北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告北京燕**有限公司与被告袁**（以下简称原、被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告之委托代理人郝**到庭参加了诉讼，被告于2013年8月8日第一次庭审时到庭参加了诉讼，2013年11月22日第二次庭审时经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告自2005年4月10日入住由我公司进行物业管理的xx房屋，建筑面积为138.85平方米，每月每平米的物业费是1.98元，并与我公司签定了《将府家园前期物业管理服务协议》，双方约定，被告应于物业费到期日前15日内交纳下一年度的物业费，但被告自2008年开始拖欠物业费，经多次催缴，被告至今未交纳。

故我公司诉至法院，要求被告向我公司支付2008年4月10日至2013年11月9日的物业管理费18788.36元、滞纳金5000元。

被告辩称

被告辩称：我确实从2009年至今没有交纳过物业费，但我认为原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，故不认可原告诉请的物业费和滞纳金的金额。

此外，我认为小区的物业服务不达标，收费不合理，管理混乱。不同意原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告系具有物业服务资质的有限责任公司。

被告系xx房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，涉案房屋建筑面积为138.85平方米。

2003年8月28日，北京将台房**限公司全权委托原告承担将府家园小区的物业管理服务工作，由原告负责并承担将府家园项目内全体业主物业管理费及相关费用的收取工作。2005年4月10日，原、被告签订《将府家园前期物业管理服务协议》，约定被告所购房屋为将府家园10楼1单元201室（后变更为xx房屋），实测建筑面积为138.85平方米；物业管理费按照住宅建筑面积收取，标准为1.98元/建筑平米/月；自2006年4月10日起，被告按年向原告支付物业管理费，每年度物业费共计3299.08元，被告应于物业管理费到期日前15日内交纳下一年度的物业管理服务费；原告收取的物业管理费的组成为清洁卫生费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理费、公用部位公用设施设备日常维护费、电梯费、高压水泵费、化粪池清掏费、小修费、照明能源费、智能费、法定税费及企业利润，每户每月还需支付生活垃圾处理费3元、每年支付生活垃圾清运费30元；原告有权自逾期之日起按照日1‰的标准收取滞纳金。

至今被告未支付2008年4月10日至2013年11月9日的物业管理费。庭审中，原告提交了2008年度至2013年度的物业费催缴通知，证明其一直向被告催缴物业费，现其起诉被告要求给付2008年4月10日至2013年11月9日的物业管理费并没有超过诉讼时效。被告表示其接到过一两次物业费催缴通知。

审理中，被告提交了于将府家园小区内拍摄的照片12张，用以证明原告提供的物业服务不达标，物业管理混乱，收费不合理。原告认为被告所述与事实不符，提交了原告拍摄的照片一组，并对此进行了解释：1、小区北侧顶棚的窟窿是业主高空坠物所砸，原告没有钱更换顶棚，只能修补，现在已经修好了；2、小区北侧的楼大门的门闩坏了，原告都是随坏随修，现在已经修好了；3、被告表示垃圾楼脏，这是因为被告刚好是在垃圾楼运送垃圾时拍摄的照片，但垃圾楼平时都有2道门封闭；4、被告表示小区东侧围墙掉漆，该围墙不属于本小区的公共部位，是市政建设的隔离墙；5、被告所述的小区消防通道外边的土，是市政施工时堆放的，现在已经清理完毕。

以上事实，有《物业管理委托服务合同》、《将府家园前期物业管理服务协议》、物业费催缴通知、照片及当事人庭审陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依据已查明的事实，原告接受建设单位委托为将府家园小区提供物业管理服务，并与被告签有《将府家园前期物业管理服务协议》，《将府家园前期物业管理服务协议》为原、被告真实意思表示，合法有效，双方应予履行。

现原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定给付物业管理费。现被告对其自2008年4月10日至今未支付物业管理费的事实没有异议，但抗辩称原告所提供的物业服务不达标，且原告的诉讼请求已过诉讼时效。首先，物业公司的服务对象为整个小区，服务内容繁杂、涉及方面众多，对其服务水平进行评价不能仅依赖个别事件和个体需求，应采取客观、平和的心态做出综合判断。结合被告列举的问题，本院以为，原告的物业服务非整体水平不合格，而是存在改进和提升空间，尤其还应该注意与小区业主促进沟通交流、加强及时的回馈和解释工作；但被告采取拒绝支付物业管理费的方式表达负面意见亦非恰当，并且此做法可能导致服务质量低下的恶性循环；其次，原告已提供物业费催缴通知证明其催要物业管理费的情况，被告未提供证据证明原告明显怠于行使权利，故其称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。故原告主张的物业管理费本院予以支持，具体数额以本院核定的为准，但原告主张的滞纳金本院不予支持。

被告经我院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告袁**于本判决书生效后七日内向原告北京燕**有限公司支付自二○○八年四月十日至二○一三年十一月九日的物业管理费一万八千七百八十八元三角六分；

二、驳回原告北京燕**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费394.71元，由原告燕**有限公司负担125元（已交纳），由被告袁**负担269.71元（于本判决书生效后七日内给付原告燕**有限公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二0一三年十一月二十八日