金塔县**有限公司与姚**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人腾达房产因房屋买卖合同纠纷一案，不服金塔县人民法院(2013)金民重字第28-1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人腾达房产委托代理人闫生海与被上诉人姚**及其委托代理人章**，被上诉人华鑫建业委托代理人李**、殷**，原审第三人石**均到庭参加了诉讼，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2008年6月17日，被告腾达房产与第三人石**（原审中的华鑫**分公司）签订商品房预售合同，合同约定腾达房产以开发的西苑南小区5套房屋包括原告诉讼的4331号房屋抵顶工程款609274.66元。同时约定其他费用在工程交工后由华鑫**分公司（第三人石**）售于的住户根据腾达房产相关收费标准缴纳其他费用，由住户现金交付抵顶工程款。同年7月28日华鑫**分公司（第三人石**）与原告签订商品房预售合同一份。合同约定华鑫**分公司将腾达房产抵顶工程款的5套房屋中的1套，即坐落在西苑南小区4331号房屋，建筑面积95.99平方米，以总价款150512元出售给原告，交付时间2008年11月20日。同时约定双方在楼房交付使用并付清楼款后，由姚**持合同及附件会同华鑫**分公司（第三人石**）与开发商腾达房产订立委托预售合同、房地产转让合同，经政府主管部门办理转让登记手续，取得房屋产权证。之后，姚**自当年7月31日至8月26日共向华鑫**分公司（第三人石**）分四次交付房款140000元。2009年4月华鑫**分公司（第三人石**）将该房屋钥匙交姚**，姚**在与被告腾达房产交涉办理产权手续中，腾达房产以超付工程款为由将该房屋出售给他人。2009年5月5日原告姚**向华鑫**分公司（第三人石**）申请退房，华鑫**分公司（第三人石**）向腾达房产出具了证明，但始终没有给予退购。2010年3月姚**向嘉峪**委员会申请仲裁，嘉峪**委员会于2010年7月13日作出（2010）嘉终裁字第16号裁决书，姚**向酒泉**民法院申请执行，酒泉**民法院裁定不予执行。

一审法院认为

原审认为，被告腾达房产与华鑫**分公司也就是第三人石**签订的《商品房预售合同》，华鑫**分公司（第三人石**）与原告姚**签订的《商品房预售合同》均系双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。由于腾达房产与第三人华鑫**分公司（第三人石**）签订准予第三人预售的房屋，被告腾达房产以工程结算问题为由，又将出售给姚**的房屋售于他人，致使原合同无法履行。原告姚**要求解除与华鑫**分公司签订的《商品房预售合同》的请求成立。姚**要求退房时，腾达房产又迟迟不予退款，导致姚**在当时无法实现购房目的，当下房价暴涨，原告重新购置房屋显然损失重大。原告要求退还房款并赔偿损失、承担仲裁费用、鉴定费用的请求合理有据，应予支持。但损失计算标准应以价格鉴定结论为准，认定其损失为128772元。被告腾达房产违约、毁约行为造成华鑫**分公司（第三人石**）无法向原告实际交付房屋，导致了原告购房意愿无法实现，故被告腾达房产应对原告承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十四条四项、第一百一十三条一款、《中华人民共和国公司法》第十四条一款之规定，判决：一、依法解除原告姚**与被告金塔**宏达分公司（第三人石**）签订的《商品房预售合同》；二、被告金塔县**有限公司返还原告姚**购房款140000元、赔偿损失128772元、承担仲裁费10496元，合计279268元；三、驳回原告姚**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，被告腾达房产不服，上诉称：1、腾达房产与姚**之间不存在房屋买卖合同关系；2、姚**与华鑫**分公司签订的《商品房预售合同》不存在腾达房产的任何授权，姚**与宏达分公司签订的退房申请实质内容是对房屋买卖关系的解除，姚**不能取得房屋的损失应向宏达分公司主张；3、一审判决对案件部分事实认定存在错误或依据不足。

被上诉人辩称

被上诉人姚**辩称：姚**向华鑫建业支付了房款，取得了房屋的所有权，腾达房产又将房屋出售他人是违法行为，腾达房产与华鑫建业工程款的结算不应该侵害姚**的权益，退房证明是华鑫建业开给姚**的，未交给腾达房产，该证明未生效，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

被上诉人华鑫建业和原审第三人石生成辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明：原判认定2009年5月5日，被上诉人姚**向华鑫**分公司（第三人石**）申请退房，华鑫**分公司（第三人石**）向腾达房产出具了证明，但始终没有给予退购的事实，由于该退房证明是原审第三人石**提供的证据，并不能证实华鑫**分公司向腾达房产出具了该证明，也不能证实腾达房产收到该证明后始终没有退购的事实，只能证实2009年5月5日姚**向第三人石**提出退房的情况。其余事实与原判认定的事实基本无异，并有商品房预售合同、收款收条、嘉峪**员会裁决书、执行裁定书、涉案财物价格鉴定结论书、预售房退房证明等证据予以证实。

本院认为

本院认为，上诉人腾达房产与被上诉人华***分公司签订的《商品房预售合同》以及华***分公司与被上诉人姚**签订的《商品房预售合同》均系当事人的真实意思表示，属合法有效合同。由于上诉人腾达房产将合同所涉房屋出售他人，致使华***分公司与姚**签订的《商品房预售合同》无法履行，被上诉人姚**要求解除合同，应予支持。被上诉人华***分公司在被上诉人姚**提出退房时，开具了要求腾达房产给姚**办理退房手续的证明，但并无证据证明华***分公司或者姚**持该证明与腾达房产协商退房等事宜。鉴于合同的相对性，被上诉人姚**与被上诉人华***分公司订立了合同，姚**也已向华***分公司支付了购房款140000元，因此，姚**的购房款应由被上诉人华*建业予以返还，给被上诉人姚**造成的损失也应由被上诉人华*建业承担。至于被上诉人华*建业与上诉人腾达房产之间的工程款结算问题，不属本案处理范围，双方可另行主张。故上诉人认为被上诉人姚**不能取得房屋的损失应向华***分公司主张的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持金塔县人民法院（2012）金*重字第28-1号民事判决第一、三项。

二、撤销金塔县人民法院（2012）金*重字第28-1号民事判决第二项。

三、被上诉**业有限公司返还被上诉人姚**购房款140000元、赔偿损失128772元、承担仲裁费10496元。

以上义务，限于本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6138元、鉴定费5000元，合计11138元，由被上诉人姚**承担300元、被上诉**业有限公司承担10838元；二审案件受理费5490元，由被上诉**业有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ｏ一三年十一月一日