北京富**有限公司与徐**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**有限公司（以下简称富泉创新公司）与被告徐**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告富泉创新公司的委托代理人魏修立，被告徐**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告富泉创新公司诉称：北京市**主委员会是依法成立并经昌平**员会备案的业主自治组织。2008年12月12日，该业主委员会代表全体业主与原告签订了物业服务合同，由原告为X小区提供物业服务。合同约定了不同结构建筑的物业服务收费标准，其中公寓为每月每平方米1.40元。被告系北京市昌平区昌平镇白浮泉路X号X小区X号楼X室公寓的业主，房屋建筑面积为152.72平方米。被告自2009年起至今未向原告交纳物业服务费，至2013年底，被告五年共欠原告物业费12828.5元。期间，原告多次向被告催费，但被告不予理睬。原告认为，业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务合同合法有效，被告应当严格遵守合同约定，被告拖欠物业服务费的行为属于违约，损害了原告的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告给付原告2009年至2013年的物业费12828.5元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告徐**辩称：1、不交物业费的原因是小区里的私搭乱建问题。我家对面之前是一个低矮的别墅，现在建的特别高，物业工作人员当时答应我们可以控制，不会让该建筑搭建的太高，但之后该建筑建得非常高，而且时间也很长，一直吵。我跟原告协商要求给一定的补偿，最终未达成一致意见。2、我家离小区垃圾站太近，垃圾站是两年前刚建的，建起来也没有通知我们，每天早晨收垃圾的噪音非常大，我每天睡得晚，第二天就会被吵醒。我家挨着垃圾站的窗户不敢开，夏天蚊虫多、有气味。垃圾站本来是绿地，白天也经常开着门，虽然经过处理，但大家经过都会说有味道。我们要求给补偿或者把垃圾站迁走。3、小区现在加了摄像头等，但以前发生过车辆被泼油、车被划的情况，我们小区也算高档小区，这样的管理有些问题。

本院查明

经审理查明：被告徐**系北京市昌平区昌平镇白浮泉路X号X小区X号楼X室的业主，房屋建筑面积为152.72平方米。2008年12月12日，北京市**主委员会（甲方）与原告富泉创新公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为北京市昌平区X小区提供物业服务，乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳物业服务费，其中公寓收费标准为1.40元／平方米／月；物业服务期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止，合同期届满前，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。甲方没有将解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的总经理，乙方继续管理的，仍执行此合同条款。期限双方约定；合同期满时，甲方决定继续委托乙方的，但没有将续聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的总经理，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年。被告徐**未交纳2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费12828.48元。

上述事实，有当事人的陈述及提交的物业服务合同、催款通知单、2008年第二次业主大会决议、备案单、X小区自行管理总体方案等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与北京市**主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于被告提出的小区私搭私建问题，因物业公司作为物业服务企业，本身不具备行政管理职责，不能苛责其对于私搭乱建行为起到相关行政执法部门的管理职能，并取得相应管理效果，故本院对于被告的该项辩解意见不予采信。关于被告提出的要求原告把垃圾站迁走或给予补偿一节，该项辩解意见于法无据，本院不予采信。关于被告提出原告的物业服务存在问题一节，因没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告徐**给付原告北京富**有限公司二○○九年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业服务费一万二千八百二十八元四角八分，于本判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费六十元，由被告徐**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月十三日