张**与广州新**限公司其他二审行政判决书

审理经过

上诉人张**因房屋产权登记一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第58号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

案经原审法院查明，第三人（广州新**限公司）是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2009年11月19日，原告与第三人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向第三人购买位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处的航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）幢1层1480号房（后涉案房产所在地址变更为广州市花都区花东镇空港大道1号首层之11商铺）。关于房屋交付，合同约定：第三人应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。关于产权登记，合同约定：第三人应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择第2种方式为原告办理《房地产权证》：原告委托第三人办理，第三人应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。

2011年7月21日，第三人向被告递件，申请办理涉案房产的产权登记，并提交了《广州市房地产转移登记申请书》、《身份证》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《房地产分户图》及《宗地图》等资料。被告收件后，经审查认为资料齐全、产权来源清晰、手续完备，审批同意登记，登记字号为花房字0389006，权属人为原告。原告于2012年7月26日向被告申请查档，发现涉案房产已经登记于自己名下，而原告未曾参与涉案房产登记过程，未亲自签署相关文件，故原告认为被告产权登记行为违法，向原审法院提起诉讼。

另查明，经庭审质证，原告认为被告提交证据中2011年7月20日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，原告的签名非本人所签。对此，被告在庭上确认该询问记录表上的签名是第三人代签的。

再查明，原告认为涉案房产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向本院提交涉案房产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州**民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房产所在商场的验收、测绘情况。第三人向本院提交了广州**民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房产的消防验收情况。

一审法院认为

原审法院认为：**设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第三人作为涉案房产所在的航空商住大厦的房地产开发企业，应当为该大厦办理房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房产的产权登记，并登记在本案原告名下，没有违反法律规定。

关于原告认为其未亲自参与产权登记的过程，故该产权登记行为违法。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第三款规定：“商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。”原告与第三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中原告明确委托第三人办理产权登记，故第三人代原告办理产权登记合乎约定，是双方真实意思的表示。关于被告提供证据中2011年7月20日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，原告的签名非本人所签，对此，《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”该询问记录表由第三人代原告签名，确实存在瑕疵，但基于第三人代原告办理产权登记的行为经过原告委托，故该瑕疵并不足以否定整个产权登记行为的合法性。综上，原审法院认为原告委托第三人办理产权登记，是其真实意思的表示，故对原告的该主张应不予支持。

关于原告认为涉案房产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形，故对原告的该主张应不予支持。关于原告认为涉案房产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，原告的主张于法无据，应不予支持。综上，被告依照职权作出的对涉案房产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，本院予以维持。原告请求撤销被告的转移登记行为，原告提供的证据不足，本院不予支持。为此，依据最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，原审法院判决驳回原告张**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人张**不服原审判决，上诉至本院称：第一、原审法院事实认定错误。首先，原审法院查明2011年7月20日《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上的签名是原审第三人冒签的，且上诉人从未签署过任何《授权委托书》授权原审第三人办理涉案房产的交易过户、产权登记等手续更没有相应的《公证书》，被上诉人在原审第三人没有提供经公证的授权书的情况下，没有核实交易过户是否是上诉人的真实意思表示，没有核实涉案商铺是否存在加建、改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格等情况。而涉案商铺是存在改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格情况的，根据《消防法》强制性规定，未通过消防验收合格不许投入使用，上诉人在商铺未通过消防验收合格之前是不同意办理过户交易手续的，被上诉人任由原审第三人假冒上诉人签名，不是上诉人真实意思表示，被上诉人有义务对此进行审核。原审法院对此部分事实认定错误。其次，原审法院认定涉案房产在办理过户登记时已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情况，是错误的。原审法院只凭《房屋面积测量成果报告书》、《房地产分户图》就认定商铺完成分割，忽视客观事实。客观事实是：涉案商场自2009年至2012年8、9月之间，一直是空的场地，未进行任何物理上的分割，上诉人的商铺在物理意义上并不存在。原审法院认定涉案商铺在办理产权过户登记时不存在未完成分割的情形，是错误的。

第二、原审法院适用法院错误。首先，被上诉人违反《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”上诉人从未签署过授权委托书。其次，原审第三人冒充上诉人签名，被上诉人没有尽到审核义务，被上诉人的行为是违法行为，而非瑕疵。原审第三人没有完成商铺实际分割、涉案商场及商铺均未通过《消防法》强制性规定的验收合格，此时办理房产证，并非上诉人的真实意思表示。原审法院忽视客观事实，采用房产证已实际办妥这种结果论而变相肯定被上诉人的违法登记，有违行政诉讼设立的初衷，即行政审判对具体行政行为违法必纠，而不是袒护行政机关。再次，原审法院认为被上诉人办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，是错误的。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料（五）：房屋已竣工的证明”，相对应为被上诉人提供的证据3《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表第3页“工程竣工验收备案文件目录”1-9项中6项明确注明：规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用的文件等。可见，被上诉人是有义务审核涉案房产消防验收文件的，被上诉人办理产权登记审核的内容应当包括消防验收情况，是否存在加建、扩建、内部装修等情况，而且《消防法》的法律效力等级要高于《房屋登记管理办法》。故上诉请求：一、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第58号行政判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，同意一审判决。第一，本案有公证的授权委托书，上诉人的受托人有签署相关文件的权限，因此被上诉人所收取的备案房地产合同真实有效的合同。第二，消防验收并不在被上诉人本案办证过程的审核范围内。第三，被上诉人是依法收取房屋登记办法第33条的全部材料，才办理涉案的房产证，不存在违法情况。

原审第三人广州新**限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，判决结果公平公正，请求二审法院应予维持。二、除了坚持一审期间发表的答辩意见外，增加以下意见：1、本案是涉案商铺的物权所有人提起的撤证诉讼，这与其他的非业主提起的撤证诉讼是不同的。上诉人作为买受人，其签订商铺买卖合同的目的就是为了获取涉案商铺的物权，即取得房地产权证。换而言之，被上诉人为上诉人办理产权登记并没有损害上诉人任何的合法权益，同理，我方作为出卖方，按约定履行办证义务更没有违背上诉人的合同目的。2、我方与上诉人之间的商铺买卖交易关系是客观、真实存在的，这一事实双方在一审期间也是认可的。另根据买卖双方签订的商铺买卖合同或商品房买卖合同，对于一手商品房买卖的，合同中明确约定了上诉人委托我方办理产权过户、登记等手续；对于二手买卖，上诉人办理了委托黄*等人办理产权过户、登记手续公证委托手续。以上事实均有充分的证据予以证实，因此，我方或黄*等人受上诉人委托代办产权过户、登记手续是符合国家法律或行政主管部门规定的。3、双方因办理产权过户登记手续向被上诉人国土房管部门提交的材料都是真实、合法、有效的，其中《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》、委托办证的《委托书》等更是由行政主管部门依职权作出的，或者是经公证机关公证的具有法律效力的法律文件，上诉人也没有提供相反的证据推翻上述法律文件。4、登记在上诉人名下的房产与合同约定的商铺是同一标的。这一事实有《商品房预售合同》、《商铺买卖合同》、《广州市房地产买卖合同》、《房地产权证》以及广州市公安局花都区分局出具的《证明》可以证实，其中该《证明》明确确认涉案商场原自编地址经广州市人民政府地名委员会命名为广州白云机场北出口空港大道1号，并确认两地址实为同一地址。三、涉案房产符合办理产权过户、登记的法定条件，被上诉人依职权为上诉人办理产权过户登记手续行为符合法律的规定，被上诉人和原审第三人在本案中均不存在任何违法办证的行为，上诉人的相关说法纯属主观臆测且无证据予以证实。

本院查明

经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。

另，上诉人在二审庭审过程中提交了两份证据，一份是《建设工程规划验收测量情况说明》，一份是《广州市公安消防局关于李**、刘**申请消防信息查询的复函》（穗*消函（2014）88号）。被上诉人发表质证意见称，上述两份证据不属于新证据。关于证据一，被上诉人在一审的时候已经提交了由广州市城市规划局出具的建设规划验收合格证。而所涉的建筑物是否规划验收合格，应以职能部门出具的文件为准。关于第二份证据，被上诉人坚持与本案办证无关。原审第三人发表质证意见称，首先同意被上诉人质证意见，其次，对于证据一，根据该情况说明显示，现场核查的时间为2009年12月12日。实际上应由行政职能部门最终出具相应的竣工验收和规划验收合格。对于证据二，也能证明涉案商场是有通过消防验收合格的，至于2012年10月之后的消防检查属于经营者与物权所有人的义务，与本案无关。

本院认为

本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，原审第三人向被上诉人递件，申请办理涉案商铺的产权登记，并提交了相关资料。被上诉人收件后，经审查认为资料齐全、手续完备后作出涉案商铺转移登记的具体行政行为符合上述规定，原审判决据此对被上诉人作出的对涉案商铺转移登记具体行政行为予以支持并无不当，本院予以维持。

关于上诉人认为《广州市房地产交易与权属登记询问表》上的签名是由原审第三人冒签，其并未签署《授权委托书》授权原审第三人办理涉案房产的交易过户及产权登记手续的问题。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第三款规定：“商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。”经审查，在上诉人与原审第三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中，已明确约定上诉人委托原审第三人为其办理产权登记，故原审第三人代上诉人办理涉案商铺的产权登记符合双方合同约定，亦是双方真实意思的表示，并无不当。关于《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，上诉人签名非本人所签的问题。根据《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”虽然《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》中上诉人的签名非本人所签，但办理涉案商铺的产权登记并未违反上诉人与原审第三人的约定，亦未违背双方买卖涉案商铺真实意思的表示，故被上诉人采信上述材料核发涉案商铺产权证，将上诉人作为涉案商铺物权人予以公示，并未侵犯上诉人的合法权益。原审认为虽然上述询问记录表上的签名并非上诉人签名，但不能否定整个产权登记行为的合法性，并无不当，本院予以支持。上诉人的上述主张理据不足，本院不予支持。

关于上诉人认为涉案商铺未实际分割、未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，被上诉人的产权登记行为违法的主张能否成立的问题。本案中，被上诉人提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积确定，已分户且明确划分了具体位置，涉案商铺已特定化，故被上诉人核发涉案商铺的产权证并未违反《房屋登记办法》第二十二条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”的规定。此外，消防验收亦不属于办理产权转移登记时的审核要件。因此上诉人的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

对于上诉人在二审中提交的《建设工程规划验收测量情况说明》和穗公消函（2014）88号《广州市公安消防局关于李*、刘*奖申请消防信息查询的复函》，经审查，《说明》的形成时间是2009年12月30日，上诉人的查档时间为2014年7月21日，《复函》的形成时间为2014年6月17日，而上诉人就本案提起一审诉讼的时间是2014年5月30日，一审开庭的时间是2014年7月25日。根据《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条：“原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。逾期提供证据的，视为放弃举证权利。原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”的规定，上述两份证据属于上诉人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，本院依法不予接纳。

综上所述，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十日