，以及“出卖人应当在2007年6月28日前，将质量验收合格的商品房交付买受人使用”中的日期约定相矛盾。两份《商品房买卖合同》中真正影响合同当事人利益的房屋位置、价款总额均相同，房屋层高、面积大小是以房地产测绘结果为准，合同中约定的层高、面积数据并不真正必然影响合同当事人利益，故不能排除周**与湘潭市**发总公司将层高、面积的数据误写。周*曾多次陈述其将购买的涉案霞光山庄门面转让给周**的事实，湘潭**理局2012年8月2日《关于刘**纠错申请的回复》对事情的过程作了说明，并且承认周**申请办理房屋所有权转移登记的岳塘**道葩金路4号霞光山庄19栋18号门面与原周*签订合同的霞光山庄19栋12号门面属同一门面。综合两份《商品房买卖合同》及周*的陈述、湘潭**理局《关于刘**纠错申请的回复》，完全可以认定上诉人湘潭**理局2009年9月协助湘潭**民法院预查封的房屋与2009年12月登记发证给原审第三人周**的房屋为同一房屋。关于第二个焦点，最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，被上诉人刘**称其于2012年6月26日到上诉人处调取房屋资料才知道房屋登记在周**名下，即使按照上诉人所称刘**在诉状中明确提到2011年9月20日得知该房已转移的事实，由于刘**曾于2013年9月16日提起行政诉讼，故不宜认定被上诉人刘**提起诉讼时超过法定起诉期限。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”最**法院、国土资源部、**设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，上诉人未尽必要的审查义务和合理的注意义务，将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反了法律禁止性规定，该行为应被确认违法。综上所述，上诉人湘潭**理局的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决确定的负担，二审案件受理费本院决定予以免收。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月一日