北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告北京悦豪物**景家园分公司（以下简称原告）与被告缪**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李**、尹**及被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年3月25日，北京新**有限公司与北京悦**限公司签订了新华联丽景家园管理委托合同，将其开发建设的新华联丽景家园委托北京悦**限公司进行物业管理。被告于2009年12月6日入住新华联丽景号X号楼X单元XXXX室，该室建筑面积155.25平方米，被告与我公司签订了《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》。自被告入住后，我公司按照国家有关规定和政策向被告提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但被告未按照物业服务协议的约定履行期缴纳物业费的义务，至今拖欠我公司2011年1月1日至2013年6月30日的物业服务费，共计19563元，故诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费19563元，滞纳金2486.7元。

被告辩称

被告辩称:不同意原告的诉讼请求。原告的物业服务存在很大问题，我不交纳物业费，是因为小区公共部分的烟囱漏水导致我墙体发霉，三年无法正常使用。就此我已经起诉开发商了，原告作为物业管理公司负有管理的义务，原告未尽到管理义务，不同意支付物业费。

经审理查明，2009年8月31日，被告与北京新**有限公司（以下简称新华**公司）签订商品房现房买卖合同，购买位于XXX区XXXX里XX号院XXXXX家园X号楼XX层X单元XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）。原告为证明与被告的物业服务关系，提交了2007年3月25日北京**理公司与新华**公司签订的《新华联丽景家园物业管理委托合同》（以下简称物业委托合同）及原告与被告签订的《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》，约定物业费计算标准为每月每建筑平方米4.2元，以预收方式收取，自开发企业入驻通知日期起预收当年物业服务费，以后交费周期为每6个月一期，在每期第一个月15日前交纳本期物业费。原告另提交被告曾经交纳物业费的的收据及催费通知单，被告对上述证据真实性、关联性均不持异议。

被告提交了2013年5月27日原告向业主发出的《业主沟通会内容的告知》及丽景家园业委会向广大业主发出的紧急通知，证明原告的物业服务存在诸多问题，且自入住后即发现房屋渗水问题即与原告沟通，原告一直未予积极解决。原告对上述证据真实性予以认可，但主张烟囱漏水问题系开发商的房屋质量问题，原告在发现问题后积极进行沟通，开发商也组织修复，由于被告对于损失赔偿方面与开发商不能达成一致，未能对其房屋进行修复。原告另陈述房屋保修期系5年，被告主张原告没有及时发现、反映问题，管理也不到位。

原告表示，在知晓被告反映的问题后，其积极与开发商进行了沟通。原告提交了2012年7月9日被告进行投诉的业户投诉记录表，2012年7月10日原告方执行总经理一栏记载：“已于开发商确定好施工时间……”；原告另提交2012年6月18日原告向新华**公司发出的关于2、3号楼墙体渗水遗留问题的知会，上列明渗水问题仍未解决的业主清单及问题，其要求新华**公司于2012年7月31日整改完毕。2012年8月6日，原告向业主发出的关于园区烟囱改造停供热水的通知，证明在其积极沟通后，其向业主说明2012年8月9日至9月15日期间新华**公司进行施工修复，即原告在被告反映问题后其积极与开发商进行了沟通。被告认可修缮时间，并表示，通过原告的证据，可以证明开发商在2012年7月9日之前已经知晓房屋的问题。

本院查明

另查，就烟囱漏水造成的房屋损失，被告已经以新华**公司为被告向**提起诉讼。

另，经本院释明，被告明确表示对于原告的物业服务质量不申请鉴定。

上述事实，有商品房现房买卖合同、物业委托合同、物业服务协议书、业主沟通会内容的告知、紧急通知、业户投诉记录表、关于2、3号楼墙体渗水遗漏问题的知会、停供热水通知及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为，双方当事人对于原告与被告的物业服务关系均不持异议，对于商品房现房买卖合同、物业委托合同及物业服务协议书均予以认可，本院不持异议。对于拖欠物业费的数额，当事人亦没有争议。当事人争议的焦点，是原告的物业服务是否符合合同约定，被告拖欠物业费是否具有合法、合理的理由。就烟囱漏水给被告房屋造成的损失，双方均认可开发商进行了维修，被告亦就此起诉新华**公司，本案中，就物业服务是否符合约定的焦点，是原告作为物业管理一方，是否尽到了相应的物业管理服务的义务。被告主张入住后即向原告进行沟通，但就此未提交证据。从原告给开发商发送的知会及停供热水通知来看，原告却就此与开发商进行了沟通，沟通后较合理的时间内即开始了修复工作，原告并无明显怠于履行义务的情况。另，被告提出原告物业服务质量的诸多问题，在本院释明后，未就物业服务质量提起鉴定，其关于物业服务质量不达标的抗辩没有证据支持，本院不予采信。因此，对于原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。关于原告要求支付滞纳金的请求，本院认为，虽现有证据不能证明原告的物业服务违反合同约定或法律规定，但是被告房屋渗水情况属实，在此期间双方一直属于纠纷状态，被告在此情况下中止交纳物业费有一定合理理由，故对于原告要求支付滞纳金的请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告缪东炜于本判决生效后七日内支付原告北京悦豪物**景家园分公司二○一一年一月一日之二

○一三年六月三十日的物业费一万九千五百六十三元；

二、驳回原告北京悦豪物**景家园分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费351元，由原告北京悦豪**景家园分公司负担42元（已交纳），由被告缪**负担309元（原告北京悦豪**景家园分公司已交纳，被告缪**于本判决生效后七日内支付给原告北京悦豪**景家园分公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一三年十二月五日