北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告奚*（下称原告）与被告北京**限责任公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。双方委托代理人均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我是位于北京市朝阳区南湖东园xxx号楼x门xxx室业主，被告是南湖东园小区的物业公司。双方签订了物业服务合同。2013年3月11日，被告指派其工人到我家为我更换水管阀门。3月18日晚6点，我爱人陈*接到302室邻居电话，得知家中漏水。陈*立即赶回家中，但被告的维修人员2小时以后才到场。此时402室和302室均已浸水，两户遭受不同程度的损失。我找到被告商量后续赔偿事宜时，被告推脱。为维护邻里关系，在南湖东**解委员会的调解下，5月8日，我与402业主达成调解协议，先行赔付402室业主3.5万元。我还与302室业主签署了调解协议，先行赔付其2500元。我自己的房屋因为漏水长期空置、不能出租，产生空置损失。

虽然事发时我的房屋无人居住，但是我住在同楼隔壁单元另一套房子里，我妻子经常到xxx室查看，不存在长期不在家的情况。我认为被告指派无资质人员进行管道施工，施工人员操作不当，造成本次漏水事故。被告违反了物业服务合同的约定，应当赔偿我的相关损失。因此，我请求判令被告赔偿我2013年3月11日至10月11日期间的房屋空置损失38

500元、先行赔付给402室业主的3.5万元和给302室业主的2500元。

被告辩称

被告辩称：我公司工作人员具备相应技能和能力，更换阀门的操作合理正确。根据鉴定意见，本次漏水是由于原告改造水管管路系统不合理导致。更换阀门过程中，我方只提供了生胶带，剩余水管管路系统特别是短截管都是原告自行改造的，与我方无关。我方工作人员更换阀门之前，水管支架就没有U型卡，水管管路并未固定，支架没有利用上。我方只是更换了阀门，除了减压阀拆下来后经原告妻子同意后未再安装上，其他零部件拆下来后都原样安装上了。根据鉴定人员意见，涉案房屋是市政供水，不涉及二次供水，故无需安装减压阀。换完阀门后，原告的妻子签字确认我方提供的服务满意。因此，本次漏水与我公司无关。

我公司提供的更换阀门服务是无偿的，不属于物业服务的范围。在我方不存在任何恶意或过错的情况下，我方不应当承担赔偿责任。

涉案房屋长期无人居住的情况下，原告又不关闭水路总阀门，是而导致漏水以及损失扩大的原因。事发当晚8时许，我方接到302室报修电话后让302室关闭暖气阀门，并立即通知402室业主。当晚8时50分左右402室业主赶回家才发现是xxx室漏下来的水。我方立即给原告打电话，原告竟称过会儿再说。我方一再表示情况严重，原告才让我方给其妻子打电话。第一通电话李*没接，晚9时04分才打通电话，此时李*才得知xxx室漏水。从常理而言，楼下漏水一般找楼上一家，302室不会不找402室而隔层找xxx室。当天楼道里并没有水。因此原告所称漏水经过不属实。原告的房屋长期空置却不断水，明显有违业主的一般注意义务，其在本次漏水事故中有不可推卸的责任，由此造成的损失应当由原告自行承担。

本院查明

经审理查明：原告是位于北京市朝阳区南湖东园xxx号楼x门xxx室（下称xxx室）业主，被告是南湖东园小区的物业公司。双方签订的《物业管理合同》第四条第（二）项约定，在维修或服务中，因被告过错造成原告人身、财产损失的，被告应负赔偿责任。

2013年3月11日，被告工作人员为xxx室厨房水管更换铜球阀。3月18日，被更换的铜球阀开裂漏水，xxx室、同单元的402室和302室均被水浸泡。

审理中，经原、被告同意，本院依法委托北京市建设工程质量第四检测所对铜球阀是否存在质量问题、阀门开裂漏水原因、管路及阀门安装工程是否符合规范要求等事项进行鉴定。原告预付鉴定费7850元。

该所出具的《检测报告》分析到：“（1）安装使用情况…现场检查发现系统安装存在一定问题，在从右至左逐步安装到水表的右侧活接头时，由于支撑和固定没有到位，相应的短截管加工质量及管件、阀门安装均存在缺陷，导致管路及附件安装至水表活接头时已存在较大的水平和垂直偏差，未达到连接并且无渗漏的目的，安装人员用活接头的螺母将未做支撑和固定的管路与水表生硬的拧紧在一起，导致较大的安装应力无法释放；同时，管路本身原有的托架和卡子未起到应有作用，从而使得管路整体在自重作用下产生明显下坠变形倾向，也形成较大的外应力…从管路系统中的管道、管件、阀门的结构型式、材料性能、壁厚等分析，铜球阀无论是材质还是壁厚均为管路系统的薄弱环节，而且，与钢管的连接方式为螺纹连接，在其阀体内部加工了内螺纹，一方面会减薄连接处的厚度，同时，与材质比铜更硬的钢管外螺纹连接时，如存在较大应力集中的情况时，受力处的确存在很高的开裂风险…（3）断口形貌检查…从螺纹根部沉淀物的存在这点可以判定目前的断口是陈旧性的，也就是说裂纹是从内向外发展的，在断裂贯穿发生之前已经存在一定时间，介质渗入其中，产生了从这些沉淀物，直到裂纹发展到一定程度，阀体已经不能承受所需应力，阀门瞬间裂开导致大量漏水…初期裂纹有可能是安装过程中应力过大和应力接种导致的，但当时并没有发生肉眼可见的破坏，或者说还没有达到直接发生开裂的程度，但这种破坏由于安装不当在当时已经发生，并且为日后发生开裂埋下隐患”。

检测结论认为，阀门的材质、成型制造质量及材料组织形态、螺纹制作加工均合格，管路系统安装质量问题包括“（1）改装时未能按照原管路系统要求，利用现有的支托架和管卡子对改装的管道及配件进行有效支撑和固定，造成系统运行中管路自重、振动、介质流动力等形成的较大综合应力直接作用于始终处于悬空状态的管路系统，甚至导致末端因受力下垂。（2）管路在从右至左逐步安装到水表的右侧活接头过程中，相应的短截管加工质量及管件、阀门安装均存在缺陷，导致管路及附件安装至水表活接头时已存在较大的水平和垂直偏差，实测结果均≥10㎜。为达到连接并无渗漏的目的，安装人员用活接头的螺母将未做支撑和固定的管路与水表生硬拧紧在一处，导致较大的安装应力基本无法释放，造成严重安全隐患，是导致阀门使用中开裂的主要原因”。

关于xxx室空置损失，原告提交经中介公司居间促成的、分别于2010年3月与2013年12月签订的房屋租赁合同，其中2013年12月签订的房屋租赁合同约定月租金为5500元，2010年3月签订的房屋租赁合同约定的月租金为3000元。原告称事发前其房屋月租金为5000元。

关于402室和302室损失，原告提交其与402室业主在南湖东**解委员会主持下签订的《人民调解协议书》以及收条，证明其先行向402室业主赔付了3.5万元；还提交原告与302室业主签订的《协议书》以及收条，证明其向302室业主先行赔付了2500元。被告认可上述证据真实性，但称原告自行与邻居达成赔偿协议，未通知其参与，并且赔偿款金额没有鉴定依据。

被告提交《致小区业主的一封信》，证明其时常张贴公告，提醒住户离家时注意切断水电煤气，并且这是业主应尽的注意义务。

以上事实，有双方当庭陈述、《物业管理合同》、照片以及上述证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告之间的《物业管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。

本案双方争议的焦点是谁对漏水事件负有过错。根据鉴定意见，导致漏水的原因包括管路系统改装时未能按照原管路系统要求进行有效支撑和固定、相应的短截管加工质量、管件和阀门安装存在缺陷等。原告认可其改造过水路系统，并且短截管为原告原有的管件，而被告的工作人员拆下、更换和安装管件阀门的行为也存在缺陷，为阀门开裂导致漏水埋下隐患。xxx室房屋较长时间无人居住的情况下，原告未关闭屋内水路阀门，也是导致本次漏水的原因之一。综合上述分析，原、被告对漏水均存在过错，本院考察双方的过错情节及漏水原因，酌情确定原、被告对漏水造成的损失各负担50%的责任。

关于先行赔付给402室和302室的费用，事发后原告积极解决纠纷，赔偿协议是在402室和302室实际损失的基础上经协商达成的，被告认可402室和302室实际损失与两份协议记载的损失范围一致，并且原告已实际支付赔偿款，故本院对两份赔偿协议确定的金额予以采纳。原告先行赔付的费用应由被告承担一半。

关于xxx室的空置损失，现有证据足以证明原告将xxx室用于出租，发生漏水后为配合诉讼鉴定一直未能对漏水部位进行维修，从而影响出租，直至2013年10月鉴定完毕以后才能进行维修，在此期间的房屋空置损失是原告的合理损失。原告提交的租赁合同足以证明房屋的出租价格，本院参照该价格确定空置损失为38500元，此部分损失亦应由被告承担一半。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京市**限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告奚*房屋空置损失一万九千二百五十元；

二、被告北京市**限责任公司于本判决生效后七日内给付原告奚*先行赔付给402室业主的赔偿款一万七千五百元；

三、被告北京**限责任公司于本判决生效后七日内给付原告奚*先行赔付给302室业主的赔偿款一千二百五十元；

四、驳回原告奚*的其他诉讼请求。

案件受理费1700元，由原告奚*负担850元（已交纳463元，余款于本判决生效后7日内交纳），由被告北京**限责任公司负担850元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定费7850元，由原告奚*负担3925元（已交纳），由被告北京**限责任公司负担3925元（于本判决生效后7日内给付原告奚*）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二0一三年十二月十七日