北京法**理中心与徐**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京法**理中心（以下简称法政物业中心）与被告徐**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告法政物业中心的委托代理人孙*，被告徐**及其委托代理人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告法政物业中心诉称：2003年3月7日，原、被告协商一致签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第四条约定，被告应于每月十日前按住宅建筑面积每月每平方米1.5元标准向原告支付物业管理公共服务费。但原告依约履行物业管理服务后，被告从2003年4月至今未履行付款义务。期间，原告采用电话、书面发信等方式不间断地向被告催要欠款，但截止到2014年4月，被告已拖欠物业管理公共服务费19670.70元。根据该协议第十条第四款约定，被告还应向原告支付违约金7193.74元，以上费用合计26864.44元。故此诉至法院，要求被告支付物业费19670.70元，违约金7193.74元，以上费用合计26864.44元，并计算至付清之日止；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告徐**辩称：不同意原告诉讼请求，我方已经与原告管理员达成口头协议，原告这些年也没有催缴，实际上认可了；而且原告服务不到位，已经违约；原告主张的已过诉讼时效了。

本院查明

经审理查明：被告系室的业主，原、被告双方认可该房屋面积为98.57平方米。2003年3月7日，原告**中心与被告徐**签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.5元标准收取；乙方（徐**）违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方（法政物业中心）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。徐**未交纳2003年4月至2014年4月物业费19664.72元。因原告**中心停止了该小区内的生活热水供应，其在庭审过程中表示，同意在每户物业费中扣除800元作为补偿。

上述事实，有原、被告的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》、欠费说明、收据等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：公民、法人的合法权益应当受到法律保护。原告作为物业服务公司，对被告居住房屋进行物业管理，并为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业管理费。被告拖欠原告物业费的行为，侵害了原告的合法权益。被告提出其与原告方有口头协议，原告方予以否认；被告方亦未能提交证据证明其所述，故本院不予采信。现被告提出原告的物业服务未达到标准，但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。被告提出的原告的诉讼请求超出诉讼时效一节，因原告提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，故不应认定原告主张的物业服务费已经超过诉讼时效，本院对于被告的该项辩解意见不予采信。被告关于其购买的浴缸因原告方停止小区内生活热水的供应而无法使用，故拒绝缴纳物业费的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持。因被告拒交物业费事出有因，故此原告主张违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告徐**给付原告北京法**理中心物业费一万八千八百六十四元七角二分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京法**理中心的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百三十六元，由原告北**管理中心负担一百元，已交纳；由被告徐**负担一百三十六元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月十一日