北京悦豪物**景家园分公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京悦**限公司XXX家园分公司（以下简称原告）与被告李**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹**、王**，以及被告及其委托代理人贾**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年3月25日，北京新**有限公司（以下简称房**公司）与原告签订了XXX家园物业管理委托合同，将其开发建设的XXX家园委托原告进行物业管理。被告于2008年6月22日入住XXX2号楼X单元802室（以下简称802室），该室建筑面积100.35平方米。被告与原告签订了《XXX家园分公司物业服务协议书》。自被告入住后原告按照国家有关规定和政策向被告提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但被告未按照《XXX家园分公司物业服务协议书》的约定履行其缴纳物业服务费的义务，至今拖欠原告2010年1月1日至2014年6月30日的物业服务费，共计22761元。现鉴于被告已将2010年1月1日至2011年1月26日期间的物业费起诉在与房**公司商品房预售合同纠纷一案中，原告现诉至法院，要求2011年1月26日至2014年6月30日期间的物业费17351.75元（即三年半的物业费中扣除25天的金额，其他部分待被告与房**公司争议解决后另行主张），以及逾期付款违约金2993.53元（依据物业服务协议书第六条第3款，2011年1月之前的部分均不再主张，2011年1月1日至2011年6月30日之间物业费的滞纳金为735.64元，2011年7月1日至2011年12月31日之间物业费的滞纳金为717.73元，2012年1月1日至2012年6月30日之间物业费的滞纳金为581.16元、2012年7月1日至2012年12月31日之间的物业费的滞纳金为444.6元、2013年1月1日至2013年6月30日之间物业费的滞纳金为308.03元、2013年7月1日至2013年12月31日之间物业费的滞纳金为171.47元、2014年1月1日至2014年6月30日之间物业费的滞纳金为34.9元，违约金计算时间均截止至2014年3月1日）。

被告辩称

被告辩称：原告主张的金额我们没有异议，我确实没有交纳。但我认为，802室的服务质量问题应该由原告负责维修，而原告一直没有维修。小区内的停车、绿化、消防、门岗巡视等未达到物业服务质量要求。综上，不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2007年3月25日，房**公司（委托方、甲方）与北京悦**限公司（受托方、乙方）签订《XXX家园物业管理委托合同》，约定由北京悦**限公司对XXX家园实施物业管理。2008年6月22日，被告入住802室。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《XXX家园分公司物业服务协议书》，约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费。物业服务费采用预收方式收取，自开发企业入住通知日期起预收当年物业服务费，以后交费周期为每6个月为一期。在每期第一个月15日前交纳本期物业服务费。物业费标准为每建筑平米每月4.2元。如不能在交费期限内交纳物业服务费，原告将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之三收取违约金。

就催缴情况，原告提交缴费通知单、费用催缴记录表、和邮件挂号信交寄清单。原告称缴费通知单是交给业主或贴门上的，业主不给签收；邮件邮寄的是律师函，但原件已寄走，地址系802室。被告对于证据的真实性均不认可，称从未见过，没有接到过律师函，也没有原告的人员电话催缴过。

就物业服务质量，被告提交小区内照片和视频。被告称小区绿地裸露、停车堵塞消防通道、进出人员管理混乱。原告认可证据的真实性，但称照片中被告拍摄的可能是树下绿地情况，该小区在2010年、2013年均被评为北京市示范项目，绿地每年补种，小区在每层设有垃圾箱，每天上下午两次进行清运，被告所谓消防通道堵塞，除其中一张确实是消防通道外，其他各张都是该小区原设计的东门，一直没有启用，消防通道的照片显示没有堵塞，且被告还设置了围栏防止停车。视频中不能显示小区内人员管理混乱。经本院释明后，原告未就该小区服务质量申请鉴定。

就滞纳金计算，原告主张2011年1月1日至2011年6月30日、2011年7月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年6月30日、2012年7月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2013年12月31日和2014年1月1日至2014年6月30日各期间的物业费违约天数分别为1126、946、766、586、406、226和46。原告称以上数值均以每月30日，即各期相差180天计算。

查，2014年5月15日，原告以商品房预售合同纠纷为由将房地产公司诉至本院，要求房地产公司支付原告2008年6月22日至2011年1月26日的物业费13122.77元作为逾期办理房产证的违约金，并对波导线断裂等房屋质量问题进行修理并赔偿原告违约金15000元。该案尚在审理之中。原告因此表示暂不主张2011年1月26日之前的物业费及相应滞纳金。

以上事实，有当事人陈述、《XXX家园物业管理委托合同》、《XXX家园分公司物业服务协议书》、照片、视频、起诉书、立案通知书等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原、被告签订的《XXX家园分公司物业服务协议书》系双方的真实意思表示，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。就被告所称其与房地产公司存在争议期间的物业服务费，被告已立案诉讼，且原告也表示暂不主张该期间的物业服务费。就原告主张期间的物业服务费，被告认可其欠费金额及期间，本院不持异议。原告为被告提供物业服务，被告理应支付物业服务费。现被告称原告提供的物业服务不达标，但其提交的证据不足以证明其主张，且经本院释明后未就原告的物业服务是否达标申请鉴定，应承担举证不能的不利后果，故本院对于被告的主张难以采信。现原告要求被告交纳物业管理费并支付违约金，于法有据，本院予以支持。

原告主张的各期违约天数虽不准确，但不多于实际期间天数，本院不持异议。就2011年1月26日至2011年6月30日期间的物业服务费金额，应计算为：2529元-2529元＊2／365天＊25天u003d2182.56元；其他各期物业服务费均按2529元计算。违约金总额应以各期物业服务费金额乘以双方约定的日违约金比例乘以违约天数作和，原告主张的金额不高于实际计算金额，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告李**于本判决生效之日起七日内支付原告北京悦**限公司XXX家园分公司位于北京市朝阳区十里堡北里28号院2号楼8层3单元802号房屋2011年1月26日至2014年6月30日期间的物业服务费一万七千三百五十一元七角五分以及截止至2014年3月1日的逾期付款违约金二千九百九十三元五角三分。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费250元，由原告北**有限公司XXX家园分公司负担95元（已交纳），由被告李**负担155元（原告北**有限公司XXX家园分公司已交纳，被告李**于本判决书生效后七日内给付原告北**有限公司XXX家园分公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月九日