北京裕鑫**责任公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京裕鑫**责任公司（以下简称裕**公司）与被告（反诉原告）刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裕**公司之委托代理人杨**、范**，被告（反诉原告）刘**及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告裕**公司诉称：

被告系北京市顺义区后沙峪镇×室业主，原告负责对被告所住小区进行物业管理。现原告已提供了相应的物业管理服务，被告却拒绝支付×室2008年1月至2015年12月31日的物业管理费。被告×室房屋建筑面积为152.56平方米，96个月共拖欠物业费14456元。经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告2008年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费14456元；2.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘**辩称：

被告在2003年3月与北京龙**有限公司（以下简称龙**司）签署了物业管理服务合同。在被告不知晓的情况下，原告于2005年进驻了本小区。被告于2006年后就不在此地居住，只有每年交物业费时回来看看。在2008年本小区更换电表时，应要求业主确认无误，签字后才可更换，而原告没有通知被告，换电表一事被告全然不知情。当被告回来交物业费时发现电表已更换，而旧电表中剩余的3800元钱不知去处。被告向原告询查旧电表去向，原告称没保留。之后，被告曾经多次找原告协商，要求原告把问题解决后，被告会交物业费。直到2014年的5月前被告还主动去和原告沟通，都没答复和结果。被告却在2014年5月收到传票，于本法院开庭，起诉被告拖欠物业费。但因起诉方公司名称与被告签署的合同名称不符被法官驳回，要求原告提供相关材料，原告不能提供相关材料。之后，原告杨经理主动与被告联系解决此事，其承认因物业工作失误给业主造成经济损失，表示在收物业费的基础上减去3800元钱，最终双方达成一致。然而，在被告就要准备交钱时，7月27日被告家的门被人用铁丝和胶水堵上了。被告爱人当时报了警，据民警说，当天该物业管辖的小区还有好几家门也被堵死。被告去找原告要当时的录像，其称没有，被告向原告要解释，其称和他们无关。被告是2014年刚搬回来住的，在此没有和任何人有矛盾。被告楼下的门禁经常关不上，其物业名下管理的小区有十几家被堵，如果不是物业管理上的问题，被告认为就是原告监守自盗。难道这就是原告提供的事实服务吗，原告的服务就是使业主屡次遭受经济上的损失而不承认错误和解决问题吗，那被告要质疑原告的管理水平。即使因原告在管理工作中出现多次问题，给被告造成了经济损失，被告在2014年底还是主动找其协商交物业费一事，在赔偿因物业工作失误给被告造成的经济损失的前提下，被告可以交纳物业费，但至今没有结果。对于原告的诉讼请求，被告同意给付截止到2015年6月30日期间的物业服务费5541.5元。因2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务还未发生，所以现在不同意给付。被告在购买涉诉房屋以后，与前期物业公司龙**司签订了物业服务合同，约定的物业费标准是0.63元每月每平方米。被告对于14.35元每月每户予以认可，对于每月每户2元楼道照明费等不认可。被告与原告没有签订物业服务合同。原告是在业主不知情的情况下进入涉诉小区提供物业服务，是物业公司之间私自转让，没有经过业主大会。原告主张的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告不同意。原告事实服务没有达到服务标准，造成被告经济损失。被告对原告主张的物业费标准0.88元每月每平方米不认可，被告同意按照每月每平方米0.63元缴纳物业服务费。

反诉原告刘**反诉称：

2008年前本小区为高压自管小区，小区业主向物业买电，物业收费。2008年由产权单位即开发商与物业来办理变更全小区的用电报装性质（市供电局：用电报装性质是可以做出变更的，但变更全小区的用电报装性质则必须由产权单位即开发商或物业来办理，不接受业主个人申报）。也就是在这次变更中反诉被告未通知我并且未对表底签字确认，反诉被告在对我原表保管当中遗失。电采暖新表清零，造成我直接财产损失3800元。反诉被告在此次工作中未能做到本小区物业管理公约中第七章第一款中的第13条（13条内容：在所有有关该居住小区的对外联系事务中作为该小区全体业主的代表）和公约第八章第一款第16条（16条内容：防止任何人对该居住小区或公共服务设施进行有害的变更或损害）和第18条的约定（18条内容：向业主报告所有因该居住小区的管理、维护、保养而与政府有关部门，相关单位及公民的往来事宜）。因已在反诉被告买电，故电表清零的情况下，电表内余额的直接受益方为反诉被告。2014年7月27日我家门锁遭人为破坏报案后，110民警联系的开锁公司，帮助更换门锁，直接经济损失600元。在此次事件中楼门门禁长时间损坏、监控损坏（事后无法提供，反诉被告答复已坏，民警均有记录）。反诉被告在服务当中未能做到物业公司对所管小区按公约中应进行24小时巡逻、值班，维护小区的公共生活秩序，以及共用部位、公共设施、设备的日常管理维护。反诉被告未对我家所在单元的楼道门锁进行及时维护，并且不能证明对所管理的小区进行了24小时的值班巡逻，事发后又不能提供监控录像。故我提起反诉，请求判令：反诉被告赔偿反诉原告经济损失4400元。

反诉被告裕**公司就反诉辩称：

2008年8月我方配合电力局组织对小区业主电表进行更换，对此提前一个月已经在每个单元门贴过通知，而且我方也对业主进行了电话通知。电力局在更换时，时间短数量大，更换时反诉原告是否在场，我方记不清了。如果电表里有余额且业主在场，我方就直接予以返还现金。当时有很多业主不在，我方没有返还现金，就由电力局直接将余额返还到新表里。至于反诉原告换表时表里是否有余额，由于时间太久我方记不清了。如果有余额，我方没有返还其现金，而是由电力局将余额返到新表里。对于反诉原告要求我方赔偿其电费损失，我方不同意。对于更换门锁的损失我方也不同意赔偿。不存在反诉原告所说的监控损坏、门禁损坏的情况。

本院查明

经审理查明：

刘**顺义区×号楼×单元×号房屋业主，该房屋建筑面积为152.62平方米。

北京市**有限公司（以下简称裕**公司）系顺义区×区的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。

诉讼中，裕**公司提交其于2002年8月30日与裕**公司签订的《前期物业管理服务合同》，证明裕**公司自2002年起为涉诉小区提供事实服务并约定了收费标准。该合同约定裕**公司选聘裕**公司为刘**所居住的小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：0.88元／月／平方米，按户收取14.35元／月；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年年初的二月底前履行交纳义务。刘**不认可该合同的真实性、合法性、关联性和证明目的，但未提交反驳其真实性的证据。刘**认可自2008年1月1日以来系裕**公司为涉诉小区提供物业服务，认可14.35元／月／户的收费标准，不认可0.88元／月／平方米的收费标准，称其同意按照0.63元／月／平方米交纳物业服务费。诉讼中，裕**公司主张为了双方和睦相处，其同意按照0.63元／月／平方米、14.35元／月／户的收费标准向刘**主张其诉请期间的物业服务费。据此，裕**公司将其第一项诉讼请求变更为：刘**支付裕**公司2008年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费10604.4元。

为支持其辩解及反诉，刘**提交如下证据：1.刘**于2003年3月15日与北京裕**有限公司物业分公司×园管理处签订的《前期物业管理服务协议》、×园入住时应交费用表、收据2张、收费项目标准明细表2页，证明刘**与该单位约定的物业费收费标准为0.63元每月每平方米，且其按此标准交纳了2005年的物业费。2.《×园物业管理公约》，证明刘**与裕**公司并未签订物业服务合同，公约中约定的物业企业是龙**司。刘**认可其未与龙**司签订书面的物业服务合同。3.有刘**、魏**等7人签名的“×园×楼×门7月21日—8月19日卫生状况描述”，证明裕**公司管理混乱，由此导致其损失。裕**公司认可证据1、2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的；不认可证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的，称该证据为证人证言，证人没有到庭，不能作为有效证据。

刘**持答辩意见不同意裕**公司的诉讼请求，认可裕**公司主张之欠费期间。刘**称其主张之经济损失包含电费损失3800元及更换门锁费用600元。诉讼中，裕**公司表示其对刘**主张之电费损失并不承担责任，但为了双方和睦相处，其同意赔偿电费损失3800元。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《前期物业管理服务合同》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

刘**虽不认可《前期物业管理服务合同》的真实性，但并未提交反驳证据，故本院对其真实性予以确认。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位裕**公司与裕**公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘**作为涉诉小区业主，应受该合同的约束，其与裕**公司之间建立事实的物业服务合同关系。现裕**公司履行了物业服务义务，刘**亦享受了物业服务，故刘**应当及时交纳物业服务费。刘**认可裕**公司主张之欠费期间，本院对此不持异议。刘**并未提交有效证据证明其与裕**公司之间关于物业服务费收费标准及交费时间达成了有别于《前期物业管理服务合同》约定的协议，故其不认可裕**公司主张之物业服务费收费标准及不同意给付2015年7月1日至2015年12月31日期间物业服务费的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。裕**公司自愿同意按照0.63元／月／平方米、14.35元／月／户的收费标准向刘**主张其诉请期间的物业服务费，本院不持异议。刘**辩称裕**公司物业服务不达标，但其就此未提交充分证据予以证明，本院不予采信。

关于刘**提出的裕**公司诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使刘**欠费，裕**公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，刘**自2008年1月1日起享受了裕**公司提供的物业服务，而现并无证据显示裕**公司怠于行使追索物业服务费的权利，故本院对刘**的该辩解意见，不予采信。

刘**主张之电费损失，裕**公司在表明其无责的情况下仍自愿赔偿，本院对此不持异议。关于更换门锁费用，裕**公司不同意赔偿，刘**并未提交有效证据证明系裕**公司服务瑕疵所致，故本院对刘**该部分反诉请求，不予支持。

应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，裕**公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**于本判决生效之日起七日内给付原告北京裕鑫**责任公司二○○八年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业服务费一万零六百零四元四角；

二、反诉被告北京裕鑫**责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告刘**经济损失三千八百元；

三、驳回反诉原告刘**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费八十一元，由原告北京**限责任公司负担四十八元（已交纳），由被告刘**负担三十三元，于*判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二十五元，由反诉被告北京裕鑫**责任公司负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十一日