重庆市金**北京分公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告重庆市金**北京分公司（以下简称金**公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告金**公司的委托代理人段**，被告张**及其委托代理人秦**、龚**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：根据被告与北京金**限公司签订《北京市商品房预售合同》、北京金**限公司和原告签署的《北京市前期物业服务合同》显示，被告购买该公司开发的X项目中X居住项目的房屋，且原告依法被选定为该房屋所属物业项目的物业服务企业。根据上述《北京市商品房预售合同》第24条的约定：“物业服务收费价格为2.86元／月（按产权建筑面积计收），买受人应当分别在每年的1月10日前和6月10日前缴纳物业服务费。”根据上述合同约定，被告已经履行了物业服务义务，同时被告也享受了原告提供的服务。但被告至今一直欠缴物业服务费。原告认为，被告的上述行为严重违反约定和法律规定，给原告造成了严重的经济损失。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付自2012年6月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，共计7728.78元以及相应的违约金和利息；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告张**辩称：1、原告剥夺了被告的相对权益。依据《物业管理条例》第6条、第21条规定，业主在物业管理活动中，享有的投票权、选举权、监督权以及依法成立业主委员会的权利均被原告剥夺。自2011年6月交房至今，作为业主的被告没有被原告通知召开过一次业主大会，甚至连物业管理服务合同有无签署我都不确定，仅在原告通知交房时，按照原告要求按流程签署部分文书，至今我手头没有相关物业管理服务合同，至于原告是否属于前期物业管理公司还是依据业主大会选聘的物业管理企业，服务期限截至时间等一概不知，原告严重剥夺了作为业主的被告的相关权益。2、按照权利义务相对等的原则，应减少支付原告部分服务管理费用。依据《物业管理条例》第35条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定的规定和第41条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照**务院价格主管部门会同**务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定的规定，我因为装修没有入住，2013年7月10日入住后的物业费承认缴纳，前期享受过的一些公共服务的服务费用也愿意交纳，至于减少支付额度与原告商议确定，我在2013年下半年入住前未享服务，减少支付也属于法有据。3、被告作为受买方是弱势群体，原告没有尽到物业服务合同告知义务的同时，视为我不应该知道对物业服务支付的额度、标准、时间。综上，请求法院驳回原告起诉或判决驳回原告的诉讼请求并支付本案诉讼费用，以维护被告的合法权益。

本院查明

经审理查明：被告张*亚系昌平区小汤山镇X小区X号楼X单元X号房屋的业主，原被告双方均认可房屋建筑面积为142.23平方米。2009年10月27日，被告（买受人）与北京金**限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定出卖人依法选聘的物业服务企业为金**公司，物业服务费备案价格为3.80元／月·平方米，自建设单位首次交房之日起三年内，物业服务收费价格为2.86元／月·平方米（按产权建筑面积计收，此价格标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况）。自建设单位首次交房之日起三年期满后，依照前期物业服务合同对本项目实施物业管理的物业管理企业有权根据物价水平、市场行情及成本支出调整或恢复物业服务费收费备案价格标准；物业服务企业按半年收取，买受人应当分别在每年的1月10日前和6月10日前交纳。被告未交纳2012年6月1日至2013年12月31日期间的物业服务费7728.78元。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、物业费发票、装修开工证、竣工决算表等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与北京金**限公司签订的《北京市前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。对于被告提出的原告未通知其成立召开业主大会、剥夺了其相关权利的辩解意见，本院认为，应当根据具体的情况予以处理，区别是否属于物业服务合同中明确约定的原告的服务范围，即使是属于原告有义务处理的问题，被告也应当以要求原告履行义务的方式解决，而不宜以不交或少交物业费的方式解决，被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。被告辩称其在2011年交房后装修直至2013年7月份才入住，要求扣除入住前的物业费用，因物业服务企业按照合同约定为全体业主提供服务，物业费的交纳义务对于全体业主而言都是均等的，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告辩称原告未告知其物业费缴费额度、标准、时间，在被告与北京金**限公司签订的《商品房预售合同》中，已明确对物业服务费的标准、缴费时间进行约定，被告的该项辩解意见于法无据，本院不予采信。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**给付原告重庆市金科**分公司二〇一二年六月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费七千七百二十八元七角八分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告重庆市金**北京分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告张**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年四月十日