北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告北**理有限公司（以下简称原告）与被告卢**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高建瓴、韩**，被告的委托代理人陈*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年5月21日，被告与北京京**有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买XXXX中心（又称XXX）X栋X层XXX室；由房**发公司选聘物业管理企业；物业服务收费价格为人民币7.9元/月*平方米（建筑面积）；物业管理企业按照半年收取物业服务费。原告通过合法的招投标程序，与北京京**有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，为被告购买房产所在的华**中心（又称世界城）项目提供前期物业服务。原告如约提供了物业管理服务，但被告自2010年4月开始，至今拖欠物业服务费。根据《业主临时公约》的约定，被告拖欠的物业服务费，应当按照每日万分之五的标准支付滞纳金。针对被告拖欠的上述费用及滞纳金，我公司多次催缴，始终未果。故诉至法院，要求二被告支付至2014年3月31日的物业服务费34124.16元及滞纳金13626.19元。

被告辩称

被告辩称：原告与北京京**有限公司签订的前期物业合同是有问题的。负责此次物业公司选聘的招投标工作的公司并没有招标资质，评标专家的抽取时间也不符合法律法规的规定，评标专家的签字也像是一个人签订的。投标公司之一，北京荣**限公司不存在，招标专家也查询不到，我们根本不知道有没有真实的招投标会议。第二，原告与开发商北京京**有限公司具有关联关系，两公司主要领导人在两个公司都相互任职，有理由认为其是串通投标。并且，原告一直没有进行年检，我们认为其不具有物业服务的资质。此外原告的滞纳金约定过高，没有法律依据。

本院查明

经审理查明，2007年5月21日，被告作为买受人，与北京京**有限公司（以下简称京**产公司）签订《商品房预售合同》，约定购买位于北京市XX区XXX路XX号（XXXX中心）X栋X层XXX号房屋（以下简称XXX号房屋），建筑面积87.87平方米。其中第二十三条规定了前期物业服务：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：第一太平戴**物业顾问（北京）有限公司，……（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币7.9元/月/平方米）（建筑面积）。（三）……按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和7月1日前缴费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”《商品房预售合同》附件七第四部分为《业主临时公约》，其中在第五章“业主的共同利益”第二十八条另约定，业主按每六个月交纳物业服务费，于每六个月首月的前5个工作日缴纳本期费用。业主在办理入住手续时需预付一年的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五作为违约金。同日，被告母亲唐**代其签署了承诺书，确认已经详细阅读京**产公司制定的《XXXX中心业主临时公约》。在补充协议中，双方还约定，前期物业管理企业由出卖人依法选聘，如遇特殊情况，出卖人有权予以调整。另，XXX号房屋后经实测，建筑面积确定为89.99平方米。

2008年10月14日，京**产公司与新昌物业**司北京分公司（以下简称新**公司）签订《XXXX中心前期物业管理服务合同》，京**产公司委托新**公司作为XXX路XX号（XXXX中心）的物业管理公司，管理部分包括公寓、商业，东至XXX路X号XXXX，南至光华路甲9号世贸天阶，西至东大桥路16号、甲16号居民楼，北至XXX路X号XXXX。

2010年3月31日，京**产公司与新**公司签订《u003cXXXX中心前期物业管理服务合同u003e》终止协议》，终止了就XXXX中心的物业委托服务关系。

2010年3月17日，京**产公司与第一太平戴**物业顾问（北**限公司（以下简称戴**物业公司）签订《世界城（公寓部分）前期物业服务合同》，委托戴**公司为XXXA栋、B栋、C栋公寓（东至XXX路X号XXXX，南至光华路甲9号世贸天阶，西至XXX路XX号、甲XX号居民楼，北至XXX路X号XXXX）提供物业服务，约定服务期限至2013年3月31日，高层住宅物业收费标准为7.9元/平方米/月。

2011年4月2日，京**产公司（作为开发建设单位、甲方）与原告（作为物业服务企业、乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，双方约定，甲方以邀请招标方式选聘乙方为其开发的XXXX中心（又称XXX）项目提供前期物业服务。物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅、办公7.9元/平方米/月，商业及配套：8元/平方米/月。上述合同已经在北京**屋管理局物业管理科备案。

2011年4月6日，京**产公司与戴**业公司签订《前期物业服务合同终止协议》，双方约定终止双方签订的《XXX（公寓部分）前期物业服务合同》以及与该合同及该项目有关的全部书面文件，由戴**业公司将所管理的物业区域及相关手续移交给继任的物业管理公司。上述协议签订后，原告接管了世界城项目的物业管理工作，提供物业服务至今。

原告提交付款通知书，主张其曾通知被告拖欠2010年4月1日至2014年3月31日的物业服务费34124.16元，滞纳金13626.19元，被告不认可收到该付款通知书，认可确实未交纳物业服务费。

另查，世界城物业项目尚未成立业主委员会。

另，被告主张原告与京**产公司签订的《北京市前期物业服务合同》无效。就此，被告在本案诉讼过程中，将京**产公司与原告诉至本院，主张京**司未经原告同意或者知悉的情况下与世界城公司签订了物业服务合同，恶意串通，侵害原告的合法权益；加重业主责任，免除权利，损害公共利益，损害了业主权益，有虚假陈述，要求确认京**司与世界城公司之间签订的《北京市前期物业服务合同》无效。本院审理后认为，被告所购房屋所在的物业项目并未成立业主委员会。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。京**产公司作为世界城物业项目的开发商有权委托物业服务企业进行前期物业管理。第一太平戴**物业顾问（北**限公司接受京**产公司委托，对世界城物业区域进行管理后，双方又签订《前期物业服务合同终止协议》，第一太平戴**物业顾问（北**限公司终止对世界城物业的管理服务，京**产公司通过招标方式选定并委托世界城公司进行物业管理，已在政府部门进行了备案，并不违反法律、行政法规的强制性规定，其签订的《北京市前期物业服务合同》所约定的物业服务费标准亦并不高于第一太平戴**物业顾问（北**限公司管理期间的收费标准。被告主张《北京市前期物业服务合同》无效于法无据，不予支持。本院作出（2013）朝民初字第32947号民事判决，驳回了被告的诉讼请求。被告不服一审判决提起上诉，北京**人民法院作出（2014）三民终字第00760号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告在本案中，又提交了中骏**限公司简介、福建**限公司简介、厦门**限公司简介、原告工商登记信息、京**产公司工商登记信息、招标公司**有限公司工商登记信息，主张京**产公司与原告系同属一家母公司，具有关联关系，有恶意串通的可能；原告的物业服务公司资质没有经过年检；北京鑫**限公司不具有招标资质。原告认可其与北京京**产公司同属一家母公司，但主张并不能据此证明其恶意串通。

上述事实，有三份《北京市前期物业合同》、两份终止协议、《商品房预售合同》、评标报告、（2013）朝民初字第32947号民事判决书、（2014）三民终字第00760号民事判决书、当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。就原告与京**产公司签订的《北京市前期物业服务合同》的效力，已经生效判决认定合法有效。二被告在本案中再次主张原告与京**产公司恶意串通，仅以京**产公司与原告的母公司一致、高层管理人员重合为由主张京**产公司与原告恶意串通，证据不足，本院不予采信。京**产公司与原告签订的《北京市前期物业服务合同》合法有效，各方当事人应该按照约定履行合同义务。

被告认可并未交纳2010年至2014年物业服务费。虽不认可原告发出的书面通知，但是，原告的物业服务处在持续状态，《商品房预售合同》及《业主临时公约》已经明确约定了物业服务费支付的期限，原告亦通过诉讼的形式向二被告主张物业服务费，被告持续多年未交纳物业服务费，以未收到书面通知作为抗辩，本院不予支持。被告应该按照《商品房预售合同》的约定足额交纳物业服务费。关于原告主张的滞纳金，未就实际损失提交证据，被告对滞纳金提起抗辩，本院按照同期银行贷款利率予以酌减。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告卢**于本判决生效之日起七日内支付原告北京世**有限公司二○一○年四月至二○一四年三月的物业服务费三万四千一百二十四元一角六分及滞纳金（按照中**银行同期贷款利率，计算至本判决生效之日）。

二、驳回原告北京世**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费392元，由原告北**理有限公司负担50元（已交纳）；由被告卢**负担342元（原告北**理有限公司已交纳，被告卢**于本判决生效之日起七日内支付给原告北**理有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年四月二十九日