长城物业集**业管理分公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告王**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人曾学明，被告王**及其委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的X小区X号楼X单元X室业主，原、被告于2007年4月29日签订《北京洋房小区前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），该协议规定：“甲方交纳费用及时间：物业管理服务费2.8元／㎡·月，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费。”协议中还约定：“甲方如违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。”被告在明知上述约定，并经原告多次在电话通知、发《催费通知单》及律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，直至今日仍未履行应尽的缴费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主利益。为此，原告特向法院起诉，请求：1、判令被告支付2008年下半年、2009年、2010年、2011年、2012年物业费共24941.93元和2014年上半年物业服务费2786.45元，以上共计27728.38元；2、判令被告支付上述物业费滞纳金3000.00元；3、判令被告承担诉讼费用。

被告辩称

被告王*圣辩称：1、被告从未与原告签署《物业服务合同》，原告没有权利向被告主张收取物业服务费。2、原告不具备本案的诉讼主体资格。原告提供《前期物业管理服务协议》中的服务方是深圳市长城物**司北**管理处，并不是本案的原告，因此说长城物**限公司北京物业管理分公司不具备诉讼主体资格。再则，分公司不具备独立的法人资格，即便有权诉讼，也应当是由法人提出。3、被告已经交纳物业费，不存在拖欠任何费用。之前的北**管理处为被告提供服务，虽然服务质量不高，但是被告都已经如实交纳了相关费用。2013年，原告接管小区的物业，被告也如实交纳了物业费。4、即便原告与之前的北**管理处有法律上的关系，那么其向被告主张权利也超过了诉讼时效。其一，被告之前与北**管理处签订的《前期物业管理服务合同》第四条明确约定了交纳物业费的时间为半年预先支付，如果提供了服务，提供服务者应当在约定期限的最后期限为诉讼时效起始日，超期应视为放弃权利；其二，《民法通则》中有关诉讼时效的规定为两年，从知道或应当知道时开始计算；其三，原告从未向被告主张过索要物业费的请求，也没有收到过提供服务者任何催收物业费的通知或法院的传票等证据，没有诉讼时效中断的事由。再则，被告也没有拖欠任何物业费。5、物业公司管理不到位，找的临时民工把房屋地漏打穿了，下大雨把被告屋内装修泡了，给被告造成了损失。

本院查明

经审理查明：被告王*圣系北京市昌平区X小区X号楼X单元X室业主，房屋建筑面积为165.86平方米。2005年11月15日，北京置信华安**有限公司（以下简称置信华**司）与深圳市长城**北京分公司（以下简称深圳**公司）签订《北京洋房前期物业管理委托合同》，约定由深圳**公司为北京洋房项目提供物业管理服务，服务期限为三年，合同期限届满时，业主大会尚未召开，业主委员会未成立的，乙方应继续履行本合同。2007年4月29日，深圳市长城**北京分公司北京洋房管理处（乙方）与王*圣（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为2.80元／月／平方米；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告王*圣未交纳2008年7月1日至2012年12月31日期间的物业服务费24941.93元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权证书、《北京市商品房预售合同》部分内容、《前期物业管理服务协议》、名称变更通知、房屋照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。原告主张的2014年上半年物业费，尚未实际全部发生，对于该部分的诉讼请求，本院不予处理。被告提出长城物业集**业管理分公司的起诉主体不适格，因深圳市长城物**司北京洋房管理处系深圳长城**司北京分公司设立的内部机构，对外不具有承担民事责任的能力，其相关的权利及义务均由深圳长城**司北京分公司承担。深圳长城**司北京分公司依法更名为长城物业集**业管理分公司，故长城物业集**业管理分公司系本案适格的原告。关于诉讼时效问题，因原告**公司为被告提供的服务属持续履行，且目前仍在履行当中，故长**公司的起诉未超过诉讼时效。被告辩称其2013年的物业费已经交纳，不可能拖欠之前的物业费，本院认为，双方合同未约定物业费必须逐年依次交纳，被告提交了2007年4月至2007年12月和2008年1月1日至2008年6月30日物业费收据，其主张原告诉称的欠费期间物业费票据丢失，未能提供相应证据证明其该项辩解意见，故本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告所称原告将其楼上房屋地漏打穿，造成其装修损坏，被告庭审中也表示房屋漏水起初是开发商的问题，未能提交证据证明该项损失是物业公司造成的，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于原告要求被告交纳滞纳金一节，本院不予支持。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王**给付原告长城物业集**业管理分公司二〇〇八年七月一日至二〇一二年十二月三十一日的物业服务费二万四千九百四十一元九角三分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百八十四元，由原告长**有限公司北京物业管理分公司负担七十二元，已交纳；由被告王**负担二百一十二元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年四月十七日