李**、王**诉张家**管理局房屋登记行政判决书

审理经过

原告李**、王**与被告张家**管理局（以下简称“市房管局”），第三人李**、吴**、第三人高**、朱**确认房屋登记违法及行政赔偿纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告李**、王**及其委托代理人朱**，被告市房管局的委托代理人蒋**，第三人李**、吴**的委托代理人刘**，第三人高**、朱**及其委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**、王**诉称：2012年7月31日，原告李**与第三人李**签订了一份《房屋买卖协议》，当日，第三人李**给原告李**出具《借条》一份，借到原告房产证原件一本，结婚证、身份证复印件各一份，在第三人李**购房款没有全部付清之前，第三人李**不得用于房屋过户，第三人李**并给付原告李**房屋买卖订金6万元。2012年8月28日，第三人李**与第三人高**签订了一份《房屋买卖协议》，2012年9月4日，第三人李**给第三人高**出具购房款23万元的收据一份。为了办理房产过户手续，第三人李**伪造了一份《房产买卖协议》，出售方（甲方）为李**、王**，购买方（乙方）为高**、朱**。2012年9月4日，第三人李**拿着从原告李**手中借来的第006095号房屋所有权证和原告李**、王**的身份证复印件和结婚证复印件，以及第三人高**、朱**的身份证复印件和结婚证复印件，前往被**管局办理该宗房屋转移登记。同日，被告单位的工作人员欧**未经合法审查，便签发审查意见“该户转移资料齐全，符合受理条件，现受理上报、请批示”，当日，第三人李**便要求第三人高**将购房款存入指定账户，于是，第三人高**当日分两次将部分购房款99980.00元存入被告单位人员欧**的账户内。2012年9月10日，被告单位工作人员陈**核准意见为“转移资料齐全，同意办理”，2012年9月17日，被**管局将原告李**位于原武**学内8栋302室房屋的房产所有权以张**永字第712005295号转移登记给第三人高**、朱**所有。原告李**于2013年5月上旬知悉自己的房屋所有权被违法转移登记后引发纠纷。被**管局违法转移登记原告李**、王**房屋所有权的事实清楚，证据确实，侵犯了两原告合法权益，因此，依照《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条等法律法规之规定，提起行政诉讼，请求依法判令：1、确认被告在办理张家界校区8栋302室的房屋转移登记行为违法；2、判令被告与第三人李**、吴**连带赔偿原告李**、王**各项经济损失26万元；3、案件受理费由被告负担。

在诉讼中，原告于2014年3月4日向本院申请撤回行政赔偿部分的起诉，本院于2014年3月5日裁定准许原告撤回行政赔偿部分的起诉，同时告知，原告可另行起诉单独提起行政赔偿诉讼。故原告诉讼请求变更为：1、确认被告在办理张家界校区8栋302室的房屋转移登记行为违法；2.案件受理费由被告承担。

被告辩称

被**管局辩称：答辩人依当事人的申请，将李**的房屋转移登记在高**的名下，其具体行政行为合法，没有过错。1、实体合法。申请人依法向答辩人提供了房屋买卖协议书，登记申请、申请人身份证明、房屋所有权证书和其他必要材料，符合《房屋登记办法》第三十三条（即申请房屋所有权转移登记）的规定。2、程序合法。答辩人严格按照《房屋登记办法》第七条规定，对申请人提供的材料一一核实，属《房屋登记办法》第二十条应当予以登记的情形，程序上符合法律规定。

第三人李**、吴**述称：第三人给了原告6万元，作为购房订金，原告应退还给第三人，因为不是订金性质。第三人借原告房产证、结婚证、身份证是事实，但欧**向第三人讨账，第三人没办法才瞒着原告李**出售其房屋。询问申请表是欧**给第三人李**的。2012年8月27日签订的协议是第三人李**找人写的，主要是想少交各项费用和契税。第三人李**给欧**转存款10万元是欧**交代这样做的，每笔不超过5万元，所以只转存99980.00元。现在第三人李**负债300多万元，法院怎么判怎么好。

第三人高**、朱*凡述称：第三人高**、朱*凡取得涉案房屋所有权系善意取得，应当得到法律保护。

被告市房管局为证明其行政行为合法，向本院提交并经庭审质证的证据如下（均为复印件）：

1、《张家界市房屋所有权登记审批表》1份；2、《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》1份；3、张家**管理局收件收据1份；4、房屋分户平面图1份；5、2012年8月27日签订的《房产买卖协议》1份；6、张**永定字第006095号《房屋所有权证》1份；7、原告李**、王**身份证及结婚证、高**、朱**身份证及结婚证各1份；8、市房管局缴款通知单、契税完税证、房屋测绘通知单、销售不动产统一发票各1份。9、市房管局工作人员欧**的证人证言。

以上证据，拟证明被告市房管局依当事人申请，将原告李**、王**的房屋转移登记到高**的名下，其程序和实体均合法，没有过错的事实。

原告李**、王**的质证意见如下：对第1、3份证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议；对第2、4、5份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋转移登记（询问）申请表上没有王**的签字，也没有具体的日期和时间，该房屋分户平面图的形成途径不清楚，该房屋买卖协议系伪造协议；对第6、7、8份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。对第9份证据欧耀元证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为足以证明欧耀元早就认识第三人李**。

第三人李**、吴**的质证意见如下：以上证据都是被告单位工作人员欧**一手操办的，其中《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》是欧**给第三人李**的，2012年8月27日签订的《房屋买卖协议》上李**、王**、高**及朱**的签名均不是本人签字，是找人写的。对证人欧**说“记不清楚”的证言有异议。

第三人高**、朱**的质证意见如下：对第5份证据《房屋买卖协议》的真实性有异议，对其他证据无异议，但对整个办证过程都不清楚。

原告李**、王**为支持其诉讼主张，向本院提交并经庭审质证的证据如下（均为复印件）：

1、张**永定字第006095号《房屋所有权证》1份，拟证明1998年12月4日原告依法取得诉争房屋第006095号《房屋所有权证》的事实；2、2012年7月31签订的《房屋买卖协议》1份，拟证明2012年7月31日原告李**与第三人李**达成买卖房屋意向协议的事实；3、原告李**出具的收条1份，拟证明2012年7月31日原告李**收到第三人李**订金6万元的事实；4、第三人李**出具的借条1份，拟证明2012年7月31日，第三人李**借到原告李**房产证、结婚证、身份证，并保证不得用于过户的事实；5、《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》1份，拟证明2012年7月31日，第三人李**在原告李**家里要求原告李**在转让方处签印李**、王**的事实及该表其他处是空白的事实，无具体的日期的事实；6、2012年8月27日签订的《房产买卖协议》1份，拟证明日期为2012年8月27日这份协议全部是伪造的事实；7、王**、李**的身份证和结婚证、高**、朱**的身份证和结婚证各1份，拟证明转移登记是被告工作人员欧**经手审核签字的事实；8、房屋分户平面图1份，拟证明2012年8月28日在没有申请的情况下被告就绘制出了该房屋平面图（申请日期为2012年8月31日）的事实；9、《张家界房屋所有权登记审批表》、张**永字第712005295号《房屋所有权证》、《销售不动产统一发票》各1份，拟证明2012年9月17日被告将原告房屋违法转移登记给高**的事实和原告李**根本没有收到房款13.79万元的事实；10、中**银行转帐凭条2份，拟证明2012年9月4日被告工作人员欧**收到高**支付的部分购房款99980.00元的事实；11、2012年8月28日签订的《房屋买卖协议》、第三人李**出具的收条各1份，拟证明2012年9月4日第三人李**与第三人高**实际成交房款为23万元的事实；12、证人田**的书面证人证言1份，拟证明田**于2012年8月下旬的一天中午看见欧**与第三人李**与原告李**3人一起在小师傅酒楼午餐的事实；13、庭审笔录、民事判决书、民事裁定书各1份，拟证明原告曾向被告依法索赔的事实；14、《房屋租赁合同》、诉讼费发票、《收款收据》各1份，拟证明2012年7月31日前诉争房屋的租金每月为700元的事实和因本案支付诉讼费及支付诉讼代理费各5020元的事实。

被**管局的质证意见如下：对第1份证据没有异议；对第2份证据的关联性有异议，与本案无关联；对第3份证据真实性、关联性有异议；对第4份证据的关联性有异议，与本案无关联；对第5、6、8、9、13份证据无异议，但无法达到原告的证明目的；对第7份证据没有异议；对第10、11、12、14份证据的关联性有异议，与本案无关联。

第三人李**、吴**的质证意见如下：对第1、2、3、4、5、7、10、11、12、13、14份证据无异议，是事实；第6份证据2012年8月27日的《房屋买卖协议》是伪造的；对第8、9号证据不清楚。

第三人高**、朱**的质证意见如下：对第12份证据不知情，不发表意见，对其他的证据没有异议。

第三人李**、吴**、高**、朱**未向本院提交证据材料。

根据当事人向本院提交并经质证的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院对全案证据分析认定如下：

被告提交的第2份证据《张家界房屋转移登记（询问）申请表》的形成不符合《房屋登记办法》的规定，且形式上无具体日期、时间，达不到被告的证明目的，本院对其真实性、合法性不予认可，对该份证据不予采纳；第5份证据2012年8月27日签订的房屋买卖协议系伪造，协议上的签名不是“王治文”而是“王**”，达不到被告的证明目的，本院对其真实性、合法性不予认可，对该份证据不予采纳；被告提交的其他证据，均与第2份、第5份证据相关联，本院对其他证据的证明效力不予认可，对其他证据均不予采纳。欧耀元的证人证言因主要事实与原告、第三人当庭陈述的事实相悖，无法相互印证，本院对其真实性不予认可，对欧耀元证人证言不予采信。

原告提交的全部证据真实、合法，均与本案具有关联性，其所证明的事实与原告、第三人当庭陈述的事实可以相互印证，能够完整证明本案的基本事实，本院予以采纳。

本院依据全案综合认定的依据，结合当事人在法庭的陈述，可以认定以下事实：

一、1998年12月4日，原告李**、王**获得被告市房管局颁发的张家界房权证永定字第006095号《房屋所有权证》，依法取得位于张家界**办事处现吉首大学张家界校区（原武**学）内8栋302室的房屋所有权。

二、2012年7月31日，原告李**与第三人李**签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定：1.原告李**将坐落在张家界市永定区永定办事处教场居**陵大学内302号房屋（即：吉首**界校区8栋302室）的房屋出售给第三人李**，自双方签字过户之日起，此房屋的合法权益归第三人李**所有；2.出售价格为198000元，先付6万元整，原告李**协助第三人李**过户后2012年8月18日再付清下欠（138000元）余款，过户后由原告李**给第三人李**交房、余下的水电及其他费用全部结清不得留给第三人李**，过户费用由第三人李**负责；3.双方不得违约，规定违约金为伍万元整（50000元）；4.本协议自签字之日起生效，具有法律效力。当日，第三人李**给原告李**出具《借条》一份，内容为：今借到李**（小）房产证（006095号）原件一本，结婚证、身份证复印件各一份，在李**（大）购房款没有全部付清之前，李**（大）不得用于房屋过户，承诺人：李**（签名捺印），2012年7月31日。原告李**给第三人李**出具《收条》一份，内容为：今收到李**（43080219560506682X）交来房屋（武大8-302）转让订金陆万元整（60000.00）人民币，收款人：李**（签名捺印），2012年7月31日。

三、2012年8月28日，第三人李**利用其与原告李**姓名一致的巧合，和第三人高**签订了一份《房屋买卖协议》，将原告李**、王**的房屋出售给第三人高**、朱**，双方约定：1.第三人李**将坐落在永定区永**会武陵大学内302号房屋，房产证号：006095号，出售给高**（共五层，所在三层，三室一厅，一厨一厕，面积为72.75平方米），自双方签字过户之日起，此房屋的合法权益归高**所有；2.出售价格为贰拾叁万元整（230000.00元），先付壹拾捌万元整，到房管局签字后高**应给第三人李**付壹拾捌万元房款，下欠：伍万元整，高**贷款借得后付清下欠伍万元整。第三人李**只负责过户费用，不负责高**借贷款的费用；3.双方不得违约，规定违约金为伍万元整（50000.00）；4.本协议自签字之日起生效，具有法律效力。

四、为了办理房产过户手续，将原告李**、王**的房屋过户到第三人高**、朱**名下，第三人李**拿着欧**给其的《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》到原告李**家中，要求原告李**在该表的尾部转让方签上“李**、王**”并捺印，又将高**带至市房管局工作人员欧**处，要求其在该表的尾部受让方签上“高**、朱**”并捺印，而原告李**与高**自始至终不认识。为减少房屋过户所需缴纳税费，第三人李**又伪造了日期为2012年8月27日《房产买卖协议》一份，协议的出售方为李**、王**（甲方），而非王**，购买方为高**、朱**（乙方）；协议内容为“甲方在永定区永**会武陵大学内，房产证号：006095，现甲方自愿出售，经甲乙双方协商达成购买协议如下：1、房屋价格：壹拾叁万元整；2交易费由乙方负责；3、双方的债权债务与对方无关；4、付款方式：自签订协议之日起，乙方一次性付购房款13万元；5、交房日期：2012年8月30日前。签订时间是2012年8月27日。

五、第三人李**凭借原告李**、王**和第三人高**、朱**签字的《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》、伪造的2012年8月27日《房屋买卖协议》及从原告李**手中借得的《房屋所有权证》（张家界房权证永定第006095号）原件、原告李**、王**的身份证和结婚证复印件、第三人高**、朱**的身份证和结婚证复印件向市房管局申请办理房屋所有权转移登记。2012年9月4日，被**管局工作人员欧**在没有当面询问原告李**、王**将房屋过户给第三人高**、朱**是否其真实意思表示的情况下，仅凭借原告李**和王**基于将房屋过户给第三人李**的意思表示而签字的《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》及其他申请材料，便审查认定“该户转移登记，资料齐全，符合受理条件，现受理上报，请批示”。2012年9月10日该局的工作人员陈**作出“转移登记资料齐全，同意办理”的核准意见。被**管局依据《张家界房屋所有权登记审批表》及第三人李**提交的以上材料办理了房产过户登记，将原告李**、王**位于永定区永**会武陵大学8栋302房屋的房屋所有权转移登记给了第三人高**、朱**所有，并办理了张**永字第712005295号房屋所有权证。

六、被**管局的工作人员欧**在办理本案房屋所有权转移登记之前便认识原告李**和第三人李**。第三人李**从事房地产中介工作，欧**曾给第三人李**借款20万元。因欧**向第三人李**催要借款，第三人李**为偿还借款，便将原告李**、王**所有的房屋通过上述方式转卖并过户给了第三人高**、朱**，第三人高**、朱**自始至终不知道所买房屋是第三人李**无权处分的他人财产。第三人高**在给付第三人李**23万元购房款时，第三人李**要求第三人高**将购房款中99980元分两笔转入指定的账户，每笔转款49990元，第三人高**转款后才得知，第三人李**所提供的指定账户实际是欧**的账户。2012年9月4日，第三人李**向第三人高**出具了《收条》一份“今收到高**购房现金贰拾叁万元整，小写（230000）”，并注明，房款全部付清。

本院认为

本院认为，被**管局作为张家界市的房屋登记主管机构，在办理本案房屋所有权转移登记过程中，其工作人员欧**违反**设部《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”和第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示询问申请人”的房屋登记程序规定，导致在原告李**、王**与第三人高**、朱**之间不存在房屋买卖事实的情况下，违背申请人李**、王**的真实意思表示，将二人的房屋过户给他人。且被**管局的工作人员欧**、陈**作为本案房屋登记审核工作人员，应具备房屋登记审核资质，但被**管局并未在法定的举证期限内提供此二人的房屋登记上岗证书予以证明，本院视为被**管局没有证据证明其工作人员欧**、陈**具备房屋登记审核资质，违反**设部《房屋登记办法》第6条“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作人员，应当取得**务院建设主管部门颁发的《房屋登记上岗证书》，持证上岗”的规定。故本案被**管局的房屋所有权转移登记行政行为严重违反法定程序，依法应当予以撤销，但因该房屋所有权已为第三人高**、朱**善意取得，故应确认其违法。对原告请求确认被告在办理张家界校区8栋302室的房屋转移登记行为违法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国国行政诉讼法》第五十四条（二）项、《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：

裁判结果

确认被告张家**管理局于2012年9月10日将坐落在张家界市永定区永定办事处教场居**陵大学内8栋302房屋所有权转移登记给第三人高**、朱**的房屋登记行为违法。

案件受理费50元，由被告张家**管理局承担。

如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省**人民法院。

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裁判日期

二〇一四年三月十八日