马**与孙**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**因房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃民二初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人马**及其委托代理人郎**与被上诉人孙**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2011年11月15日，被告将其承租的位于大明步行街711号商铺的一半（建筑面积35平方米）转租于原告独立经营，双方签订了《店铺转让协议》，约定所转让的店铺年租金23000元，租赁期限为一年，自2011年10月20日至2012年10月19日，协议第三条约定“乙方（孙**）在2011年1月15日前一次性向甲方（马**）支付转让费共计人民币捌万叁仟元整，上述费用包括装修、装饰及其他相关费用”。第四条约定“为确保房屋设施、财产的完整，防止违约发生，乙方向甲方缴纳押金壹仟元，该押金不抵租金，不计利息，待合同期满后各项费用结清，房屋设施完好无损，甲方一次性退还乙方”。第八条（7）项约定“合同期满后，甲方门点再继续租赁时，保证乙方在同等条件下有优先续租的权利，但必须提前一个月向甲方提出申请，并签订合同，否则甲方有权另行安排他人”。合同还对其他权利义务做了详尽的约定。合同签订当日，原告向被告交纳了转让费83000元，押金1000元，合计84000元，被告向原告出具了收条。2012年8月29日，被告以证明的形式通知原告“韩国城定于2012年8月29日统一收房租，根据大明步行街韩国城的通知，2012年8月29日16：00之前拒不交清房租者视为放弃，合同到期我有权对外出租。马**”。2012年9月11日，原告向酒泉市阳光公证处提出申请，要求对原告现场向被告送达交纳房屋租赁费通知的行为进行公证，该通知载明“马**：本人孙**与你签订租赁合同，现已到向你本人续签合同并交纳租赁费时间，我现书面通知你本人望派人收取租金或及时提供银行账号或卡号，以便我及时给你本人支付租赁费合计人民币贰万叁仟元整，限期三天从2012年9月11日至13日办理续签合同以及收取租赁费，若不配合，我将向公证处办理房屋租赁费的相关手续，特此通知。通知人孙**，2012年9月11日”。被告对原告送达的该通知拒绝签字，由公证处工作人员在送达回执中签署了送达过程，并制作了（2012）甘酒阳光证字第1390号公证书，同年9月14日，原告将次年（2012年10月19日至2013年10月）房租金23000元交由阳光公证处进行了提存。由于原、被告没有续签次年的租赁合同，双方发生纠纷。2012年10月，原告来院起诉，要求判令被告将大明步行街711号门店的一半优先租予原告。审理中，被告称该铺面在与原告所签租赁协议到期后已转租他人，明确表示与原告不再续签2012年10月至2013年10月间的房屋租赁合同。2012年11月23日，原告将其承租的房屋经被告验收后收回了该店铺。原告遂另行起诉，要求被告退还押金1000元，退还转让费83000元，并赔偿违约金4600元。

另查明，被告对与原告未续签的房屋，虽于2012年10月21日与另一承租人陈**签订了书面的房屋租赁协议，但实际上目前该门点已拆除了隔断，属一个整体商铺，由被告经营“孕美时尚妈咪生活馆”。

一审法院认为

原审认为，原、被告双方所签订的《店铺转让协议》，内容不违反法律、且转租行为已征得了房屋所有权人同意，为有效合同。但该合同在履行届满前，原、被告双方对次年的租赁与否不能妥善协商解决对出现的纷争，各行其事。对此，双方均有履行合同不完备之处。首先，原告在签订该协议时，对所交83000元转让费的最低承租年限未进行明确。第二，合同第八条（7）项明确约定了合同期满后，甲方门点再继续租赁时，保证乙方在同等条件下有优先续租的权利，但必须提前一个月向甲方提出申请，并签订合同，否则甲方有权另行安排他人。对此约定，原告虽通过公证机关留置向被告送达了交费通知，款项并由公证处进行了提存，但对是否续签次年的合同未一并送达续签申请。第三，合同约定年租金23000元，转让费83000元，押金1000元，但由被告出具的收条中仅反映了收到转让费83000元，押金1000元。转让费83000元中是否包括年租金23000元无法自圆其说，且双方对此说法不一。被告在合同届满且纠纷正处于诉讼期间，即将诉争店铺通过合同形式转予他人，并明确表示与原告的店铺转让协议不再进行续签，实际上却将隔断拆除自行经营，其行为违背了“合同届满后，甲方门点再继续租赁时，保证乙方在同等条件下有优先续租的权利……”的约定，致使原告支出的83000元转让费无法实现其真正的合同目的，其行为存在不诚之意。第四，2012年9月11日，原告通过公证机关向被告送达了交纳房屋租赁费通知，虽不是合同约定的书面申请，但其内容有要求续签合同的意思表示，被告对此却没有采取有效的解决方法，致使续签合同期限因人为因素而超过。第五，通过视听资料反映的内容，原告多次恳请被告续签合同，均遭到被告的反对，其行为违反了合同“优先续租”的约定。对此，对原告主张的要求被告退还转让费83000元的主张应予支持，但应扣除履行合同一年的房租23000元；对被告的反诉请求，因与他人签订的租赁协议本身未履行，且该期间均在诉讼期间内，对其主张均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决：一、被告马**退还原告孙**转让费60000元。二、被告马**退还原告孙**押金1000元。以上款项合计61000元，限被告马**于判决生效后10日内付清。三、驳回原告孙**其他诉讼请求。四、驳回被告马**的反诉请求。

上诉人诉称

宣判后，被告（反诉原告）马**不服，上诉称：一、一审判决上诉人返还被上诉人转让费60000元错误。二、一审判决上诉人退还被上诉人押金1000元与事实不符。三、被上诉人应赔偿上诉人的损失。请求：1、撤销（2013）酒肃民二初字第35号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、判决被上诉人赔偿上诉人的损失。

被上诉人辩称

被上诉人孙**辩称：双方签订合同时，上诉人保证让被上诉人永久经营。双方未继续续签合同，是上诉人的原因造成的。合同中没有约定转让费的年限，且被上诉人也没有损坏上诉人的房屋，一审法院对转让费及押金的判决是正确的。

经二审向东方大**责任公司人员、大明**管理公司人员及大明步行街的部分商户了解，所谓的转让费除了双方在合同中约定的装修、装饰外，另蕴含着应取得长期经营的权利。二审查明的其余事实与原审查明的事实基本无异，并有店铺转让协议、收款收条、公证书、房屋交付通知、提存款收据、照片、视听资料、证明、交费通知及双方当事人陈述、调查询问笔录等证据在案予以佐证。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人签订的店铺转让协议是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，店铺转让协议自双方签订之日起有效，本院对双方签订的店铺转让协议予以确认。上诉人在合同届满且纠纷正处于诉讼期间，即将诉争店铺通过合同形式转于他人，并明确表示与被上诉人的店铺转让协议不再进行续签，其行为违背了合同“优先续租”的约定，致使被上诉人支出了转让费却无法实现其合同目的。故原审判决上诉人退还被上诉人店铺转让费是正确的，但考虑被上诉人对该店铺已使用一年，根据公平原则，转让费应酌情返还。故上诉人所提“一审判决上诉人返还被上诉人转让费60000元错误”的上诉理由部分成立。上诉人所提“一审判决上诉人退还被上诉人押金1000元与事实不符”的上诉理由，经查，被上诉人孙**交付房屋时，马**验收房屋装修设施后在房屋交付通知上签字确认房屋设施完好，故依据合同约定押金1000元应予退还，此上诉理由不能成立。上诉人所提“被上诉人应赔偿上诉人的损失”的上诉理由，经查，合同到期前，被上诉人孙**已通过公证机关对租金进行了提存，明确表示对店铺要求续租，上诉人在收到被上诉人孙**的交纳房屋租赁费的通知以及被上诉人诉讼要求继续租赁店铺的情况下，擅自将店铺转租她人，实际上却将店铺隔断拆除自行经营，合同到期后，又采取断电的措施，致使被上诉人无法正常经营，其行为违反了合同“优先续租”的约定，故对其主张的经营损失和租金损失不予支持。

综上，原判对转让费退还的处理有失公平，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持肃州区人民法院（2013）酒肃民二初字第35号民事判决第二、三、四项；

二、撤销肃州区人民法院（2013）酒肃民二初字第35号民事判决第一项；

三、上诉人马**退还被上诉人孙**转让费45000元。

上述款项共计46000元，限上诉人马**于判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1900元，由上诉人马**承担986元，被上诉人孙**承担914元，一审反诉费370元，由上诉人马**承担。二审案件受理费1595元，由上诉人马**承担828元，被上诉人孙**承担767元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年六月二十七日