北京市海淀区人民法院

审理经过

原告北京安**任公司（以下简称安**公司）与被告张*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安**公司之委托代理人孔**与被告张*之委托代理人张**、简**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

安**公司诉称，原告受北京阳**开发公司委托，自2003年7月1日起为北京**粱桥斜街x号院x号楼的业主提供物业服务至今。被告作为北京**粱桥斜街x号院x号楼x室（建筑面积102.86平方米）的业主，至今未向原告交纳自2003年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费人民币24742.03元。故诉至法院请求：一、判令被告向原告一次性支付拖欠的物业管理费人民币24742.03元，并按照欠付款项的日万分之三支付滞纳金直至付清之日至；二、被告承担本案全部诉讼费。

被告辩称

张*辩称，一、2003年至今，原告从未依据《物业管理条例》向1号楼业主公示以下情况：物业管理企业资质情况，原告全部组成人员姓名、人数、项目经理；原告已取得物业管理“职业资格证书”的人员。二、“原告受北京阳**开发公司委托，自2003年7月1日起为北京市高粱桥斜街x号院x号楼的业主提供物业服务至今”之行为，违反了相关规定：1.高粱桥斜街x号院x号楼的前期物业管理，卖方北京阳**开发公司未通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；2.高粱桥斜街x号院x号楼的前期物业管理依法应当经海淀区房管局批准后，才可以采用协议等方式选聘。原告必须公示其由北京阳**开发公司委托的行政主管部门批准的具有法律效力的文件；3.本案未经行政主管部门批准，擅自委托原告管理高粱桥斜街x号院x号楼违法。综上，“原告受北京阳**开发公司委托管理高粱桥斜街x号院x号楼”是无效委托。原告的诉讼请求一不成立；认定事实服务关系已经超过诉讼时效。三、原告至今不与被告签订物业服务合同。双方在法律上的权利义务关系不明确。四、原告的物业服务内容和标准未达到北**级规范确定的维修、养护、管理和维护义务。应判令原告立即采取补救措施，承担相应违约责任。安**公司在管理小区时有各种违规行为并受到行政处罚，其物业管理工作没有到位，故不同意原告方的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，北京**粱桥斜街x号院x号楼系北京阳**开发公司（以下简称阳**司）开发的商品房。2001年11月5日，阳**司与北京福**限公司（以下简称福**司）签订了前期物业合同，由福**司负责高粱桥x号院x号楼（以下简称x号楼）的前期物业管理。2003年6月5日，阳**司、福**司、安**司签订了《物业管理委托协议》，约定原由福**司进行前期管理的1号楼，由安**公司同意在原阳**司与福**司签订的物业管理委托合同的基础上，接受阳**司委托，对x号楼进行管理，期限从2003年7月1日至该小区业委会正式成立之日止。此后，阳**司与汇**公司签订了前期物业服务合同。汇**公司作为x号楼的物业管理公司为业主提供服务。

张*为x号楼x室业主，其房屋面积为102.86平方米，在2000年7月入住时，张*交纳了半年的物业管理费1334.4元，此后，张*未交纳费用。2006年起，汇**公司将物业费调整为每月每平方米1.83元，张*每年应交纳物业费2258.81元。

在安**公司进行物业管理期间，2004年，因小区内安装铁栅栏围墙未经有关部分批准，小区业主进行了信访。2008年5月29日，北京**员会对于x号楼普通地下室进行执法检查时发现安**公司与他人签订的租赁合同未向有关部门登记备案，于7月14日做出对安**公司处1万元罚款的处罚决定。2010年3月9日北京**民防局对于x号楼人防工程进行检查，发现未经有关行政部门批准，擅自装修改造人防工程，并在4月9日发出通知，要求其于4月15日前纠正上述违法行为。并做出处以警告及罚款3万元的处罚。2010年5月20日，北京**民防局对x号楼人防工程进行检查，发现未经有关行政部门批准，擅自改造人防工程，于5月31日发出了限期改正通知书，要求安**公司于6月15日前改正上述行为。并做出处以警告及罚款3万元的处罚。2011年5月24日，对于安**公司侵占x号楼地下人防工程的行为，做出限期改正通知书，要求于6月6日前改正违法行为，并于5月25日做出警告及罚款3万元的行政处罚。2013年5月3日，北京**卫生局对安**公司管理的x号楼生活用水二次供水设施与城镇公共供水管网直接连接，未取得卫生许可的违法行为发出了责令改正通知书。11月26日，x号楼6-18层用水存在在市政上水管线上私自加装水泵直抽加压问题，被北京市**责任公司供水营销稽查大队发出告知书。2013年12月26日，北京**屋管理局对安**公司所管理的x号楼的物业服务进行了检查。检查情况：1、x号楼消防系统整体瘫痪，2、x号楼低压供电装置处于高危运行状态（无防虫鼠害、防水、绝缘保护装置等）。3、安防监控室无证人员上岗，违反操作规程，4，电梯引绳无金属标志，无应急照明装置，报警装置失效等。另机房内杂物较多。

另查，2002年3月，甲方阳光公司、乙方张*、丙方福地公司签订了关于物业费的协议书。在协议第二条约定：甲、乙双方均同意对双方之间发生误会，最好通过经济方式解决。经甲、丙两方协商，丙方同意以免收乙方部分物业管理费及冬季供暖费的方式协助甲、乙两方解决上述问题。免收乙方物业管理费的时间为2001年1月1日至2003年12月31日，免收乙方冬季供暖费的时间为2001年11月15日至2002年3月15日、2002年11月15日至2003年3月15日及2003年11月15日至2004年3月15日叁个供暖季。乙方应于2004年1月1日起按规定向丙方交纳物业管理等费用。

审理中，张*提交了照片等证明安**公司未尽管理之责，安**公司不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《委托协议》、交费票据、2002年3月协议书、行政处罚决定书、物业检查登记表、房屋产权证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约定力。阳光公司与安**公司在签订物业委托合同后，安**公司即为小区的物业服务公司，在小区为广大业主提供服务后即有权收取各项服务费用。张*作为业主享有服务，负有支付相应物业费的义务，故张*应当支付物业服务费。安**公司在提供物业服务中确实存在一定的违法行为，并被处以行政处罚，其违法事项使其提供的物业服务存在一定的瑕疵，故其应当承担相应的违约责任。具体到本案中，应从安**公司被处罚的事项、对业主生活的影响、是否影响服务质量以及出现问题后安**公司采取的整改措施是否及时等因素综合予以考虑，对于物业费用予以酌减。对于交纳的起点，因阳光公司、张*、福**司三方签订的协议对于交纳物业费的时间有约定，对于全面接受物业管理的安**司应同样有效，故应从2004年1月1日起计算费用。在2006年后，安**公司单方减少收取物业费用，应视为其对权利的放弃，本院不持异议。对于安**公司主张滞纳金一节，因双方无约定，本院不予支持。本案应当指出的是，业主不应以不交纳物业费的形式主张权利，但安**公司作为小区的服务管理者，亦应对业主提出的问题充分重视，积极进行整改，提高服务质量，注意服务态度，增进服务水平，双方在沟通时应合理合法合情，互相体谅。只有双方共同努力，才能创造更优美的小区环境。综上所述，依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、张*于本判决生效后七日给付北京安**责任公司二00四年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止的物业服务费二万二千零五十二元四角三分;

二、驳回北京安**责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四百一十八元，由北京安**责任公司负担五十元，已交纳;由张*负担三百六十八元，于本判决生效七日交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费四百一十八元，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二0一四年十二月十九日