叶*与关丁木租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人叶*因租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人叶*到庭参加了诉讼，被上诉人关丁木经合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。

原审查明，2012年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于酒泉市**隆花园商业楼下面积为210.5平方米的门店出租给被告，租赁期限为5年（2012年7月15日至2017年7月15日止），门店年租金6万元，自签订合同之日起一次性付清，押金6000元；若被告逾期交纳租金，每逾期一日，原告有权按每月租金的10%向被告收取滞纳金，若逾期一月不交，原告有权终止合同。在合同签订之前，原告已将该门店交付被告进行装修，现该门点已按经营“茶楼”的标准基本装修完毕。同时查明在2012年5月1日，被告为原告出具“欠条”一份，载明“今欠到叶*房租款伍万陆仟元正。注：此款于2012年7月15日前付清。”合同签订后被告为原告仅支付1万元（其中6000元为押金），其余租金被告并未按约定支付，双方发生纠纷。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同内容合法，双方意思表示真实，该合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。合同签订后，被告未依照合同约定全面履行合同义务，此举违反了合同约定，应承担支付租金、违约金的责任。双方在合同中约定了逾期支付租金的违约责任，但约定的违约金计算方式明显高于原告的实际损失，根据本案的实际情况，应酌情调整。合同签订后，被告将门店按经营“茶楼”的标准投资进行了装修，虽然被告未按约定及时给原告支付租金构成违约，但解除合同会造成双方更大的经济损失，也不利于实现合同目的，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项，《最**法院关于适用u003c中华人民共和国合同法u003e若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告关丁*支付原告叶*房屋租金5.6万元。二、被告关丁*支付原告叶*违约金1.68元(5.6万元×30%)。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上应履行的款项共计7.28万元，限被告于本判决生效后十日内付清。

一审原告诉称

宣判后，原告叶*不服，上诉称：双方签订的《房屋租赁合同》约定“该门店年租赁陆万元，租金自签订合同之日起一次性付清。”被上诉人打的欠条中也载明“今欠到叶*房租五万六仟元整，此款于2012年7月15日前付清”。《房屋租赁合同》违约责任也明确约定“若逾期一月不交，甲方有权终止合同。”2013年2月23日上诉人给被上诉人发了《催交房租通知》，要求被上诉人在2月底交清房租否则解除合同。被上诉人迟迟不交房租，给上诉人造成了很大经济损失，原审判决明显认定事实不清。原审作出的判决与其所引用的法条截然不同，结果错误。被上诉人关丁木使用上诉人房屋达一年之久，但拒不交房屋租金，使上诉人租赁房屋的目的不能实现，已构成根本违约，请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。

被上诉人辩称

被上诉人关丁木未提出答辩。

本院查明

经审理查明：2013年2月23日，上诉人叶*以特快专递形式向被上诉人关丁木送达了一份《催交房租通知》，内容为“因你在双方2012年7月15日签订《房屋租赁合同》后近七个多月没有交清房租，限你于2013年3月1日前缴清所欠房租56000元整。如逾期不交，双方的房屋租赁合同自动终止，我将向法院起诉要求你支付占用期间的房屋租金并加收滞纳金。”二审查明的其余事实与原审认定的事实无异，并有房屋所有权证、房屋租赁合同、欠条、当事人陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：上诉人叶*与被上诉人关**在自愿平等，协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》，不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应自觉全面履行各自的合同义务。双方当事人对原审确认的欠付租金和被上诉人存在违约行为的事实未提出异议，本院亦予确认。关于合同是否应当解除的问题，经查，双方在2012年7月15日签订《房屋租赁合同》约定“该门店年租金陆万元，租金自签订合同之日起一次性付清。”同时，2012年5月1日在上诉人叶*将房屋交付被上诉人关**时，关**曾承诺租金于2012年7月15日前交清。一审庭审中，被上诉人认可“没有支付租金”。双方签订《房屋租赁合同》约定“若逾期一月不交，甲方有权终止合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”情形下，当事人可以解除合同。被上诉人不交租金的行为，明显违反合同约定，并且在上诉人发出催缴房租通知后，仍未在限定期限内履行缴纳房租的义务，上诉人有权解除合同。原审未予解除不符合当事人约定和法律规定。对于被上诉人关**在租赁房屋内的装修等，由双方根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项的规定处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持酒泉市肃州区人民法院于2013年6月24日作出（2013）酒肃民一初字第386号民事判决第一、二项；

二、撤销酒泉市肃州区人民法院于2013年6月24日作出（2013）酒肃民一初字第386号民事判决第三项；

三、解除双方签订的《房屋租赁合同》

四、被上诉人关丁木于本判决生效后三十日内向上诉人叶*返还肃州区**园商业楼下门店一套。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费1430元，由被上诉人关丁木承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十月十七日