北京市昌平区人民法院

审理经过

原告北京**有限公司物业管理分公司（以下简称玫瑰园物业公司）与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玫瑰园物业公司的委托代理人吕**、张*，被告李**及其委托代理人牛**、张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告玫瑰园物业公司诉称：被告李**于2004年11月16日购买xxx别墅x号并一直在此处居住。购房时被告已经知晓并承诺遵守《xxx房屋使用、管理、维修公约》。xxx别墅的物业管理原由开发商**有限公司（以下简称玫瑰园公司）委托北京凯**限公司(以下简称凯莱物业公司)管理，但双方于2010年3月15日终止了物业管理委托关系，后由原告对该小区提供物业服务。凯莱物业公司已于2010年6月30日将被告所欠物业管理费等费用的债权及追究违约责任的权利转让给原告，且已经向被告发出了债权转让的通知，由此，原告合法受让了对被告追收欠款及追究违约责任的权利。原告按照法律规定及约定提供了全部物业服务，但被告自2010年2月19日至今未交纳物业服务及相关费用。原告曾多次以多种形式向被告催收物业管理费，但被告未予理睬。被告拖欠物业管理及相关费用的行为，已经违反《xxx房屋使用、管理、维修公约》的约定并实际已造成物业管理方的经济损失和经营困难。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费、电视频道费共计142065.48元；2、判令被告按照日千分之三立即支付逾期付款的违约金；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称：1、原告是没有注册资本的企业分支机构，不具有诉讼主体资格，应当裁定驳回其起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第48条和最**法院《关于适用u003c中华人民共和国民事诉讼法u003e若干问题的意见》第40条之规定，原告没有注册资金，没有财产，不能对外承担责任，不具备诉讼主体资格，故原告主体不适格；2、本案中存在两个法律关系，一是原告与凯**公司的债权债务转移法律关系，一是物业服务合同关系。原告与凯**公司的债权债务转让法律关系，是纯粹的债权债务关系，不应当在本案中一并审理，原告应另行起诉。当原告与凯**公司债权债务移交完毕，原告应当在两年内主张2010年2月19日至2010年6月30日期间的债务，但原告受让债权后，没有在两年内向被告主张权利，已经明显超过诉讼时效，被告不同意支付2010年2月19日至2010年6月30日由凯**公司提供物业服务期间的物业费；3、原告提供的物业服务不到位，原告无权主张滞纳金。被告居住的房屋存在屋顶漏水、大理石台面、门铃和电梯损坏等问题，一直报修都无人修理，直到2012年才一并修理好；被告购买房屋时，开发商赠送了高速公路的通行证，承诺可以永久使用，但是在三年前已经无法免费通行了；被告的房屋所在地址无法落户；被告房屋一侧原来是一个篮球场，被告购买房屋时，开发商承诺将靠近球场的一侧留给被告开大门，这也是被告购买该房屋的重要原因，但是现在开发商侵占篮球场的位置违规建筑了一栋别墅，遮挡了被告的视野，也无法在这一侧开门。

本院查明

经审理查明：被告李**xxx别墅x号房屋的业主，房屋建筑面积为630.86平方米。2004年11月16日，被告李**签署承诺书，承诺接受《xxx房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》）所有条文的约束。《公约》约定，xxx的开发企业为玫瑰园公司，物业管理公司为凯**公司，管理费用以各楼宇单元建筑面积每月每平方米5.80元计算。后玫瑰园公司（甲方）与凯**公司（乙方）签订《委托书》，约定双方于2010年3月15日终止物业服务合同关系，此后，双方即开始进行交接工作，为顺利完成xxx管理处物业工作的交接，甲方委托乙方协助甲方或甲方指定的新物业公司开展物业服务工作；在双方交接未完成前，委托乙方财务在向xxx新物业管理公司财务交接前继续向xxx业主收取物业管理费及其他相关费用；经甲方同意后，委托乙方继续支出园区的正常费用，协助甲方保持xxx物业工作的正常运行；委托期限自2010年3月15日起至2010年5月28日止。2010年，原告（乙方）与玫瑰园公司（甲方）签订《xxx前期物业管理委托合同》，合同约定由乙方对xxx别墅进行物业管理；物业委托管理期限为两年，自2010年3月15日起至2012年3月14日止；物业服务费标准为5.80元/月·建筑平米；代收代缴电视收视费标准为899元/年。2010年6月30日，原告与凯**公司签订《债权债务转让协议》，约定凯**公司将其在xxx提供物业管理、服务期间产生的各项债权转让给原告，包括但不限于本金、违约金、赔偿金等。被告李**应交纳2009年1月1日至2013年4月30日期间的物业服务费190267.39元，被告李**已于2012年5月31日交纳50000元，尚拖欠140267.39元未付。被告李**另拖欠原告2012年1月1日至2013年12月31日期间的电视频道费（电视收视费）1798元。

另查，原告于2010年4月15日取得营业执照。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《xxx房屋使用、管理、维修公约》、承诺书、业主登记表、《委托书》、《债权债务转让协议》、《xxx前期物业管理委托合同》、记账凭证、发票等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告系依法成立的企业分支机构，依法可以作为民事诉讼的当事人。原告成立后对其成立过程中签订的合同予以了确认，应当享有合同权利并承担合同义务，故原告与凯**公司签订的《债权债务转让协议》以及原告与玫瑰园公司签订的《xxx前期物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告认为本案存在两个法律关系，一是物业服务合同关系，一是原告与凯**公司的债权债务转让合同关系，不应当在本案中一并审理。本院认为，原告与凯**公司之间签订的《债权债务转让协议》中将凯**公司为xxx别墅提供物业服务所产生的债权转让给原告，该协议的基础法律关系为物业服务合同纠纷，且从被告交费的情况可以看出，被告系分期支付物业服务相关费用，并未区分履行期间，故原告在本案中一并主张债权并无不当。被告提出原告主张的凯**公司服务期间的物业费已经超过诉讼时效，且就其债权转让事项未通知被告，原告就此不予认可，且提交了住户文件签收记录，证明对小区内的住户发送过书面通知。本院认为，原告提交了催款通知书，被告辩称其未收到过催款通知，但被告认可因开发商在篮球场建设别墅一事曾多次与原告沟通，且被告亦向原告交纳了凯**公司提供物业服务期间的水电等能源费用，结合被告的债务履行情况，本院认为，可以认定原告向被告主张过债权，故对被告提出的该项辩解意见，本院不予采信。被告提出原告提供的物业服务不到位的主张，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告提出的高速公路通行证停止使用以及无法落户一节，与本案不属同一法律关系，被告可以通过其他途径另行解决。被告认为开发商在篮球场所建房屋系违章建筑，原告对此不予认可，被告亦未提供相应的证据予以证明，且原告作为物业服务企业，本身不具备行政管理职责，不能苛责其对于私搭乱建行为起到相关行政执法部门的管理职能，并取得相应管理效果，故被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见本院不予采信。被告提出其分别于2012年5月31日和6月12日各向原告交纳物业费50000元，总计100000元，原告认可其仅于2012年5月31日交纳50000元，原告提交的记账凭证和收据中日期不符是因为记账日为每月的25日，故对于被告于2012年5月31日交纳的费用只能计入2012年6月，被告对此不予认可，但其未能提交两次交费的相应收据或付款证明，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。

另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现原告起诉，要求被告支付物业服务费以及电视收视费（电视频道费）的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:

裁判结果

一、被告李**给付原告北京**有限公司物业管理分公司物业服务费十四万零二百六十七元三角九分、电视收视费一千七百九十八元，共计十四万二千零六十五元三角九分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京**有限公司物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千一百四十一元，由被告李**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年一月二十三日