北京**业公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**总公司（以下称原告）与被告李**（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余**任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴**、被告及其委托代理人曲丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系北京市朝阳区望京西园四区406楼707室房屋（以下称涉案房屋）业主，原告系涉案房屋所在小区（以下称涉案小区）物业管理服务公司。1998年4月14日，原告与被告签订了《物业管理公约》，约定被告应于入住后每年1月20日之前，缴纳其居住房屋当年的物业管理服务费。自2005年至2012年，被告无正当理由拒不支付物业管理服务费，至今欠缴各年度费用分别为：2005年2469.71元、2006年2710.27元、2007年2710.27元、2008年2760.27元、2009年2657.71元、2010年2657.71元、2011年2657.71元、2012年2657.71元，以上共计21281.36元。经多次催要无果，故原告诉至法院，要求被告支付2005年至2012年期间的上述物业管理服务费21281.36元。

被告辩称

被告辩称：原告所称被告无正当理由拖欠物业管理服务费与事实不符。事实是原告管理的涉案小区的直燃机锅炉的烟囱出烟口开在了涉案房屋窗边几十厘米处，此烟囱直径约50厘米，所排放废气污染严重，严重危害了居住人员的身心健康，侵害了被告的合法权益；涉案房屋也因此四季不能开窗通风换气，还造成室内靠烟囱的地方墙面严重开裂致多次维修。就此问题，被告多次找原告和开发商交涉，原告和开发商均以种种托词推脱，一直未予解决。此外，涉案小区物业管理存在停车混乱、卫生脏乱、地下室出租等诸多问题，故请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：1998年4月14日，原、被告签订《物业管理公约》，约定原告为被告提供物业服务，被告应向原告全额支付物业管理服务费，取费标准由原告按政府规定的价格标准及报物价部门批准备案的价格标准收取；物业管理服务费首期缴纳以开发商开具的入住通知单日期起支付本年度其余各月费用，以后各年费用应按期缴纳。被告至今欠缴各年度物业管理服务费分别为：2005年2469.71元、2006年2710.27元、2007年2710.27元、2008年2760.27元、2009年2657.71元、2010年2657.71元、2011年2657.71元、2012年2657.71元，以上共计21281.36元。

另查，2004年原告曾以物业服务合同纠纷为由诉至本院，要求被告支付2000年、2001年、2002年、2003年、2004年期间的物业管理服务费13565.06元及2001年、2002年期间的供暖费2141.49元。被告在该案中认可欠费事实，但称系因涉案小区直燃机锅炉烟囱开在涉案房屋窗边才拒绝缴费。该案审理过程中，双方达成调解协议。2004年10月8日，本院出具（2004）朝民初字第25194号民事调解书，确认双方协商一致被告给付原告上述期间的物业管理服务费、供暖费共计12706.55元。

本案庭审过程中，被告称系因涉案小区直燃机锅炉烟囱开在涉案房屋窗边才拒绝缴纳物业管理服务费，2013年底，其发现烟囱已拆除，故缴纳了2013年的物业管理服务费。针对上述情况，被告提交一组照片予以证明。原告认可照片的真实性，亦认可涉案小区直燃机锅炉烟囱开在涉案房屋窗边的事实，但称责任并不在原告，在开发商建成房屋时该烟囱即已存在；2007年以前直燃机归原告管理，2007年起直燃机就归热力集团管理了，2007年起供暖费、热水费由热力集团收取；2012年该烟囱已被拆除。被告称其在2008年8月才跟热力集团签订了供热协议，其后才向热力集团缴费。被告提交一组照片用以证明涉案小区存在活动场地不维修、楼道有小广告等物业服务差的情形。原告对照片的真实性不予认可。

以上事实，有《物业管理公约》、调解书、照片及当事人陈述等证据在案为证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《物业管理公约》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。依据该公约，被告应按期向原告缴纳物业管理服务费。现原告要求被告支付拖欠的2005年至2012年期间的物业管理服务费21281.36元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的涉案小区直燃机锅炉烟囱开在涉案房屋窗边给其造成损害的抗辩意见，与本案并非同一法律关系，本院在本案中不作处理，各方可另行解决。关于被告提出的涉案小区物业管理服务存在种种问题的抗辩意见，缺乏相关证据，且不足以证明已达到了减免物业费的程度，不构成被告拒交物业费的正当理由。原告在今后的物业服务中应着力提升服务质量和服务水平，为小区居民提供良好的物业环境，与业主建立和谐、友好的相互关系。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告李**于本判决生效后七日内给付原告北京**总公司2005年度至2012年度的物业管理服务费二万一千二百八十一元三角六分。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费191元，由被告李**负担（于本判决生效后七日内给付原告北京**总公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月十日