北京全新**有限公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京全新**有限公司（以下简称全新气象物业公司）与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告全新气象物业公司的委托代理人张**，被告李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告全新气象物业公司诉称：被告现居住在X小区X室，房屋面积为131.18平方米。原告为本小区67、68、69号楼进行物业管理，提供24小时门卫值班、保洁、水电维修、化粪池清掏、公共设施维护、公共绿化管理等物业服务。原告通过电话、公告、入户等方式催要，被告仍未交费。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付2006年至2012年期间的物业费5457.60元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称：1、被告拖欠物业费是因为原告没有按约履行合同且未按相关规定提供服务，已构成违约。2、原告从来没有公布和提供标准收费依据，也未公布物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算及收费账目。3、被告2007年以前的物业费已交清，但原告拒不承认，请原告出示证据，2007年以前由气象站收取的物业费都为360元每年每户。4、被告自入住小区后未见过该物业公司的法定代表人马**，只见过所谓的物业公司工作人员张**，根据相关规定，从事物业管理的人员应取得相应职业资格证书。起诉书存在多处措辞及标点错误。5、原告所诉案由为物业服务合同纠纷，被告不予认可，被告未与原告签订物业服务合同，请原告出示与被告签订的物业合同原件。6、根据相关规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告提供的物业服务不到位。该小区并无24小时的门卫值班情况，保安服务不到位；专职保洁员和水电维修不符合实际情况，但所有业主都可以证明只有原告代理人一人；化粪池未清掏过，公共设施不完善，车棚破损没人维修；停车混乱，原告代理人在没征求业主的同意下在小区内私画车位100余个，以每个车位100元出租给业主；物业出租给康*恒业（北京**限公司大门口的位置，没有征得业主同意，出租收入的去向没有向业主公布；67号楼车棚没换，纱窗损坏没有修理更换；公共绿地无人管理，大部分都是堆放的废物、垃圾和杂草。7、关于原告所说的通过电话、公告及入户方法进行催交费用不认可，原告未出示过收费标准、服务项目及公示账目，未按照国家的有关规定成立业委会，原告首先侵害了被告的权利，使得被告不清楚物业费具体核算的事实依据和标准，导致被告无法履行按时交纳物业费的义务。综上所述，原告不仅没有提供达到法定最低标准的物业管理服务，还严重侵害了业主的权利。原告诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足，被告愿意依法缴纳物业费，但首先应与正规公司签订合法的《物业管理合同》，物业公司需提供完善的服务、公开帐目、尊重业主的合法权益，收取费用提供正式发票，被告会及时依据双方合同缴纳物业费。请法院驳回原告的请求，并退还被告的车位出租费100元，按照原有物业费360元每年每户收取。

本院查明

经审理查明：被告李**系昌平区X小区X号楼X单元X室房屋的业主，房屋面积为131.18平方米。被告房屋所在小区由原告提供物业服务。原告自行公布的收费项目包括生活垃圾外运费、保安费、保洁费、小区共用设施维修费、化粪池清掏费、管理费、办公和财务管理费等。被告未向原告交纳2006年1月1至2012年12月31日期间的物业服务费用。

上述事实，有双方当事人的陈述及提交的委托合同、服务项目及收费标准、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告为被告所属房屋提供了物业服务，被告作为业主亦实际享受了相应的服务，双方当事人之间形成物业服务合同关系，被告应当交纳相应的物业费用。关于收费标准问题，本院参照北京**物价局发布的昌价（管）字（2000）第105号文件以及京价（收）字（1999）第253号文件所规定的收费标准，结合原告所公布的服务项目，依法确定物业服务收费标准为生活垃圾清运费30元／户／年、保安费4元／户／月、保洁费4元／户／月、小区共用设施维修费1元／平方米／年、化粪池清掏费0.30元／平方米／年、管理费2.40元／平方米／年。被告辩称其在2007年向原告交了360元的物业费，原告认可收到过被告在2007年交纳的物业费360元，但主张该项费用系原告受让了北京**气象局为该小区提供服务期间的债权，被告交纳的360元为2002年至2005年度的服务费用，原告提交了交费收据、北京**气象局与原告的补偿合同为证，被告未提交相应证据证明其交纳了2006年1月1日之后的物业服务费，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。关于被告提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，原告认可其提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对原告主张的物业费予以酌减。被告提出原告向其收取了100元停车位的费用，要求原告返还，原告表示收取的是停车位制作的工本费，因被告所述事件与本案并非同一法律关系，被告要求原告返还该项费用问题可另行解决。现原告起诉要求被告交纳物业费用的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。应当指出的是，原告已经认识到其服务存在瑕疵，即应当积极采取有效措施加以改进，认真履行合同义务，满足业主的合理要求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十日内，被告李宝强给付原告北京全新**有限公司二○○六年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费用共计四千二百一十一元七角七分。

二、驳回原告北京全新**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北京**务有限公司负担五元，已交纳；由被告李宝强负担二十元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月八日