北京市海淀区人民法院

审理经过

原告黄**与被告郑**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄**，被告郑**的委托代理人张家成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

黄**诉称：郑铸*与北京世纪**责任公司第一分公司（以下简称恒景物业）于2005年7月30日签订了《乐府家园物业管理服务委托协议》，约定恒景物业为郑铸*位于北京市海淀区x号房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积182.17平方米，物业管理费2.5元/月/平米。恒景物业按约提供物业管理服务至2009年12月31日，郑铸*应当于2009年12月31日之前结清物业管理费，但经多次催缴，其至今拖欠部分物业费未交。2013年9月24日，恒景物业与我签订《债权转让协议书》，约定将其对郑铸*的全部债权转让给我，我有偿受让。同日，恒景物业以《债权转让通知书》的形式告知郑铸*债权转让事宜并催交物业费。依据合同法相关规定，我已经合法取得恒景物业对郑铸*拥有的债权。现诉至法院，请求判令郑铸*向原告支付2009年4月1日至2009年12月31日期间物业费4098.8元；判令被告承担逾期付款的利息（按中**银行同期贷款利率计算，自2010年1月1日起至实际清偿之日止）。本案诉讼费用由郑铸*承担。

被告辩称

郑铸东辩称：我方入住时与恒景物业签订了《物业管理委托协议》，建立物业服务关系，与黄**无任何法律关系。黄**与恒景物业之间签订的债权转让协议因从未通知我方应认定为无效。我方与恒景物业签订的委托协议也已于2006年2月25日终止，其后双方未再续订任何协议，故已不再具有合同关系。其后，该小区成立了乐府家园业主委员会，并于2009年5月21日由业主委员会与新的物业签订了物业服务合同，并约定新的物业服务合同自2009年5月31日生效，业委会也要求恒**公司限期撤离。故此后我方与恒景物业不再具有任何法律关系，恒景物业虽然拒绝按期交接，但未再提供实际服务，故不应再收取物业管理费用，我方也应业主委员会的要求未再向其交纳费用。由于恒景物业的拒绝交接行为，使得新的物业公司无法正常提供物业服务，新的物业服务合同无法正常履行，其行为严重违反法律规定，不应依据该行为取得非法收益。另外，黄**主张的违约金数额过高，且其全部诉讼请求均已超过诉讼时效，故请求法院驳回黄**的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2005年7月30日，郑**与恒景物业签订了《乐府家园物业管理服务委托协议》，约定由恒景物业向郑**购买的北京x号房屋提供物业管理服务，房屋管理期限自2004年2月26日起至2006年2月25日止，物业管理费按每建筑面积每平方米每月2.5元交纳，业主办理入住时首次交纳半年物业管理费，以后每三个月交纳一次。后该小区成立业主委员会，并选聘新的物业公司。黄**提交（2014）海民初字第9008号民事生效裁判文书，查明：“2009年12月28日，业委会（甲方）、北京天平**限责任公司（乙方）、北京世纪**责任公司（丙方）、长城物业集**业管理分公司（丁*）签订《乐府家园社区物业管理交接协议》，约定：各方一致同意于2009年12月30日完成本协议约定的关于乐府家园社区物业管理的交接事项；乙方承诺有关房屋的建筑质量问题和设备质量问题在质量维保范围内仍由乙方承担维修责任；丁*自2010年1月1日起收取物业费”。郑**认可上述判决书的真实性。郑**自2009年4月1日起未再缴纳物业费用。

2013年9月24日，甲方（债权出让方）恒景物业与乙方（债权受让方）黄**签订了《债权转让协议书》，约定甲方将其对郑**的物业管理费及因逾期交纳物业管理费产生的滞纳金、违约金或利息等的债权有偿转让给乙方。黄**另提交了2013年10月22日由恒景物业第一分公司及黄**向郑**发出的债权转让通知书、债权催收通知，并附邮件底单，郑**称没有收到过该组证据。

郑**提交了以下证据：2009年5月21日，甲方北京市**业主委员会与乙方深圳市**份有限公司（北京分公司）签订的《乐府家园物业服务合同》；乐府**委员会发出的选聘物业公司的告知函、公告，以及恒景物业第一分公司的复函。2009年12月28日交接协议、2011年9月3日关于物业交接协议有关条款的说明等。上述证明目的均为恒景物业第一分公司提供物业服务的截止日为2009年5月31日，其后不应再收取物业服务费用。黄喜军不认可上述证据的真实性及证明目的。

另查，恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄**曾于2013年12月24日分别就郑**在内的多名业主向我院提起追缴物业费纠纷，我院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作。

郑铸东未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业管理费情况，以及恒景物业第一分公司在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况提交证据证明。

上述事实，有当事人陈述、法院生效判决书、乐府家园物业管理服务委托协议、债权转让协议书、乐府家园社区物业管理交接协议、债权催收通知单、快递单、立案审查证明以及本案庭审笔录等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点之一是郑**拖欠物业费的起止时间。虽然恒景物业第一分公司与郑**签订的乐府家园物业管理服务委托协议于2006年2月25日到期届满，但本院生效裁判文书可以证实恒景物业第一分公司实际为x小区提供物业服务至2009年12月31日，新进驻物业公司收取自2010年1月1日起的物业费，故恒景物业第一分公司与郑**之间形成了事实上的物业服务合同关系，现郑**未对拖欠物业费起始时间提交相反证据证明，故对黄**关于郑**拖欠2009年4月1日至2009年12月31日期间物业费的主张予以采信。

本案争议的焦点之二是黄**起诉的诉讼时效是否经过。根据《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经本院核实恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄**曾于2013年12月24日分别就郑**拖欠涉案物业费纠纷提起诉讼，本院立案庭组织分批次开展诉前调解工作，则此时诉讼时效发生中断，黄**提起本案诉讼，诉讼时效未经过。

本案争议的焦点之三是恒景物业第一分公司是否有权进行涉案债权转让。根据中华人民共和国合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。恒景物业第一分公司作为与郑**签订《乐府家园物业管理服务委托协议》并实际提供物业管理服务方，对郑**拖欠的物业管理费享有合同债权。现恒景物业第一分公司将其对郑**拖欠物业费的相关债权转让给黄**并无不妥。

综上，在郑**未提交充分有效证据证明恒景物业第一分公司对其存在物业管理服务履约瑕疵的情形下，对黄**要求郑**全额支付2009年4月1日至2009年12月31日期间所拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。黄**要求郑**赔偿迟延付款违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起七日内，郑**支付黄喜军二ＯＯ九年四月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日的物业管理费四千零九十八元八角；

二、驳回黄**其他诉讼请求。

如果郑铸东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元（黄**已预交），由郑**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年八月十三日