北京市昌平区人民法院

审理经过

原告北京绿都尚科科**管理中心（以下简称绿都物业中心）与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯**独任审判，公开开庭进行了审理。原告绿都物业中心的委托代理人曹*，被告李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告绿都物业中心诉称：北京绿都尚科**公司于2007年6月7日通过招投标获得北京市昌平区XXX小区的物业管理权，并委托原告全权负责该小区的物业管理。原被告于2007年11月13日签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费标准为1.58元每建筑平米每月，每年交纳一次，于上期的最后一个月内交付，如逾期未付，被告应承担日千分之三的违约金。协议签订后，原告已按约定履行了义务，但被告自2011年11月14日至2014年11月13日的物业服务费7887元一直未付。故此诉至法院，要求被告支付原告2011年11月13日至2014年11月12日的物业服务费6030元，违约金6030元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称：我认为原告不能按照物业合同约定提供服务，违约在先：1、房屋客厅飘窗及厨房窗户和阳台漏雨问题。我同原告于2007年11月13日签订前期物业管理合同，2008年装修入住后，遇到下雨天，发现客厅飘窗和厨房窗户和阳台漏雨，和物业多次报修。最初物业找人处理，但仍然漏雨，之后原告不再提供修理服务。2012年9月16日，物业人员针对此事与我达成过口头协议，但是原告方*将我起诉到法院后将此协议全部推翻。2、不履行安保义务。2012年5月6日我家的电动车电瓶被盗，经警察调取当天监控录像显示，窃贼进入小区门口时无人值守。违反了小区住户手册的相关规定。此外，小区里经常有陌生人和推销人员进出，小区车辆停放无序。3、不履行制止并报告不法行为的义务。我小区西侧邮储银行违章建造电梯时，小区业主集体联名要求原告制止，但原告没有制止或报告。4、房屋承重墙开裂和墙面起泡、裂纹问题。2008年8月发现我家客厅和主卧的承重墙开裂，有7.9米长的明显裂痕，墙面多处出现裂纹和气泡现象，原告起初答复是慢慢解决，2011年3月，原告说已过保修期。5、不履行公共设施的义务。2号楼六单元顶层到屋顶的双层玻璃坏了三年都没有修，下雨后路面积水严重，无法行走。6、物业人员服务态度恶劣和质量次。基于以上事实，我请求：1、由物业尽快派人解决房屋裂缝起泡裂纹等相关质量问题。2、赔偿被告房屋漏雨造成的务工、物质及精神损害5600元。3、赔偿电动车电瓶损失690元。4、驳回原告违约金的请求。5、物业费根据实际情况减免。6、本案诉讼费由原告承担。7、原告给付2007年取暖费差额部分及利息。

本院查明

经审理查明：被告系北京市昌平区XXX院X号楼XXX室房屋业主，房屋建筑面积为106.06平方米。原告系该小区的物业服务公司。该小区的物业费收费标准为1.58元每建筑平米每月。经核实，被告李**未交纳2011年11月13日至2014年11月12日期间的物业服务费6030元。

上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《前期物业管理服务协议》、三方补偿协议，被告提交的住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、墙体裂痕视频、照片及等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，应合法有效，双方当事人均应按协议约定履行。原告为被告房屋所在的小区提供的服务，被告作为业主亦实际享受到了原告提供的服务，被告理应向原告交纳物业服务费用。被告主张的房屋质量问题及与此相关的损害赔偿事宜，已于2010年12月10日与房屋开发商北京**砂石厂达成补偿协议，与本案物业服务合同纠纷无关，被告如有异议可另行主张。原告主张的其他损失，可另行主张。原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**给付原告北京绿都尚科科**管理中心二〇一一年十一月十三日至二〇一四年十一月十二日的物业服务费共计六千零三十元，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京绿都尚科科**管理中心的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十一元，由原告北京绿都尚科科**管理中心负担二十五元，已交纳，由被告李**负担二十六元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年十一月十八日