广州**发中心与曾**、曾**、曾**、曾**、曾**其他二审行政判决书

审理经过

上诉人曾**、曾**、曾**、曾**、曾**因房屋拆迁裁决一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法行初字第507号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年3月18日，被上诉人广州市国土资源和房屋管理局发出拆许*（2009）第6号《房屋拆迁许可证》及穗房拆字（2009）6号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，批准原审原告广州**发中心拆迁东濠涌越秀南地段，建设居住用地项目，拆迁期限自2009年3月18日至2010年3月17日止。后被上诉人于2010年3月11日发出延拆许*（2010）第6号《房屋拆迁许可证》及穗房延拆字（2010）6号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告》，许可拆迁期限延长至2011年3月17日。2011年3月15日，被上诉人发出延拆许*（2011）第8号《房屋拆迁许可证》及穗房延拆字（2011）8号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告》，许可拆迁期限延长至2012年3月17日。2012年3月14日，被上诉人发出延拆许*（2012）第10号《房屋拆迁许可证》及穗房延拆字（2012）10号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告》，许可拆迁期限延长至2013年3月17日。据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：）记载：越秀南路沙尾直街1号为混合（乙石）结构4层，建基面积29.11平方米，建筑面积为119.97平方米，使用性质为住宅，房屋产权人为曾**、曾**、曾**、曾**、曾**5人共有。现房屋有曾**户在册户籍人口4人，二楼有曾**户在册户籍人口4人，曾**户在册户籍人口3人，曾**持有广州市城镇低收入困难家庭证。该房屋位于我市历史旧城区范围内。就被拆迁房屋和拟用于补偿安置的房屋的价格问题，原审原告委托广州市越**有限公司（以下简称越房评估公司）进行评估。2012年5月23日，越房评估公司对被拆迁房屋作出《估价报告书》（越房评字［12］0511号），估价结果为：越秀南路沙尾直街1号房屋（建筑面积119.97平方米）在估价时点2012年3月18日的房地产市场评估价格为人民币1667943元（单价为每平方米人民币13903元）。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条的规定，本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。上述被拆迁房屋按照房地产市场价格增加百分之二十后的房地产市场价格为人民币2001531.60元。2012年5月24、25日，越房评估公司对拟用于补偿安置的四套房屋作出在估价时点2012年3月18日的房地产市场评估价格：（1）越秀区广源西路向阳大街119号一梯303房屋（建筑面积64.2773平方米）为人民币592058元（单价为每平方米人民币9211元）（见越房评字QT01184号《估价报告书》）；（2）越秀区广源西路向阳大街119号二梯704房屋（建筑面积54.8756平方米）为人民币503703元（单价为每平方米人民币9179元）（见越房评字QT01182号《估价报告书》）；（3）白云区横沙复建街15号701房屋（建筑面积93.9309平方米）为人民币1011730元（单价为每平方米人民币10771元）（见越房评字QT01188号《估价报告书》）；（4）白云区横沙复建街15号801房屋（建筑面积93.9309平方米）为人民币1010696元（单价为每平方米人民币10760元）（见越房评字QT01130号《估价报告书》）。裁决期间，原审原告提供以下两种补偿方案供被申请人选择，并按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米30元向上诉人支付3个月的临时安置补助费：一、货币补偿。原审原告给予上诉人货币补偿人民币2001531.60元（含历史旧城区地段增幅）；二、产权调换。（一）原址产权调换，双方互补差价。（二）原审原告提供房屋作为被拆迁房屋的异地产权调换并按补偿金额2001531.60元结算差价。（1）提供越秀区广源西路向阳大街119号一梯303、二梯704两套房屋，两套房屋建筑面积共119.1529平方米，评估价共人民币1095761元，原审原告需向各上诉人支付产权调换差价款人民币905770.60元。（2）提供白云区横沙复建街15号701、801两套房屋，两套房屋建筑面积共187.8618平方米，评估价共人民币2022426元，各上诉人需向原审原告支付产权调换差价款人民币20894.40元。原审原告另提供广源西路向阳大街119号二梯503房屋（建筑面积63.9011平方米）作为临时安置用房。上诉人曾**、曾**、曾**共同表示，首选货币补偿1000万元；次选5套东南向、实用面积80平方米的房屋回迁，或在被拆迁房屋1公里范围内的房屋调换补偿。另由于曾**户为低收入困难家庭，其持有的广州市城镇低收入困难家庭证应视为整栋房屋所有人共同拥有，要求按有关政策执行。房屋的现状有五楼天台框架水泥墙房屋约32平方米。被上诉人于2012年7月26日依法向上诉人现场送达调解通知书、答辩通知书、裁决申请书及被拆迁房屋的评估结果，屋内无人签收；被上诉人遂在上述被拆迁房屋现场向上诉人留置送达上述文书并张贴通告告知：限期广州市越秀区越秀南路沙尾直街1号房屋的所有权人及其使用人按规定申请解决评估争议及向被上诉人提供对房屋的拆迁补偿安置意见并参加调解。上诉人曾**、曾**逾期无向被上诉人提供安置意见，也无前来参加调解。由于原审原告与上诉人等未能达成协议，被上诉人于2012年9月26日作出穗国房拆裁字（2012）36号房屋拆迁裁决书，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六、二十三、三十一条，《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六、二十二、二十三、二十四、二十五、三十一、三十二、三十三、三十四条及《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》（穗国房字（2007）951号）的规定，裁决如下：一、申请人与各被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，共同到本局办理有关拆迁广州市越秀区越秀南路沙尾直街1号房屋的原址产权调换补偿手续。同时各被申请人应向本局交回该被拆迁房屋的房地产权属凭证。二、被申请人曾**户、曾**户、曾**户于本裁决书送达之日起十五日内，腾空并迁出广州市越秀区越秀南路沙尾直街1号房屋，将被拆迁房屋交申请人拆除。申请人应于各被申请人搬迁前一次性给付五被申请人补偿价款共人民币2001531.60元（已含本市历史旧城区增幅）以及给付被申请人曾**户、曾**户、曾**户三个月临时安置补助费共人民币10797.30元，以上两项共计人民币2012328.90元。申请人提供越秀区广源西路向阳大街119号一梯303、二梯704、503共三套房屋（总建筑面积183.054平方米）作为周转房供曾**户、曾**户、曾**户临时使用三个月。三、申请人应当自新建房屋通过规划验收之日起七日内书面告知各被申请人，各被申请人应当自收到申请人通知之日起十五日内与申请人就新建住宅房屋签订产权调换协议。各被申请人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。四、曾**户、曾**户、曾**户自行搬迁的，申请人于其迁出广州市越秀区越秀南路沙尾直街1号房屋之日，一次性给付其搬迁补助费各人民币500元。五、曾**户、曾**户、曾**户自行办理广州市越秀区越秀南路沙尾直街1号房屋内电话、有线电视线路的迁移手续，申请人凭发票给付其迁移费用。

一审法院认为

原审法院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案中，被上诉人于2009年3月18日发出拆许字（2009）第6号《房屋拆迁许可证》批准许可原审原告实施拆迁，依法应适用当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定。

原《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”原《广州市城市房屋拆迁管理办法》（2004年1月1日起施行，2012年2月27日废止）第三十三条规定：“被拆迁房屋所在地块依照规划建设的住宅房屋，其面积大于或者等于原所在地块被拆迁住宅房屋总面积的，被拆迁人可以选择原址产权调换的补偿形式。被拆迁人选择原址产权调换的，应当在拆迁补偿安置协议中明确。拆迁人应当自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知被拆迁人；被拆迁人应当自收到拆迁人通知之日起十五日内与拆迁人就新建房屋签订产权调换协议。被拆迁人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的价款。被拆迁人应当按照产权调换协议商定的期限、方式向拆迁人支付所调换房屋的价款。”根据上述规定，原审原告因未能与上诉人等达成拆迁补偿安置协议向被上诉人申请裁决，被上诉人予以受理后结合原审原告提出的原址产权调换补偿安置方案与上诉人提出原址回迁的要求作出裁决依法有据。

原《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定：“房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据。房地产权证所列登记事项不明确或者与现状不符的，被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起二个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。符合房地产权属登记的法律、法规规定的确认条件的，市房地产行政主管部门应当依照《广东省城镇房地产权登记条例》规定的时限办理有关确认手续。申办事项需要以规划行政主管部门的批准文件为依据的，由市房地产行政主管部门查明后确认。拆除违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按重置成本结合成新予以补偿。”第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。”第二十五条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。最低补偿标准由市人民政府另行制定。”依照上述规定，在原审原告及上诉人均未对评估结果提出异议的情况下，被上诉人采纳评估机构按照房地产权证记载的产权面积进行评估的结论在确定相应的增幅后作为计算补偿金额的依据并无不当。

**设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房（2003）252号）第十四条第三款规定：“行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。”被上诉人裁决的搬迁期限依法有据，原审原告要求变更该搬迁期限为10日的理由依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（四）项的规定，判决驳回原审原告广州**发中心的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人曾**、曾**、曾**、曾**、曾**不服原审判决，向本院提起上诉称：我们共有五人名字产权人（已析产）要求各人一套独立房屋。要求本市户口户籍每套房屋不小于40㎡面积，在香港居住的曾**、曾**不少于30㎡内置面积计算，其中曾**因属于低收入困难家庭应按40㎡内置面积计算。按每户按规定均价每平方12000元购买不小于10平方米面积，按每户（共五户计）安置临时房屋各一套。裁决没有顾及产权人的合法权益，请求撤销穗国房拆裁字（2012）36号《房屋拆迁裁决书》。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局和原审原告广州**发中心答辩称同意原审判决，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院经审理查明，原审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，2011年1月21日公布并施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案中，被上诉人于2009年3月18日发出拆许字（2009）第6号《房屋拆迁许可证》批准许可原审原告实施拆迁，原审原告在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得涉案地块拆迁许可证，依法应适用当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定作为本案处理依据。

一、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”原审原告与五上诉人就涉案房屋拆迁事宜不能达成拆迁补偿安置协议，向被上诉人申请裁决符合上述规定，被上诉人予以受理合法。

二、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”**设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》（建住房（2003）252号）第十四条第四款规定：“行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。”原审原告申请裁决时提出了货币补偿或者以房屋进行产权调换的方案，上诉人曾**、曾**、曾**提出了不同意见，上诉人曾**、曾**未向被上诉人处提供拆迁补偿意见、参加调解，原审原告与五上诉人未能达成协议，被上诉人结合原审原告提出的原址产权调换补偿安置方案与五上诉人提出原址回迁的要求作出裁决依法有据。

三、依据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。”第二十五条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧区域范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付，最低补偿标准由市人民政府另行制定。”第三十二条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。实行货币补偿或者实行产权调换，拆迁人需补房屋差价的，应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款。”《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”依据上述规定，在原审原告和五上诉人均未对涉案房屋评估报告提出异议的情形下，被上诉人采纳该评估报告作为裁决依据并无不妥。

四、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”穗国房字（2007）951号《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》规定：“二、搬迁补助费标准（一）拆迁人按户为单位，向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费每户500元。”被上诉人依此作出裁决，由原审原告支付三个月临时安置补助费10797.30元及提供周转房给上诉人曾**、曾**、曾**，若其自行搬迁一次性补助各人民币500元和电话、有限电视线路迁移费用并无不当，本院予以支持。

综上所述，被上诉人作出的穗国房拆裁字（2012）36号《房屋拆迁裁决书》符合法律规定，并无不妥，本院予以支持。五上诉人理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人曾**、曾**、曾**、曾**、曾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日