北京市**理中心与张*和物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告北京市**理中心（以下简称海*落物业）与被告张*和物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告海*落物业中心的委托代理人暴成宇、王*，被告张*和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告海*落物业中心诉称：原告系X住宅小区的物业管理服务中心，被告系该小区的业主。被告无故拒不交纳自2012年9月1日至2013年12月31日期间的物业费，期间原告曾多次向被告催缴上述费用，时至今日被告仍拒不交纳。故根据原告相关法律之规定，向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告张*和支付2012年9月1日至2013年12月31日的物业费2308元，滞纳金3450元，共计5758元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告张*和辩称：1、我是跟当代物业签订的物业合同，属于第三方介入，我与原告没有合同关系，也没有签署过任何协议，我并没有委托原告管理。2、原告提交的中标通知书是2006年的，与开发商和当代物业的三方协议是2005年签订的，前后顺序错误，是先做的三方后招标的。开发商未经与业主协商，将前期物业合同以到期为名转移到第三方物业是非法的，开发商没有权利跟原告签订合同。3、原告的催缴费通知在小区公告，并没有下发到每户并征求每个业主的意见，不认可，我没有收到催收通知单和律师函。4、物业服务存在很多问题，如存在很多违章建筑、业主私自改变小区墙体颜色、业主占用公共绿地、物业管理不到位、绿化不好等。5、我们小区定位是高档封闭小区，物业费中本身就含有保安费用，但是现在小区车、人随便进入，原告安全管理有问题。2013年1个月中发生13起入室盗窃，小区也有摄像头，这些保安措施和设备都没有起到作用。区里相关部门通知原告停止收停车费，原告通知业主说不进行车辆管理。原告为了阻挠我们成立业委会，曾雇佣了一批车占用业主车位。6、物业公司不作为，违法将搭建违建业主的装修押金转作物业费。
本院查明
经审理查明：被告系北京市昌平区北七家镇X小区X室房屋的业主，该房屋建筑面积为110.94平方米。2005年6月6日，海*落物业与北京新**发有限公司（以下简称新**公司）签订了物业管理委托合同。合同约定，新**公司将X小区委托与海*落物业进行物业管理；物业服务期限自2005年7月31日17：00起，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；物业服务费价格为公寓户型的不高于每月每平米1.3元人民币，联排、叠拼户型的不高于每月每平米1.6元人民币；由海*落物业向业主收取物业服务费用（按年收取）。合同签订后，海*落物业向被告张*和提供了物业服务，被告张*和未向海*落物业交纳2012年9月1日至2013年12月31日的物业管理费2308元。
上述事实，有双方当事人陈述及提交的前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、营业执照、中华人民共和国物业管理企业资质证书、中标通知书、北京市物业管理招投标备案表、邮寄的律师函及回执、通知、关于X项目物业管理事宜交接的协议、录音光盘、照片等证据材料在案佐证。
本院认为
本院认为：原、被告之间虽未签订书面的物业管理委托合同，但原告实际为被告提供了物业管理服务，被告亦实际享受了原告提供的物业管理服务，应视为双方之间存在物业管理关系，被告张*和应在实际接受原告物业服务的同时，履行缴纳物业费的义务。现原告起诉，要求被告给付2012年9月1日至2013年12月31日的物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告给付滞纳金的请求依据不足，本院对其请求不予支持。被告辩称原告海*落物业服务不合法，因海*落物业与新**公司签订了物业管理委托合同，并履行了招投标手续，被告的该项辩解意见于法无据，本院不予采信。关于被告张*和提出海*落物业提供的物业服务存在严重质量问题一节，被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，被告反映的问题并不足以作为其不缴纳物业费的依据，故本院对于被告的该项辩解意见不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告张*和给付原告北京市**理中心二○一二年九月一日至二○一三年十二月三十一日物业服务费二千三百零八元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京市**理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费二十五元，由北京市**理中心负担十五元（已交纳）；由被告张*和负担十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一四年五月十九日
