长城物业集**业管理分公司与毛**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告毛**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人王**，被告毛**及其委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的X小区X号楼X单元X室业主，原、被告于2010年4月18日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），该协议规定：“甲方交纳费用及时间：物业管理服务费2.8元／㎡·月，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费。”协议中还约定：“甲方如违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。”被告在明知上述约定，并经原告多次在电话通知、发《催费通知单》及律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，直至今日仍未履行应尽的缴费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主利益。为此，原告特向法院起诉，请求：1、判令被告支付2012年、2013年、2014年物业费共20638.8元；2、判令被告支付上述违约金1000元；3、判令被告承担诉讼费用。

被告辩称

被告毛**辩称：1、我们入住以后与原告之间形成了合同关系，我们前期也一直在按时缴纳物业费，由于漏水严重，造成了损失，始终不能正常生活，我们正常缴纳了物业费，但没有享受到应该享受到的权利，物业公司有不可推托的责任。漏水的时间也在保修期内，但始终没有得到解决，我认为是物业公司违约在先。漏水的情况下我也交物业费了，但物业公司人员迟迟不上门维修，总是让我告开发商，又说找不着人，给我承建单位团建电话也打不通。没有人主动找我说需商量怎么解决或维修。2、物业公司维修质量不过关。家里电源没电，就派工人及时来修，但将我所有的电源都修坏了，给我接了明线，但房子中接明线很难看，再比如修窗户，物业人员去了之后告诉我修不了。我没有享受到该享受的权利，后来不交物业费的原因是工人质量达不到标准，该修的范围修不了。水龙头坏了，水一直有味道，去反映之后就说是水管的问题，水管换了之后还是有味，一直解决不了。物业费跟我所受的损失不成正比。

本院查明

经审理查明：被告毛*鹏系北京市昌平区定泗路X号院X号楼X单元X室的业主，房屋建筑面积为204.75平方米。2010年4月18日，长城物业集团股**北京洋房管理处（乙方）与毛*鹏（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为2.80元／月／平方米；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告毛*鹏未交纳2012年1月1日至2014年10月31日期间的物业服务费19492.2元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权证书复印件、《前期物业管理服务协议》、房屋照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。原告主张的2014年11月、12月份的物业费，尚未实际全部发生，对于该部分的诉讼请求，本院不予处理。关于被告提出的房屋漏水的问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出的物业服务存在瑕疵一节，被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。原告主张的滞纳金，本院不予支持。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告毛**给付原告长城物业集**业管理分公司二〇一二年一月一日至二〇一四年十月三十一日的物业服务费一万九千四百九十二元二角，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百七十元，由原告长**有限公司北京物业管理分公司负担二十六元，已交纳；由被告毛**负担一百四十四元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月二十六日