北京市**限责任公司诉刘*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市×物业**任公司（以下称原告）与被告刘*（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙**任审判，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯*、李*到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系北京市朝阳区安定路×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称507号房屋）业主，自×园建成后一直居住于此。我方与北京×**限公司（以下简称×公司）于2005年8月签署《×华园二期前期物业服务合同》约定在小区业主委员会成立并选定物业公司前先行委托我方进行物业管理。被告于2005年10月18日办理入住手续，并与我方签署《×园前期物业管理服务协议》。×**委员会成立后，于2011年11月与我方签署《×园小区物业服务合同》，约定自2012年1月1日至2012年12月31日期间由我方为小区提供物业服务。2012年12月，我方与业主委员会再次签署了《×园小区物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日。我方基于合法正当程序取得×园小区物业管理权，并未小区提供了优质的物业综合服务。×园80%业主按时交纳了物业费，我方服务得到了绝大多数业主的认可。被告享受了我方提供的物业服务，却不尽缴费义务，拖欠自2007年10月18日至2013年10月17日期间的物业管理费25191元，相应利息5961.17元。我方多次向被告催缴费用，并在其居住屋门上张贴催款函，均无回应。被告恶意行为，不仅造成我方经济损失，也在×园小区内造成了恶劣影响，侵害了正常缴费的其他业主的正当权益。故诉至法院：1、要求被告交纳物业管理费25191元；2、要求被告支付物业管理费利息损失5961.17元。

被告辩称

被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：2008年8月3日，**公司与原告签署《×园二期前期物业服务合同》将×园二期物业委托原告管理。委托期限自通知物业交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定物业管理公司后三十日止。高层住宅为2.5元／月·平方米，业主应于办理入住之日起交纳物业费用。物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务。以首次办理入住交纳物业服务费用之日为交纳日，每满一年交纳一次。业主和物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自逾期之日起按每天0.03%交纳滞纳金。

被告系507号房屋业主，于2005年10月18日办理房屋入住手续，房屋建筑面积139.95平方米。同日，被告与原告签署《×园前期物业管理服务协议》约定由原告为小区提供自房屋出售之日起至物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业收费标准为2.5元／月·平方米，物业费交纳时间自业主接到所购房屋入住通知30日内，在办理入住手续时预交一年的物业管理费，以后每个年度对应日为下年度交费期，每年交费对应日前20天。不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰加收违约金。

2011年11月，北京市**业主大会（以下简称×园业主大会）与原告签署《×园物业服务合同》，约定原告提供物业服务期限自2012年1月1日至2012年12月31日，住宅物业费2.5元／平方米·月。业主违反约定，经书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费，应按应缴物业费总额的万分之五的标准支付违约金。

2012年12月，×园业主大会与原告签署《×园物业服务合同》，约定原告提供物业服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日，住宅物业费2.5元／平方米·月。业主违反约定，经书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费，应按应缴物业费总额的千分之三／日的标准支付违约金。

庭审中，原告表示被告未交纳2007年10月18日至2013年10月17日期间的物业费，经电话催缴及张贴催缴函等方式催缴费用均未果。因被告拖欠物业费用造成原告经营受损，不得不向银行借款。由于双方约定违约金标准偏高，故以银行贷款利率标准向被告主张利息损失。

以上事实，有当事人当庭陈述、《×园一期前期物业服务合同》、《×园前期物业管理服务协议》、《×园物业服务合同》等在案为证。

本院认为

本院认为，结合在案证据可知原告系×园小区物业服务单位，其与园建设单位、×园业主大会及被告均签署了物业服务合同。原告与被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。作为房屋业主及合同签订方的被告实际享受了原告提供之物业服务，原告依约向其主张物业管理费于法有据，应予支持。关于违约金与损失一节，据合同约定被告应于每年度9月至10月间交纳下一年度物业费，被告自2007年10月起拖欠物业费，已经构成迟延。被告无正当理由拒不支付物业费，依约应当承担违约责任。原告主张以中**银行同期贷款利息计算，但未能举证证明损失的实际发生，本院难以采信。考虑到合同约定违约金标准过高，具体金额本院酌情确定。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*于本判决生效之日起七日内向原告北京市×物业管理有限责任公司支付二○○七年十月至二○一三年十月期间的物业费管理费二万五千一百九十一元。

二、被告刘*于本判决生效之日七日内向原告北京市×物业管理有限责任公司支付上述物业费违约金一千八百元。

三、驳回原告北京市×物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百八十九元，由被告刘*负担（原告北京**责任公司已交纳，被告刘*于本判决生效后七日内支付原告北京**责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一三年十二月十六日