孙**与徐*房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**、侍述玉因房屋买卖合同纠纷一案，不服肃州区人民法院（2012）酒肃民二初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙**，侍述玉及其委托代理人郭**，被上诉人徐*及其委托代理人妥建仁，被上诉人酒泉市**有限公司法定代表人郭**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2012年8月11日，原告徐*与被告孙**、侍**，通过代理方永家房产经纪公司签订房屋买卖合同，约定：孙**、侍**（甲方）将位于酒泉市肃州区和顺苑1小区4号3-2-2号房屋（该房屋系孙**从建鑫**发公司购买，有建**司开具的购房发票，但没有办理产权证）出售给原告徐*（乙方），建筑面积以产权证核准面积为准，成交价格395000元，房价内包括地下室、维修基金、太阳能、抽油烟机、空调、窗帘、床两张以及固定设施。约定签订合同时原告交付被告孙**、侍**定金50000元，2012年8月15日交房款150000元，2013年1月1日前交房款100000元，2013年5月1日前交房款95000元。同时约定原告将50000元定金交付后，被告孙**、侍**将建**司出具的购房收据交给代理方，由代理方保管，原告将房款150000元支付后，被告孙**、侍**负责将合同变更到原告名下，方可提取房款，变更所产生的费用由被告承担。办理产权的费用由原告承担。2013年1月1日房款到位后，孙**交付房屋。另违约责任约定：“1、甲方违约，双倍返还定金；乙方违约无权要求返还定金，违约方应承担代理方的劳务佣金。2、本合同在履行过程中甲乙双方任何一方违约向对方承担相当于总房价款5%的违约金，同时承担代理方的劳务佣金。”合同签订当日，原告将50000元定金交给永**公司，被告孙**、侍**分两次从永**公司领取40000元。8月15日永**公司业务员田**催促原告缴纳房款，徐*告知其当天只能支付100000元，永**公司将情况告知孙**，孙**同意先收下。但徐*当天实际通过银行给永**公司转账80000元，余款20000元徐*告知田**次日支付。次日下午2点30分左右，孙**到永**公司询问付款情况，经纪公司告知只有80000元，其他20000元尚未支付，孙**提出将其押在该公司的购房发票领走去办理变更手续，随将购房发票拿走。在孙**拿走发票的同时，原告将20000元转入永**公司，但孙**随即经酒泉市**纪公司代理将该房屋另行出售给冯**，冯当天支付房款近200000元，9月15日左右将下余房款陆续付清。当天下午永**公司要

求孙**将票据送回公司，孙告知永**公司自己急用钱，徐*的150000元不能按时到账，房子不卖了。8月18日，永**公司得知孙**已将房屋另行出售，通知徐*及孙**夫妇到公司解决，经协商无果。后经永**公司做工作，原被告均同意由孙**留下5000元，余款退回。但孙**提出由永**公司出具一份解除合同协议，并要求将解除合同时间写到8月16日，然后将余款退回。8月20日，永**公司书写合同解除协议一份，由该公司和孙**签名，原告没有签名。随后孙**给永**公司退回购房定金20000元，其余15000元向该公司出具欠条一张，至今未退回。后永**公司提出承担佣金问题时，原告不同意协商解决，并起诉来院。

一审法院认为

原审认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。原告签订合同后依约缴纳了定金，定金合同依法成立。8月15日，原告不能按照合同约定全额付款，告知永**公司当天只能付款100000元，永**公司告知被告孙**后，孙**同意先收下，应视为原被告对8月15日合同约定的付款数额进行了变更。但原告并没有按照变更后的100000元付款，仅付款80000元，存在违约行为，在本案中有一定责任。被告孙**同意原告先付款100000元，其从永**公司领取购房发票时称去办理变更登记手续，也没有声明要解除合同，但随后将房屋另行出售的行为，是导致双方合同无法继续履行的根本原因，在本案中应承担主要责任。现双方的合同已无法履行，原告要求被告退还购房款的诉讼请求，予以支持。因原告付款时存在违约行为，其要求被告承担双倍定金的诉讼请求不予支持。根据公平原则及合同履行情况，原被告双方在本案中的责任，以及双方在合同中约定的其他违约责任条款，被告孙**、侍**应按照原告实际付款金额150000元的5%，承担原告违约金7500元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、被告孙**、侍**及酒泉市**有限公司退还原告徐*购房款100000元。二、被告孙**、侍**及酒泉市**有限公司退还原告徐*购房定金50000元。三、被告孙**、侍**支付原告徐*违约金7500元。以上共计157500元，于判决生效后由酒泉市**有限公司支付原告130000元，孙**，侍**支付27500元。

上诉人诉称

宣判后，被告孙**、侍述玉不服，上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。上诉人在一审提供的证据足以证明是被上诉人徐*不要房子违约在先，一审不予采信，明显不当。上诉人与被上**纪公司签订《合同解除协议书》，被上诉人徐*是知情的，一审认定上诉人未履行通知义务与事实不符。被上**纪公司未尽到协调通知义务，应承担过错责任。

被上诉人辩称

被上诉人徐娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

被上**纪公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决公平公正，请求二审维持原判。

本院查明

经审理查明：原审认定的基本事实清楚，有售房合同、银行凭证、收据、领条、证人证言、欠条及当事人陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：上诉人孙**、侍述玉与被上诉人徐*通过代理方被上诉人酒泉市**有限公司所签房屋买卖合同，内容客观真实，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，上诉人孙**、侍述玉在被上诉人徐*未按约定数额付款时，未采取与对方协商解决的方式，而是直接将房屋另售他人，导致双方合同无法继续履行，对此，应由二上诉人承担主要责任。因被上诉人徐*亦存在延期付款的违约行为，故此一审对其主张的双倍定金的请求不予支持正确。因二上诉人将房屋另售他人是导致合同不能履行的根本原因，一审按照被上诉人徐*实际付款金额的5%计算违约金，符合公平原则，并无不当。对此二上诉人虽有异议，并提出当时是被上诉人徐*提出退房，并且三方也签订了解除合同协议，但该协议中并无徐*签名，徐*并不认可，不能证明双方就解除合同达成合意，上诉人的该上诉理由不能成立。被上诉人永**公司作为二上诉人出售房屋的代理方，其在双方合同履行过程中已履行了通知协调义务，且在双方就房屋买卖发生争议后亦表示同意全额退回收取的房款，对合同最终无法履行的后果应由委托方孙**、侍述玉承担。综上，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费363元，由上诉人孙**、侍述玉承担。本判决为终审判决。

裁判日期

二○一三年八月九日