北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告北京**理中心（以下简称原告）与被告高*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李**，被告委托代理人高**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告于1999年2月12日签订了《房屋委托管理合同》，约定被告委托原告管理其位于北京市朝阳区慧忠北里308号楼x室房屋（建筑面积114.85平方米）。但自2000年2月12日起至今，被告一直不交纳物业费。现诉至法院要求：被告向原告支付拖欠的2000年2月12日至2013年1月1日的物业费共计28703.48元及滞纳金（自2000年2月12日起至实际付清之日止，按日百分之一计算）。

被告答辩并反诉称：原告主张物业费的期间横跨了发改委调价的过程，并且原告的诉讼请求已超过了诉讼时效。原告没有证据证明其向我方主张过，没有催要过程，其怠于行使权利，故原告超过诉讼时效部分的诉讼请求不认可。合同中滞纳金的约定是手写后添的，并且显著过高，且没有经过双方协商。原告在履行合同中，存在不履行服务义务的问题，存在违约情形。原告在履行合同中实施了许多损害业主权利的行为，原告将地下室和公共用房出租经营，将小区道路自行划定停车位并向业主收费。就这些费用，原告收费后没有公布过去向，构成违约。开始原告向我方收取停车费，我们表示已交过物业费，原告表示交了停车费可以考虑不收物业费，我们交了停车费后，车在小区被划了，但原告对此不承担责任，说交的只是占地费。我们要求看录像，原告也不让。1999年我方一次性交纳了一年的物来费（包括卫生费、电梯费、管理费等），但很快原告又找了另一拨人向我方收取电梯费、卫生费等费用，就此我方找到原告，原告说可以退，但一直没有办，我方到消协反映，过了十个月原告才退给我方。根据196号文件，原告应建立业主委员会制，但原告从没有履行此职务，连临时会都没有开过。对要求召开业委会的业主，原告对其购电进行限制，直到后来直接到供电局买电才解决。之后原告就不再向我方主张物业费了，但我方一直按时交纳两辆车的停车费。原告将自行车停放点出租，导致小区内自行车乱停乱放，后来原告在小区步行道上搭建了临时的停车棚，妨碍了我们的活动。原来小区是一个开放的小区，后来原告建了门，划线收费。人行道两边都停满了车，中间是车道，行人没有地方走。我原在小区租了51号车位，后原告电话通知这个车位不再租了，但过后不久原告在车位处搭了一个房子租给别人，听说是做仓库。原告在地下室两层隔开出租，设有大高门和专门看门人员，听说隔有三百多户房间，不让我们下去看。我方屋里的窗户都是铁窗，时间长*锈了关不严，我们让原告修理，但原告一直不来，因此原告也不再向我方主张物业费。原告从不和我们平等相处，不履行合同义务，也没有通知我方交纳物业费，现在还向我方主张滞纳金，这是非常不合适的。在我递交了反诉状后，原告带着除草机修整草地，楼道里*了两盏灯，原告现在可以做，说明之前做的很不够。楼道里墙面很脏，原告应和我们沟通，原告的人员变动很快，我们不知道该向谁反映情况，我们一直在交停车费，原告从没向我方主张过物业费，因此我认为我很冤。签订物业合同时，我们只同意签一年，现在合同上是五年，是原告自行在一的基础上改的，我们房本上建筑面积是114.85平方米，但楼上邻居房本面积是107平方米，为此按这个缴费我就需要多交很多，我找了很多地方反映，都没有结果，为此我们就没有交物业费。我们曾经有过口头协商，交了停车费就不用再交物业费。对于滞纳金约定的是1999-2000年的，之后就没有约定过滞纳金。原告的物业资质是2006年取得的，如果之前就没有资质，那么物业合同是否有效是有异议的。诉讼时效已经过期了，而且2000年以后原告也没有找我要过物业费，仅通过邮件详情单也看不出来原告寄出来了，也证明不了我收了。居委会的证明没有给我，只能证明当时的情况，证明不了以前的情况，而且2000年的时候居委会没成立。原告提供的树的照片证明绿地的情况我不认可。原告将电线杆移到通道上，又以电线杆挡路为由在通道上盖了房，是违建，在大家去看现场的时候原告曾经承诺拆除，但是至今没有拆，而是贴了一张纸条写着“临时用房”。原告提供的停车费使用说明证明不了原告所说的没有谋利获利的观点。此外，1999年被告购买了x号房屋，并交付了所有的款项，原告提供了现金收讫。入住后，原告又上门收费，被告向有关部门投诉。2008年8月，小区内6盏电灯不亮，被告多次反映，2012年后才予以解决。就本案，2012年12月，原告才起诉过被告。2013年，原告又起诉被告，要求被告支付物业费2.8万余元及滞纳金。1、原告从未主动出示过营业执照、收费证书、资格许可证等手续证明其系合法的收费主体。原告不具有合法的诉讼主体资格，不是独立的法人，主体不适格，我对原告的签订合同的主体资格有异议，另外合同是无效的，合同经过更改，是手写的没有签字。2、原告的九份证据中八份与本案无关，均不认可，原告依据无效证据提起本案诉讼无法律及事实依据，应予驳回。3、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。4、被告在慧*北里小区居住了16年，已缴纳了应缴的全部费用，而原告主张的物业服务费是笼统概念，容易造成重复收费、乱收费。5、原告将公共区域划线收费，从2000年起收取停车费400、500万元。6、原告擅自将小区业主公共用房、地下室、人防工程经营收费。原告的上述不当得利行为，侵犯了全体业主的权益，应将上述不当收益返还给全体业主。7、原告在起诉书中称多年催要物业费拒交不实，原告从未向被告催缴过。综上，不同意原告的全部诉讼请求。另我方提出反诉（如果原告的主体不适格，我就不提出反诉；如果原告主体适格，我方的反诉请求坚持2013年5月20日反诉状上的反诉请求），反诉请求如下：一、判令原告因违反《房屋委托管理合同》的管理义务，免收被告的物业管理费。二、判令原告继续履行对小区内已有绿地进行养护的义务，并免收被告的绿地养护费。三、判令原告拆除在慧*北里小区内私自搭建的简易房，恢复相应区域的人行道路原状。四、判令原告将其以慧*北里小区人行道路作为收费停车场自2000年收费之日起至今所得收益中被告享有的收益，抵减被告的物业费。五、判令原告将慧*北里小区作为公共用房擅自对外出租，自1999年出租之日起至今所得收益中被告享有的收益，抵减被告的物业费。六、判令原告将擅自出租的慧*北里小区半地下室，自1999年出租之日起至今所得全部收益中被告享有的收益，抵减被告的物业费。

原告对被告的反诉请求答辩称：反诉与本诉不是同一法律关系，应另案诉讼。并且反诉人不应是被告个人。

本院查明

经审理查明：1999年2月12日，原、被告签订了《房屋委托管理合同》，约定：被告将自有房产慧*北里三区308楼x室（建筑面积114.15平方米）在商定的期限内委托原告管理；本合同签订之日起生效，有效期伍年，交费方式可采取年缴或趸缴，如合同期满前一个月内，双方未接到对方的通知，本合同自动延期有效。收费标准在没有新规定时，仍按现标准收费；如上级有新规定，原告通知被告年缴方式将按新规定相应调整，趸缴方式不补差价；1999年2月12日至2000年2月11日委托费用共计3391.38元；超期交款，每天付1%滞纳金。后被告交纳了1999－2000年度的物业费，后一直未交纳物业费。

以上事实，有双方当事人庭审陈述、相关书证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：1999年2月12日原、被告签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思的表示，合法有效。现原告为被告提供了物业服务，被告理应支付相应的物业费。就被告提出的问题，有些不属于原告管理瑕疵的问题，且即使有些问题存在亦尚未达到可以减免物业费的程度，但原告亦应注意尽量为业主协调解决问题。综上，对原告要求物业费的诉讼请求，本院予以支持。就滞纳金的问题，该项约定在合同中系手写部分，并没有被告签字确认，被告对此亦不认可，故此条款不能作为计算依据，本院对此不予支持。就被告的反诉请求，就原告私自搭建的房屋，原告同意拆除，本院对此不持异议；就被告的反诉请求第一、二项，如上所述，均缺乏依据，本院不予支持；就被告的反诉请求第四、五、六项，应由业主委员会与物业公司协商签订合同确认收益分配比例，并由业主委员会取得该收益后再行处理，故对被告的四、五、六项反诉请求，本院现不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）高*于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京**理中心2000年2月12日至2013年1月1日的物业费共计二万八千七百零三元四角八分。

二、驳回原告（反诉被告）北京**理中心的其他诉讼请求。

三、原告（反诉被告）北京**理中心于本判决生效之日起十五日内拆除在北京市朝阳区慧忠北里小区内私自搭建的简易房屋。

四、驳回被告（反诉原告）高*的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百五十九元，反诉案件受理费二百五十九元，均由被告（反诉原告）高*负担（已交纳二百五十九元，其余二百五十九元于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京**理中心）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年七月一日