北京博**有限公司与齐**等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京博**有限公司（以下简称博**业公司）与被告齐**、被告闫若诗物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告博**业公司的委托代理人付德祥，被告齐**、被告闫若诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告博**业公司诉称：我公司于2006年8月通过招投标方式，接受开发商北京瑞**任公司关于X别墅前期物业管理的委托，根据被告与房地产开发企业所签订X别墅的房屋买卖合同，于2008年1月被告与原告签订了《物业服务协议》，依据物业服务协议原告对昌平区水库路X号院X别墅进行物业管理服务工作，并按照物业服务协议第二条第四款和第五条第二款及第九条第四款之约定，对业主收取物业服务费和逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告居住在原告管理的别墅区内，被告住房建筑面积363.19平方米，每建筑平米每月收取3.8元的物业服务费，被告一直不能如期交纳物业服务费，致使原告不能正常开展物业管理服务工作。按照被告与原告签订的物业服务协议，业主应当按照规定的期限和标准向原告交纳物业服务费，原告多次向被告发出缴费通知单，被告不理不睬，拒交物业服务费。再诉至法院，请求判令：1、被告交纳2010年物业费16561.46元、2011年物业费16561.46元、2012年1月份-5月份物业服务费6900.62元，合计40023.54元。2、被告缴纳滞纳金39000元。3、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告齐**辩称：从入住起始原告就没有履行应履行的义务。2008年我在没有被通知及征求意见的情况下，房屋下沉式庭院的外立面的三面就被拆了，拆房是开发商做的，但通知我是原告起码的职责。小区公共部分草坪入住后一年全部枯死，杂草丛生。大门破烂不堪，保安从来不会问进入小区的人是谁，业主经常被盗，我家的纱窗被割破。2012年到现在物业管理已经提升了，但现在还存在很多问题。垃圾一天收一二次，没有日常的维护，垃圾筒非常小，都散落在外面，影响小区美观。物业公司没有做到合同中约定的义务和责任，履行不到位。我交的费用没有获得全额的服务，我觉得2008年、2009年的物业费已经覆盖了4年的物业服务。

被告闫若诗答辩意见与被告齐**一致。

本院查明

经审理查明：被告齐**、被告闫若诗系北京**水库路X号院（X别墅）X号的业主，房屋建筑面积为363.19平方米。2006年8月，北京瑞**任公司与北京博**有限公司签订《前期物业管理合同》，约定由博**业公司为水库路X号别墅区（推广名：X别墅）项目提供前期物业管理服务，服务费用采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准为3.80元／月／平方米，服务期限自2006年8月22日起至该项目业主委员会成立并与其选定的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。2008年2月1日，北京博**有限公司（乙方）与齐**（甲方）签订《物业服务协议》，约定物业管理服务费为3.80元／月／平方米；首次在办理入住时，以入住时房地产开发企业开具的《入住通知书》规定的日期起，按年向乙方一次性交纳物业管理费，以后从第二个缴费年度开始，物业管理服务费用按缴费年度交纳，每缴费年度的第一个月的1日-25日交纳本年度的费用；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；协议期限自甲方与北京瑞**任公司签订《房屋买卖合同》生效之日起，至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。被告齐**、被告闫若诗未交纳2010年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及《前期物业管理合同》、《物业服务协议》、入住流程单、业主登记表、缴费通知单、通知函、（2011）京长安内民证字第5043号公证书、（2012）京长安内民证字第3483号公证书、房屋照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于被告齐**、被告闫**提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，本院经现场勘验，认为原告的物业服务存在瑕疵，故对于其主张的物业费予以酌减，物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。因被告齐**、被告闫**并非无故拒交物业费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告齐**、被告闫若诗给付原告北京博**有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一二年五月三十一日的物业服务费二万八千零一十六元四角八分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回北京博**有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费八百八十八元，由原告北**理有限公司负担三百八十八元，已交纳；由被告齐**、被告闫若诗负担五百元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月二十五日