北京富**有限公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**有限公司（以下简称富泉创新公司）与被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告富泉创新公司的委托代理人魏修立，被告刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告富泉创新公司诉称：北京市**主委员会是依法成立并经昌平**员会备案的业主自治组织。2008年12月12日，该业主委员会代表全体业主与原告签订了物业服务合同，由原告为X小区提供物业服务。合同约定了不同结构建筑的物业服务收费标准，其中独体别墅为每月每平方米2.8元。被告系北京市昌平区昌平镇白浮泉路21号X小区二区42号独体别墅业主，房屋建筑面积为258.42平方米。2010年度被告欠物业费2682.9元，自2011年起至今被告未向原告交纳物业服务费。至2013年底，被告共欠原告物业费28731.6元。期间，原告多次向被告催费，但被告不予理睬。原告认为，业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务合同合法有效，被告应当严格遵守合同约定，被告拖欠物业服务费的行为属于违约，损害了原告的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告给付原告2010年至2013年的物业费28731.6元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘**辩称：1、物业公司没有与我们直接签订物业合同，业委会与物业公司名义上是两个单位，实际上都是一体的，业委会代表业主签订的物业合同我不承认。2、物业费不合理，我是独立的单体别墅，物业费2.8元／平方米／月，原告物业服务没有达到相应的水平。私搭乱建到处都是，绿地被占了，种菜使公用水，路坏了没人修，小区没有一天不在建设，非常脏，孩子在院子玩不安全。经常过大车，外地人多，管理不严，我们家丢过东西，物业公司没有起到保安的作用，警察去调监控看到有贼，但物业保安人员没有报警，也没有通知业主。之后又有多家被偷，有的人家已经安装了电网，我们住在小区没有安全感。业主家家养狗，遛狗时不牵着，我家小孩在公园玩儿特别害怕，物业应出个通知或找人管一下。路边的灯坏了好几年都没有人修，这个月刚换上，灯头掉了，电线露着。公共绿地都是野草，且被占用盖上房了。物业盖的公共用房不知道是否有批准，在小公园盖物业楼。

本院查明

经审理查明：被告刘*华系北京市昌平区昌平镇白浮泉路21号X小区二区42号的业主，房屋建筑面积为258.42平方米。2008年12月12日，北京市**主委员会（甲方）与原告富泉创新公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为北京市昌平区X小区提供物业服务，乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳物业服务费，其中别墅（独体）收费标准为2.80元／平方米／月；物业服务期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止，合同期届满前，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。甲方没有将解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的总经理，乙方继续管理的，仍执行此合同条款。期限双方约定；合同期满时，甲方决定继续委托乙方的，但没有将续聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的总经理，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年。被告刘*华未交纳2010年物业费2682.9元及2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费26048.7元，共计28731.6元。

上述事实，有当事人的陈述及提交的物业服务合同、催款通知单、2008年第二次业主大会决议、备案单、X小区自行管理总体方案等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与北京市**主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。被告以与原告之间没有签订物业服务合同为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出原告的物业服务未达到标准一节，因没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告刘**给付原告北京富**有限公司二○一○年的物业服务费二千六百八十二元九角及二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业服务费二万六千零四十八元七角，共计二万八千七百三十一元六角，于本判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费二百五十九元，由被告刘**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月十三日