北京新**有限公司与程**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新龙天**公司）与被告程**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新龙天**公司的委托代理人王**、李**，被告程**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新龙**公司诉称：被告系北京市昌平区X小区X区X号楼X号房屋（建筑面积266.45平方米）的业主，原告系昌平区X小区提供物业服务的物业服务公司。原告为被告提供了符合合同约定内容的物业服务合同，但被告至今拖欠原告2009年1月1日起至2013年12月31日止物业服务费及代收垃圾费用35970元未付。期间，原告多次催要未果。被告的行为已构成违约，故起诉要求被告立即支付2009年至2013年物业服务费及代收费用共计35970元，违约金5000元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告程**辩称：1、原告起诉书多处错误，小区名称不对。2、与我签订协议的是北京天宇**有限公司，而不是北京新**有限公司。3、物业公司实际做到的未达到承诺的50%，我的房屋2006年开始漏水，2007年北面房屋和走廊、雨棚漏水，2008年起物业公司拒绝提供服务，我找了物业公司不下十次，一直推拖。2013年7月因漏雨特别厉害，我用盆接，请了人来维修，我有照片和汇款凭证、收据。地下室也被雨水泡了。2010年10月份，因家里发霉，家人忍受不了，到外面租房子，我有租房合同、汇款凭证，直到2013年7月我们自已出钱解决。4、我们小区里常常发生被盗事件，我小孩的滑板放在车库外面被盗。5、小区车辆随意出入，遛狗、推销人员随意进出，报警系统信号一直没有联通。6、小区垃圾随意堆放，外墙脱落根本不解决，道路积水积雪、破损严重，绿化情况不好，路灯破损50%以上，主干道喷泉景观多年不注水，最近用水泥填平做停车场。7、小区收支从来不公布，私塔乱建情况严重，物业公司不管。8、两位自称物业公司的工作人员到我家威胁，物业人员说漏水是开发商的问题，与物业无关，要求我交物业费，安全方面出了问题与物业公司无关。9、原告在2009年1月1日至2013年12月31日之间无任何有效证据证明曾向被告催要过服务费，根据法律规定，诉讼时效为二年。

本院查明

经审理查明：被告系原告服务管理的X小区X区X号楼X室业主，双方认可该房屋的建筑面积为208.75平方米，地下室面积57.7平方米。2005年4月1日，程**与北京天宇**有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由北京天宇**有限公司为上述房屋提供物业服务，协议有效期自签订之日起至小区业主委员会成立后重新签订物业管理委托合同之日止；被告应按照房屋每建筑平米每月2.5元、地下室每建筑平米每月1.25元的标准交纳物业服务费，年物业管理服务费合计为7128元，并按每年66元的标准交纳垃圾清运费及垃圾处理费。协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2009年1月1日至2013年12月31日物业服务费35640元及垃圾清运费、垃圾处置费330元，共计35970元。

另查，原告企业名称原为北京天宇**有限公司，2008年7月11日，经北京**管理局核准，名称变更为北京新**有限公司。

上述事实，有双方当事人陈述及提交的前期物业管理服务协议复印件、住宅小区统一收费单复印件、律师函、公司合并说明、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。北京天宇**有限公司经工商机关核准与其他公司合并为北京新**有限公司，并且履行了物业服务义务，故被告理应按照协议的约定向原告交纳物业服务费。关于诉讼时效问题，因原告为被告提供的服务属持续履行，且目前仍在履行当中，故原告的起诉未超过诉讼时效。关于被告提出原告提供的物业服务不到位的主张，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。对于被告提出的原告未尽维修维护义务的辩解意见，应当根据具体的情况予以处理，区别是否属于物业服务合同中明确约定的原告的服务范围，即使是属于原告有义务处理的问题，被告也应当以要求原告履行义务的方式解决，而不宜以不交或少交物业费的方式解决，被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。关于被告所称房屋漏水等问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于被告所述房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题应当通过其他途径另行解决，被告以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。现原告起诉，要求被告支付物业服务费及代收费用的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告程**给付原告北京新**有限公司二○○九年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业服务费、垃圾清运费、垃圾处理费共计三万五千九百七十元，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京新**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费四百一十二元，由原告北京**有限公司负担六十二元（已交纳），由被告程**负担三百五十元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月三十日