江**与广州新**限公司其他二审行政判决书

审理经过

上诉人江**、何**因房屋产权登记一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第25号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

案经原审法院查明，第三人是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2009年11月10日，两原告与第三人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告向第三人购买位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处的航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）幢1层1420号房。关于房屋交付，合同约定：第三人应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。关于产权登记，合同约定：第三人应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为两原告办理《房地产权证》：两原告委托第三人办理，第三人应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证交付两原告。

2011年11月10日，第三人向被告递件，申请办理涉案房地产的产权登记，并提交了《广州市房地产转移登记申请书》、《身份证》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《房地产分户图》及《宗地图》等资料。

被告收件后，经审查认为资料齐全、产权来源清晰、手续完备，于2011年11月21日审批同意登记，登记字号为花房字0395956，权属人为两原告。

原告于2012年12月3日向被告申请查档，发现涉案房地产已经登记于两原告名下，而两原告未曾参与涉案房地产登记过程，未亲自签署相关文件，故两原告认为被告产权登记行为违法，向原审法院起诉成讼。

另查明，经庭审质证，两原告认为被告提交证据中2011年11月10日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，两原告的签名非本人所签，对此，被告与第三人在质证中确认该询问记录表上的签名是第三人代签的。

再查明，原告认为涉案房地产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房地产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向本院提交涉案房地产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州**民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房地产所在商场的验收、测绘情况。第三人向本院提交了广州**民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房地产所在商场的消防验收情况。

一审法院认为

原审法院认为：**设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第三人作为涉案房产所在的航空商住大厦的房地产开发企业，应当为该大厦办理房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房产的产权登记，并登记在本案原告名下，没有违反法律规定。

关于原告认为其未亲自参与产权登记的过程，故该产权登记行为违法。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第三款规定：“商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。”原告与第三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中原告明确委托第三人办理产权登记，故第三人代原告办理产权登记合乎约定，是双方真实意思的表示。关于被告提供证据中2011年11月10日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，原告的签名非本人所签，对此，《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”该询问记录表由第三人代原告签名，确实存在瑕疵，但基于第三人代原告办理产权登记的行为经过原告委托，故该瑕疵并不足以否定整个产权登记行为的合法性。综上，原审法院认为原告委托第三人办理产权登记，是其真实意思的表示，故对原告的该主张应不予支持。

关于原告认为涉案房产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形，故对原告的该主张应不予支持。

关于原告认为涉案房产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，原告的主张于法无据，应不予支持。

综上，被告依照职权作出的对涉案房产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，应予以维持。原告请求撤销被告的转移登记行为，原告提供的证据不足，应不予支持。为此，原审法院依据最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告江**、何**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人江**、何**不服原审判决，上诉至本院称：一、原审法院漏查如下重大事实：所谓代理人毕**并未取得上诉人合法授权，被上诉人直至庭审结束也未提供授权毕**办理相应登记手续的委托或授权，因此原审判决对此认定没有事实依据。首先，因为上诉人从未对毕**进行相应授权，所以也就没有发出对授权委托的撤销函一说，被上诉人的内档资料更是无法查到2013年8月2日的授权委托撤销函；其次，原审第三人在出售商铺时上诉人没有签署任何的委托文件，其也未提供相关交付证明文件以证明实际交付商铺；再次，上诉人从来没有委托或授权毕**办理相应的房地产转移登记手续，也不知道毕**和原审第三人是什么关系，原审第三人企图将没有取得授权委托的办证代理人毕**曲解成“员工”，可是内档资料却既查无原审第三人对其“员工”或代理人毕**的委托授权书或身份证明，也查无原告对代理人毕**的授权委托书，实为被上诉人和原审第三人恶意串通，将不符合办理登记手续的的情况下办理了房地产权登记。二、原审法院漏查如下重大事实.内档资料显示，2011年11月10日同一天存在两份不同登记性质与内容不一致的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（证据A）：一份是所谓的代理人假冒上诉人签名的卖方盖章为广州新**限公司的转移登记询问记录表（此份是有注明NP号：NP0804847333案件编号：FW9911091143782），此份全部内容均非上诉人填写；一份是看似上诉人签名的抵押权人盖章为广发**分行的他项登记询问记录表（此份没有注明任何的编号），此份除了看似上诉人的签名以外其它内容均非原告所答所填写包括日期为代签，两份均非上诉人的真实意思表示，对原审第三人及代理人的产权登记行为不认可。另外，同一天收件回执上显示的办理业务：房地产初始登记（商品房）。依据之前的系列诉讼证据表明，2012年9月30日独立商铺才间隔完毕，2011年11月10日这一天独立商铺尚未间隔和首层1420铺仍未实际存在，在付款方式问题上双方没有达成一致意见情况下，在1420商铺尚未独立存在情况下，这三项登记不能被三合一进行归一登记。三、原审判决将《房屋登记办法》第十五条第二款、第十八条及《广州市城镇房地产登记办法》第十一条、第十四条的规定作为依据属于适用法律法规错误。更何况《转移登记申请书》上的申请方式：双方申请，但事实上却是在上诉人毫不知情下单方申请，整个登记存在诸多申报不实。被上诉人明知道登记材料存在诸多申报不实，证明材料不齐全不合法仍核准登记，实属核准登记不当，登记程序违法；原审法院明知道登记材料存在诸多申报不实，证明材料不齐全不合法，原审法院亦在判决书中认定“该产权登记行为违法”，却不按登记行为违法作出撤销房产证的判决违反了《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条、第三十六条及《广东省城镇房地产权登记条例》第十条、第十七条的规定。四、正是原审判决对事实的认定错误，造成了判决结论的错误。原审判决认为涉案询问记录表由原审第三人代上诉人签名，确实存在瑕疵，但基于原审第三人代上诉人办理产权登记的行为经过上诉人委托，故该瑕疵并不足以否定整个产权登记行为的合法性。首先，原审判决认定足以证明上诉人对整个产权登记不知情、未参与、未授权、不是自己真实意思表不；其次，原审法院对“第三人代原告办理产权登记的行为经过原告委托”的认定是完全错误的，原审第三人及代理人假冒上诉人在产权登记询问记录表上签名和不实作答已经不是上诉人真实的意思表示；再次、《广州市商品房买卖合同》对涉案商铺产权证办理规定了明确时间限制。实际上涉案商铺“初始登记”足足延迟了1年半多，根据上述合同约定作为买方的上诉人有权解除合同并要求赔偿。最后，申请登记房屋是江**与何**的共有房屋，严格来说是由江**夫妇与何**夫妇4人共有房屋，所有的文件均应由4人共同签名方才生效，显然第三人所提交的证明材料包括合同明显残缺不全，整个产权登记既超出合同委托的约定期限又没有得到两原告夫妇4人的签名、委托和认可，不是两原告夫妇4人的真实意思表示。五、申请登记的房屋不能特定或者不具有独立利用价值的，房屋登记机构应当不予登记。申请办理产权登记时为大通堂、独立商铺尚未存在，没有固定的墙体界限、没有特定的空间，不具备独立利用价值。直到2012年9月30日独立商铺装修间隔完成，涉案商铺才具有固定的形状与空间。如果不考虑消防等条件，上诉人所买商铺始得有独立利用价值。相关证据只能证明2010年4月20日整个卖场在测绘时，只能凭借地上的界址钉，因为涉案商铺并没有墙体。根据地上的界址钉不可能得出房屋特定的结论，更不能确定这些界址钉组成的空间具有独立利用价值。事实上整个卖场直到2012年9月30日才完成独立间隔。在此装修工程实施前，所有的商铺都是相互联通的，没有独立分户，更没有独立利用价值。故被上诉人为涉案商铺办理房屋登记的行为违反了《房屋登记办法》第22条，应当予以撤销。六、根据《房屋登记办法》第三十条、第三十三条第一款的规定，建设工程符合规划的证明包括《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》，其中建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，已竣工的证明和其他必要材料其中包含人防和消防验收等许可，而涉案建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。七、根据上诉人于一审庭后2014年7月28日提交原审法院的《建设工程规划验收测量情况说明》证明《建筑工程规划验收合格证》核发不当，《竣工验收备案表》核发不当，《房产证》核准登记与核发不当。原审第三人认为“原告没有提供相反证据证明该两份文件是错误的”是完全不正确的，原告于2014年7月28日向原审法院提交（原审法院在判后答疑中确认有收到）的补充意见和《建设工程规划验收测量情况说明》及相关证据图片，证明了《规划验收合格证》和《竣工验收备案表》的核发是错误的，房地产权证的登记和核发是错误的，法院理应支持原告的诉求并判决撤销核发不当的房产证。故上诉请求：1、撤销（2014）穗花法行初字第25号判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人广州新**限公司辩称，一、原审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，判决结果公平公正，请求二审法院应予维持。二、除了坚持一审期间发表的答辩意见外，我方请法庭注意以下事实：1、本案是涉案商铺的物权所有人提起的撤证诉讼，这与其他的非业主提起的撤证诉讼是不同的。上诉人作为买受人，其签订商铺买卖合同的目的就是为了获取涉案商铺的物权，即取得房地产权证。换而言之，被上诉人为上诉人办理产权登记并没有损害上诉人任何的合法权益，同理，我方作为出卖方，按约定履行办证义务更没有违背上诉人的合同目的。2、我方与上诉人之间的商铺买卖交易关系是客观、真实存在的，这一事实双方在一审期间也是认可的。另根据买卖双方签订的商铺买卖合同或商品房买卖合同，对于一手商品房买卖的，合同中明确约定了上诉人委托我方办理产权过户、登记等手续；对于二手买卖的，上诉人办理了委托黄*等人办理产权过户、登记手续公证委托手续。以上事实均有充分的证据予以证实，因此，我方或黄*等人受上诉人委托代办产权过户、登记手续是符合国家法律或行政主管部门规定的。3、双方因办理产权过户登记手续向被上诉人国土房管部门提交的材料都是真实、合法、有效的，其中《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》、委托办证的《委托书》等更是由行政主管部门依职权作出的，或者是经公证机关公证的具有法律效力的法律文件，上诉人也没有提供相反的证据推翻上述法律文件。4、登记在上诉人名下的房产与合同约定的商铺是同一标的。这一事实有《商品房预售合同》、《商铺买卖合同》、《广州市房地产买卖合同》、《房地产权证》以及广州市公安局花都区分局出具的《证明》可以证实，其中该《证明》明确确认涉案商场原自编地址经广州市人民政府地名委员会命名为广州白云机场北出口空港大道1号，并确认两地址实为同一地址。三、涉案房产符合办理产权过户、登记的法定条件，被上诉人依职权为上诉人办理产权过户登记手续行为符合法律的规定，被上诉人和第三人在本案中均不存在任何违法办证的行为，上诉人的相关说法纯属主观臆测且无证据予以证实。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。

本院查明

经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。在本案审理过程中，本院通知本案当事人于2015年5月21日上午到涉案楼盘就涉案商铺现状进行现场勘查，但原审第三人未到场参与现场勘查。经本院现场勘查，涉案商铺已用木板间隔开，并安装了金属制的卷闸门，但未接水电。上诉人称2012年底涉案商铺才间隔开，被上诉人代理人表示不清楚涉案商铺间隔的具体时间。另外，在2014年6月24日一审开庭审理后，另一案件当事人李*于2014年7月3日、7月28日，分别向一审法院提交了穗花国房函（2014）136号《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》和建设单位为广州新**限公司的《建设工程规划验收测量情况说明》。

本院认为

本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，原审第三人向被上诉人递件，申请办理涉案商铺的产权登记，并提交了《广州市房地产转移登记申请书》、《身份证》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《房地产分户图》及《宗地图》等资料。被上诉人收件后，经审查认为资料齐全、手续完备后作出涉案商铺转移登记的具体行政行为符合上述规定，原审判决据此对被上诉人作出的对涉案商铺转移登记具体行政行为予以支持并无不当，本院予以维持。

关于上诉人认为其未亲自参与涉案商铺登记及被上诉人采信伪造的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等材料对涉案商铺予以登记错误应予撤销的主张能否成立的问题。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第三款规定：“商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。”本案中，上诉人与原审第三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中上诉人明确委托原审第三人办理产权登记，故原审第三人代上诉人办理产权登记，以及在《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》签名，均未违反双方的约定，亦未违背上诉人与原审第三人之间买卖涉案商铺真实意思的表示，被上诉人采信上述材料核发涉案商铺产权证，将上诉人作为涉案商铺物权人予以公示，并未侵犯上诉人的合法权益。因此上诉人的上述主张理据不足，本院不予支持。

关于上诉人认为涉案商铺未实际分割、未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，被上诉人的产权登记行为违法的主张能否成立的问题。本案中，被上诉人提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积确定，已分户且明确划分了具体位置，而消防验收亦不属于办理产权转移登记时的审核要件。虽然相关当事人在一审开庭后向一审法院提交了136号《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》和《建设工程规划验收测量情况说明》，拟证明涉案楼盘首层及二层商铺未进行间隔，只是根据界址钉进行测绘。因上述证据的提交不符合《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条：“原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。逾期提供证据的，视为放弃举证权利。原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”的规定，一审法院对上述证据不予接纳并无不当。即使上述两份证据能够被采信，由于涉案楼盘已用界址钉将涉案商铺特定化，故被上诉人核发涉案商铺的产权证亦未违反《房屋登记办法》第二十二条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”的规定。因此上诉人上述的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人江**、何**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十日