北京博**有限公司与乔**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京博**有限公司（以下简称博**业公司）与被告乔**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博**业公司的委托代理人付德祥，被告乔**的委托代理人苏**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告博**业公司诉称：我公司于2006年8月通过招投标方式，接受开发商北京瑞**任公司关于X别墅前期物业管理的委托，根据被告与房地产开发企业所签订X别墅的房屋买卖合同，于2008年3月被告与原告签订了《物业服务协议》，依据物业服务协议原告对昌平区水库路X号院X别墅进行物业管理服务工作，并按照物业服务协议第二条第四款和第五条第二款及第九条第四款之约定，对业主收取物业服务费和逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告居住在原告管理的别墅区内，被告住房建筑面积421.48平方米，每建筑平米每月收取3.8元的物业服务费，被告一直不能如期交纳物业服务费，致使原告不能正常开展物业管理服务工作。按照被告与原告签订的物业服务协议，业主应当按照规定的期限和标准向原告交纳物业服务费，原告多次向被告发出缴费通知单，被告不理不睬，拒交物业服务费。再诉至法院，请求判令：1、被告交纳2009年物业费16016.24元、2010年物业费19219.49元、2011年物业费19219.49元、2012年1月份-5月份物业服务费8008.12元，合计62463.34元。2、被告缴纳滞纳金63136.02元。3、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告乔*苹辩称：1、原告负责该小区的物业服务管理后，从未提供过符合协议约定的服务。原告每二三天才清运一次垃圾，尤其是夏天，环境卫生极差。原告没有清理过雨水管线、化粪池、污水管线。绿化从来不维护，也不浇水。安保工作极差，小区内部经常发生入户盗窃，但原告的监控设备几乎全部损坏。公安局来之后发现监控不起作用，住在小区毫无安全感。车辆乱停放，经常阻挡消防通道，原告却不予管理。原告未按有关规定组织小区文化活动，未公布物业服务费用收支账目。2、原告提起诉讼已超过时效，原告不提供约定服务，被告拒绝交纳物业费后原告从未要求被告交纳过，因此原告要求被告给付2012年5月前的物业管理费已超过诉讼时效期间，不应予以支持。由于原告未按约定提供服务，被告不同意原告要求全额支付物业费的主张，更不能同意滞纳金。3、双方签订的合同是原告单方制订的格式合同，协议中双方权利、义务的约定极不平等，协议对被告显失公平，根据相关法律规定，物业管理企业提供的服务项目与合同约定标准差距明显，可以减收物业费，我方同意给原告一半物业费。

本院查明

经审理查明：被告乔*苹系北京**水库路X号院（X别墅）X号的业主，房屋建筑面积为421.48平方米。2006年8月，北京瑞**任公司与北京博**有限公司签订《前期物业管理合同》，约定由博**业公司为水库路X号别墅区（推广名：X别墅）项目提供前期物业管理服务，服务费用采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准为3.80元／月／平方米，服务期限自2006年8月22日起至该项目业主委员会成立并与其选定的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。2008年2月23日，北京博**有限公司（乙方）与乔*苹（甲方）签订《物业服务协议》，约定物业管理服务费为3.80元／月／平方米；首次在办理入住时，以入住时房地产开发企业开具的《入住通知书》规定的日期起，按年向乙方一次性交纳物业管理费，以后从第二个缴费年度开始，物业管理服务费用按缴费年度交纳，每缴费年度的第一个月的1日-25日交纳本年度的费用；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；协议期限自甲方与北京瑞**任公司签定《房屋买卖合同》生效之日起，至业主委员会成立并与物业管理企业签定《物业管理委托合同》生效时止。被告乔*苹未交纳2009年3月1日至2012年5月31日期间的物业服务费。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及《前期物业管理合同》、《物业服务协议》、入住流程单、业主登记表、缴费通知单、房屋照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于诉讼时效问题，因原告博**业公司为被告提供的服务属持续履行，原告并未存在明显怠于行使权利的情节，故原告的诉讼并未超过诉讼时效。关于被告乔**提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，本院经现场勘验，认为原告的物业服务存在瑕疵，故对于其主张的物业费予以酌减。物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。因被告乔**并非无故拒交物业费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告乔**给付原告北京博**有限公司二〇〇九年三月一日至二〇一二年五月三十一日的物业服务费四万三千七百二十四元三角四分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回北京博**有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千三百七十八元，由原告北**理有限公司负担三百二十九元，已交纳；由被告乔**负担一千零四十九元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月二十五日