北京市海淀区人民法院

审理经过

原告第一**有限公司（以下简称第一物业公司）与被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由代理审判员常晓*独任审判，公开开庭进行了审理。原告**公司之委托代理人闵*与被告刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

第一物业公司诉称：刘**于2000年3月16日入住北京市海淀区满庭芳园小区1号楼×室房屋，与我公司正式确立了《满庭芳园前期物业管理委托合同》中约定的物业服务合同关系。根据合同约定，我公司北京市北三环西路43号满庭芳园小区1号楼×室房屋提供物业服务，并按照规定收取物业服务费等相关费用。根据《批准收楼通知书》，刘**从2000年3月16日入住房屋，并且其物业服务费用从2000年3月16日起收取。从2011年1月1日起至2013年12月31日，我公司已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经多次催交，刘**拒不支付上述期间的物业服务费11622.6元。依合同约定，刘**应支付从逾期之日起的滞纳金，共计2963.76元。诉讼请求：1、请求判令刘**向第一物业公司支付物业服务费共计11622.6元（2011年1月1日至2013年12月31日）；2、请求判令刘**向第一物业公司支付物业服务费滞纳金2963.76元。

被告辩称

刘**辩称：我不同意第一物业公司的诉讼请求，因为其服务质量不合格。门禁系统有问题，从哪都能进去。而且，我住在5层，本来应该是8户，但是现在有很多群租房，这一层现在住了都快50户了。楼道里面到处是垃圾，蟑螂满处跑，自行车到处放等等不良情况，物业公司根本不作为。这一情况持续四、五年了，到现在没有改进。我们的一层的公共区域的单元楼口雨遮漏水，小区绿化不达标，跟物业提出过好几次都没有进行管理。而且原来还有保洁给我们清理垃圾，现在垃圾间也被封了，我们需要自己提着垃圾到一层去倒。整个楼道的墙壁粉刷清洁都是我自己出资保洁的。我们小区里面本来有公厕，物业将公厕改建成小卖部出租了。地下室的出租问题，物业对地下室进行出租，我们小区现在这里人员特别复杂，自行车等东西经常被偷盗。会所的出租也是导致人员复杂的一个原因。我作为消费者，物业找我收费，我应该有知情权，我要求物业公司公开帐目，但是物业公司并不公开。我要求物业公开的帐目包括：1、2.8万平方米公建出租了的收入是多少；2、小区的公共场所的广告收入是多少；3、地下室出租的收入是多少，用于何处；4、停车场的收入是多少，用于何处；5、小区南门7、8号楼门面房的收入是多少，用于何处；6、物业公司将供热系统出租出去了，对方公司给物业公司一年80万元，这部分的收入用于何处了，7、8号楼供暖是免费的，上述免费供暖的楼房都被出租了，而且收取的供暖费，这笔钱用到哪里了；7、会所的出租收入用于何处。以上是物业公司帐目不清楚的地方。现在物业公司收费的标准不一，打几折的都有，这不公平。另外我们一直要求成立业主委员会，但是物业公司始终推托。对于第一物业公司刚才说的，2011年之前的物业费我缴纳清楚，系因为物业公司以办理产权证相威胁而强迫我缴纳的，我是被逼迫下缴纳的。

本院查明

经审理查明：北京当**责任公司于2009年3月30日名称变更为第**公司。2001年8月20日，北京当**发有限公司（甲方）与北京当**责任公司（乙方）签订《满庭芳园前期物业管理委托合同》，约定：（1）乙方为位于北京市海淀区北三环西路43号满庭芳园小区提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，交通与车辆停放及秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料；组织开展社区文化娱乐活动；配合政府、部门及社会团体执行国家法律规定的应尽的义务、组织的活动等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反管理公约的行为，针对具体行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。（2）委托管理期限为自本合同签订之日起至业主大会选聘新的物业管理公司止。（3）本物业的管理服务费，住宅房屋及非住宅房屋均由乙方按建筑面积2.5元/月/平方米，向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以月息1.5%计算交纳滞纳金。2009年3月31日，北京当**发有限公司（甲方）与第**公司（乙方）签订《满庭芳园前期物业管理委托合同补充协议》，约定：将2001年8月20日双方签订的《满庭芳园前期物业管理委托合同》中乙方的名称由当代物业**任公司变更为第**公司；法定代表人由马*变更为张*；变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。

刘**系北京市海淀区青云里满庭芳园小区1号楼5层×号房屋的所有权人，房屋面积为129.14平方米。刘**未向第一物业公司缴纳自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。刘**主张其不缴纳物业服务费有如下原因：1、第一物业公司的物业服务在卫生绿化、安全管理等多方面不合格，且财务账目未公开；2、第一物业公司曾承诺在小**委员会成立之前不起诉业主；3、根据报纸相应的报道，小**委员会成立之前由开发商垫付物业费用。刘**就此主张向本院提交照片、《关于物业问题的备忘录》、承诺书、报纸等证据材料予以证明。备忘录显示日期为2004年6月27日，为满庭芳园部分业主向物业公司发出的备忘录，内容指出：“物业公司阻挠成立业主委员会，且向工商局多次出具百份证明，让部分住宅单位成为了商业用房，影响了业主住宅的价值及生活质量；只有业主委员会聘请的物业公司才有资格管理小区，当代物业是开发商当代集团属企业，不能作为小区的物业服务企业；物业费由物业公司以格式合同的方式强加给业主，且收费标准在业主间不统一；小区有2.8万平方米的公建，作为公摊面积强制摊给业主，筹备组多次向开发商和物业公司提出要基本产权资料，均被拒绝，开发商与物业公司在2.8万平方米的公建等产权问题上搞了许多坑害业主的阴谋；6月25日，小**委员会筹备组与物业公司开会，哈经理说绝没有大规模向业主提起诉讼一事，可就在一天之后，我小区百名业主就第一次接到了诉讼威胁。”承诺书为北京当**责任公司与北京当**责任公司满庭芳园项目部于2004年6月作出，内容为：“已发律师函的业主将不再做进一步法律诉讼工作，待小区业委会成立后，按现法规程序进行处理；C座1605业主的诉讼工作，我司将做撤诉工作。”报纸刊登时间为2010年5月27日，涉案标题为《业主大会成立前不用缴物业费》，其中涉案内容为：“《北京市物业管理办法》今天出台，10月1日施行。建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。”第一物业公司认可备忘录与承诺书的真实性，但主张该约定是针对2004年以前的物业费进行不起诉处理，与本案无关，对于报纸的报道不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、《满庭芳园前期物业管理委托合同》、《满庭芳园前期物业管理委托合同补充协议》、名称变更通知、照片、报纸、《关于物业问题的备忘录》、承诺书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据法律规定，北京当**责任公司（现为第一物业公司）依法与北京当代城市房地**限公司签订的《满**园前期物业管理委托合同》对业主及物业使用人具有约束力。刘**主张第一物业公司的服务质量不合格，但仅凭证照片不能充分证明其主张，刘**以此为抗辩拒绝交纳全部物业费，依据不足，本院对其主张不予采信。第一物业公司虽曾在2004年承诺“已发律师函的业主将不再做进一步法律诉讼工作，待小区业委会成立后，按现法规程序进行处理”，但并不意味着其放弃追索物业服务费的实体权利，且并未对2004年以后产生的物业服务费收取及诉讼事项作出承诺，故刘**以此为由拒绝支付2011年以后的物业服务费的主张，本院不予采信。《北京市物业管理办法》关于开发商前期物业服务责任的规定主要针对的是2010年10月1日以后取得预售许可证的项目，本案的满**园不区不在此范围内，刘**据此不缴纳物业服务费，于法无据，本院对其主张不予采信。综上，刘**应向第一物业公司支付2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费11622.6元（2.5*129.14*36）。刘**并非无故恶意拖欠物业服务费，故对于第一物业公司要求刘**支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、刘**于本判决生效后十日内支付第一物业服务（北京）有限公司自二Ｏ一一年一月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日期间的物业服务费一万一千六百二十二元六角；

二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费八十二元，由第一物**有限公司负担十七元，已交纳；由刘**负担六十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。

裁判日期

二Ｏ一四年九月二十四日