长城物业集**业管理分公司与周**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告周**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人曾学明，被告周**及其委托代理人蒋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的X小区X号楼X单元X室的业主，原被告于2007年7月1日签订《北京洋房小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告明知上述约定，并经原告多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付2008年至2010年、2011年半年、2012年至2013年物业服务费31136.42元；2、判令被告支付违约金3000元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告周**辩称：一、不同意支付物业费，双方签订的物业管理服务协议第一条第一款约定了，原告对房屋的共有部分、绿化、环境、保安、交通等项目进行修缮服务与管理，第二条对共有部分进行了定义，原告没有尽到相应的义务。物业费都是先交费后服务，我们发现物业公司不能尽到相应义务，我们也没有办法履行义务。二、2008年7月家中雨水浸泡事件发生后，物业公司的贺有岗说要赔偿或减免。基于以上理由，不同意原告的第一项诉讼请求，违约金不承担。

本院查明

经审理查明：被告周**系北京市昌平区定泗路X号院（X小区）X号楼X单元X室的业主，房屋建筑面积为168.49平方米。2005年11月15日，北京置信华安**有限公司（以下简称置信华**司）与深圳市长城**北京分公司（以下简称深圳**公司）签订《X小区前期物业管理委托合同》，约定由深圳**公司为X项目提供物业管理服务，服务期限为三年，合同期限届满时，业主大会尚未召开，业主委员会未成立的，乙方应继续履行本合同。2007年7月1日，深圳市长城**北京分公司X管理处（乙方）与周**（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告周**未交纳2008年1月1日至2011年6月30日及2012年1月1日至2013年12月31日物业服务费31136.42元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权转移登记申请书、《北京洋房前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、名称变更通知、情况说明、发票、房屋保修跟踪单、房屋租赁合同、解除合同原因说明、维修票据等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。被告提出原告提供的物业服务不到位的主张，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。对于被告提出的原告未尽维修维护义务的辩解意见，应当根据具体的情况予以处理，区别是否属于物业服务合同中明确约定的原告的服务范围，即使是属于原告有义务处理的问题，被告也应当以要求原告履行义务的方式解决，而不宜以不交或少交物业费的方式解决，被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。被告提出的房屋漏水及损失赔偿问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周**给付原告长城物业集**业管理分公司二〇〇八年一月一日至二〇一一年六月三十日及二〇一二年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费三万一千一百三十六元四角二分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三百六十二元，由原告长**有限公司北京物业管理分公司负担七十三元，已交纳；由被告周**负担二百八十九元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月二十四日