长城物业集**业管理分公司与陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人田豹、曾**，被告陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的业主。2010年1月4日，原告与业主委员会签订《物业服务合同》，并于2010年7月15日正式接管该小区。《物业服务合同》约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为2.8元／平方米／月，业主应当按半年交纳，每次交费具体时间为每年的1月1日和7月1日；业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日万分之三的标准承担违约金。原告依约提供物业服务，并多次以当面或者电话通知、发送书面催费通知单和律师函的方式向被告催缴物业费，但被告以各种理由拖延，至今未履行缴费义务。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付2011年7月16日至2013年7月15日的物业管理服务费21158.56元；2、判令被告支付逾期付款违约金1745元；3、判令被告支付2011年7月16日至2013年7月15日的生活垃圾清运费90元。

被告辩称

被告陈**辩称，我没并没有跟原告签订过任何合同，原告让业主交费应该提供服务，原告的物业服务没有到位；从小区整体来看，只有保安和公共卫生可以，在小区生活不便，我们跟物业谈过，物业公司的规则不合理。

本院查明

经审理查明：被告陈**系房屋业主。原、被告双方共同认可该房屋建筑面积为314.86平方米。2010年1月4日，2013年6月25日，原告**公司与北京**主委员会（以下简称业委会）先后两次签订《物业服务合同》，约定由原告为北京市昌平区提供物业服务。物业服务资金收取费率标准为2.80元／平方米／月。合同双方与原物业服务企业应当在新的物业服务合同签订之后，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定，交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由原告承担。2010年7月15日下午5时，原物业服务企业物业公司将该小区的物业管理权向业委会移交，与此同时，长**公司正式接管小区，物业服务收费自2010年7月16日起计算。陈**未交纳2011年7月16日至2013年7月15日期间的物业服务费21158.56元和生活垃圾清运费60元，以上共计21218.56元。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的物业服务合同等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与北京**主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。现原告起诉，要求被告支付物业服务费、生活垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持。原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告陈**以其未与原告签订任何协议为由，拒绝交纳物业费，缺乏依据，本院不予支持。被告陈**提出长**公司物业服务不到位、收费过高的主张，但没有提供证据证明长**公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**给付原告长城物业集**业管理分公司二〇一一年七月十六日至二〇一三年七月十五日的物业服务费二万一千一百五十八元五角六分、生活垃圾清运费六十元，共计二万一千二百一十八元五角六分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百八十七元，由原告长**有限公司北京物业管理分公司负担二十二元，已交纳；由被告陈**负担一百六十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月十三日