杨*与甘肃富**发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*与被上诉人富康**产公司租赁合同纠纷一案，由酒泉**民法院于2012年4月12日作出（2012）酒肃法巡初字第121号民事判决，宣判后，上诉人杨*不服，提出上诉。本院于2012年11月27日作出（2012）酒民一终字第264号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。酒泉**民法院重新组成合议庭审理该案后，于2013年7月17日作出（2013）酒民一初字第200号民事判决，宣判后，上诉人杨*不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨*及其委托代理人郝成，被上诉人富康**产公司的委托代理人陈**、于**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2007年3月9日，酒泉富**有限公司与被告杨*签订了《商铺租赁合同》约定，由被告杨*租用原告公司富康购物中心一、二层部分房屋（其中一层经营面积为341平方米，二层为840平方米），经营“易人欧罗巴商务酒吧”，租赁期限为三年，自2007年5月28日至2010年5月27日，租金为每月25元／平方米，同时免除租赁期间2007年8月27日至2008年6月27日计10个月的租金。还约定，合同期满后在同等条件下，若乙方（杨*）有意继续经营租赁铺位，需提前一个月向甲方（富康**产公司）申请，在同等条件下，乙方（杨*）拥有优先续租权。此外还补充约定“合同期满后若乙方（杨*）愿意继续承租，甲方（富康**产公司）应予以租赁，但租赁价格每年递增不超过25%。同时，双方签订了《商品质量保证协议》、《治安消防安全协议》、《装修协议》。2007年11月5日，双方又签订了《补充协议》约定：“《商铺租赁合同》中的合同起始、终止时间顺延7个月，即2007年12月28日至2010年12月27日，相应的其他时间也随之顺延”。2009年9月16日，原告富康**产公司与被告杨*签订了“关于易人商务酒吧租金缴纳及火灾补贴费用协议”约定：2008年因富康购物中心发生火灾事故，免除原告2009年1月27日至2009年7月27日期间的租金合计151950元，同时对租金的计算期限、租金的缴纳时间、租金标准及其他事宜进行了约定。租赁期限到期后，被告杨*将原租赁的一层（面积341平方米）交回原告，继续占用二层房屋（面积840平方米）做经营场所，并按照合同约定的租金标准向原告交纳了2010年12月28日至2011年6月27日的租金。从2011年6月28日至今，被告继续占用该房屋经营“易人欧罗巴商务酒吧”，但未签订租赁合同，也未交纳租金。为此，原告起诉，要求解除原、被告之间的不定期租赁合同关系；判令被告限期撤离；缴纳2011年6月28日至2012年1月10日期间的租金134400元；诉讼费用由被告承担。重审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付租金845913元，但未在指定期限内交纳诉讼费用。

原审另查明，庭审后被告提交了2011年3月17日原告公司财务张**向公司财务出具关于易人休闲商务酒吧2011年度租金缴纳情况的说明，其中载明：“因公司调整需要，2011年度不再续签新合同，收费期限以实际使用的期限为准，并继续延用原合同的各项收费标准，按季交纳各项费用。”原告认可该说明系其公司主管陈**的签名，因被告在原一、二审中均未提交该证据，且未说明正当理由，本院依法对被告进行训诫后对该证据予以采信。还查明，2011年9月29日，被告对承租房屋的消防设施进行了维修，原告承担费用48350元，双方对该笔费用抵顶了被告2012年5月5日前应缴纳的水电费用。

一审法院认为

原审认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《商品质量保证协议》、《治安消防安全协议》、《装修协议》、《补充协议》、《关于易人商务酒吧租金缴纳及火灾补贴费用协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同到期后双方再未续签合同，由被告杨*继续经营，原告亦收取了被告2010年12月28日-2011年6月27日期间的租赁费。依照合同法第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告杨*在承租期间，自2011年6月28日起未按合同约定支付租金，已构成违约，现原告要求解除不定期租赁合同、收回房屋，应予支持。要求被告支付租金的请求于法有据，本院予以支持。对原告在重审中要求被告支付2012年1月10日至重审前的租金的要求，因请求未按期交纳诉讼费用，本院不予处理。被告提出其不欠原告租金，以及原告单方违约的辩解意见，于事实相悖，亦无证据证实，本院不予采信。为保护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：1、解除原告甘肃富**发有限公司与被告杨*之间的不定期租赁合同；2、被告杨*支付原告甘肃富**发有限公司拖欠租赁期间2011年6月28日至2012年1月10日的租金134400元。

上诉人诉称

宣判后，被告杨*不服，上诉称：被上诉人主体资格不对，签订合同当事人与上诉人不相符。上诉人于2008年1月18日正式开业后，富**中心因火灾而停业，后因富**司修建等原因无法正常营业。2010年合同到期后，上诉人提出和被上诉人续签租赁合同，被上诉人以合同到期拒绝续签，一审判令解除双方的租赁合同毫无道理。租赁合同第十条约定“合同期满后若乙方愿意继续承租，甲方应予租赁。”本条明确只要上诉人愿意承租，被上诉人应予租赁，因为上诉人与被上诉人签订的是不固定期限合同。上诉人不欠被上诉人的租金，被上诉人的法人代表答应免除因火灾等原因的损失（免除租金），一审判由上诉人支付租金没有事实依据。请求撤销原判，上诉人继续租赁房屋，不承担租金或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人富康**产公司辩称：一审认定事实清楚，双方签订的合同到期后，被上诉人催促对方签订合同，其拒不签约。后又欠缴房屋租金，被上诉人通知对方解除合同，双方的租赁合同已解除。合同解除后上诉人继续占用二层房屋经营，从2011年6月28日以后，上诉人再没有缴纳房屋租金。2012年1月10日，被上诉人通知上诉人解除租赁合同，并要求撤离，上诉人拒不搬出。根据“合同法”第二百一十五条“租赁期限六个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期合同租赁。”上诉人认为原合同期满后无需再签订合同即可长期租用房屋的说法与法律相悖。原合同约定，合同期满后，乙方续租，需提前一个月向甲方申请，在同等条件下，乙方有优先续租权，上诉人未实施续租行为，原合同已解除，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，一审查明的事实清楚。另查明，2012年1月10日被上诉人向上诉人杨*及易人休闲酒吧送达了内容为“因你单位原租赁合同自2010年12月27日到期，至今已超过一年，介于双方续签合同无法达成共识，我公司决定解除租赁关系并收回房屋，限你方在一个月内搬离，由此造成的一切损失我公司概不负责”的通知，由易人休闲酒吧员工杨**签收。2008年1月24日酒泉富**有限公司将酒泉富**有限公司整体移交甘肃富**发有限公司管理，与此有关的事项由甘肃富**发有限公司负责，有《酒泉富**有限公司文件》证明。

上述事实有《商铺租赁合同》、《商品质量保证协议》、《治安消防安全协议》、《装修协议》、《补充协议》、《关于易人商务酒吧租金缴纳及火灾补贴费用协议》、《关于易人休闲商务酒吧2011年度租金缴纳情况的说明》、《通知》、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。经一、二审开庭质证、认证予以确认。

本院认为

本院认为：关于被上诉人主体资格问题，酒泉富**有限公司已将酒泉富**有限公司的权利义务转移给被上诉人，被上诉人也予以接受，不存在主体不适格的问题。上诉人与被上诉人在自愿、平等的基础上签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，由于发生火灾事故，被上诉人作为补偿，免除了上诉人部分房租，并延长了租赁期限。在租赁合同期限届满后，上诉人没有按照合同的约定，行使继续签订租赁合同的行为。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”和第二百三十二条“对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被上诉人在上诉人拒缴房屋租赁费的情况下，给上诉人送达了限期搬离通知，上诉人拒不缴纳房租，被上诉人在合理的期限内通知了上诉人解除不定期租赁合同，被上诉人解除租赁合同收回房屋的主张应予支持。上诉人在租赁合同期满后继续使用租赁房屋，所产生的租赁费应该缴纳，被上诉人主张的房屋租赁费有相关证据证明，原审予以支持正确。上诉人称被上诉人的法定代表人表示免除房租，但没有提供相关证据证明，该主张不能成立，予以驳回。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2988元，由上诉人杨*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月二十一日