北京鲁能物**物业服务中心与安**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京鲁能物**物业服务中心（以下简称鲁能**务中心）与被告安**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员应卓著独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁能**务中心之委托代理人董**、陈**，被告安**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲁能**务中心诉称：原告于2010年5月26日与被告安**及其子刘*之间订立了物业服务合同，合同一直延续至今仍在履行之中。双方在合同中设立了各自的权利和义务。依照合同第七条规定：“乙方（原告）按1.8元／建筑平方米·月向甲方（被告）收取，本物业建筑面积：138.27平方米。”自双方建立物业服务合同关系以来，原告尽职尽责为被告提供了物业服务。被告长期以各种理由拒交纳服务费，原告考虑到与被告长期相处的关系，多次向被告催要物业费，但被告总是以种种托词拖欠至今未向原告交纳。被告拖欠2013和2014年度物业费4728.83元、垃圾费60元及公摊能源费60元，为维护原告之合法权益，故诉至法院，请求判决：1.被告支付拖欠原告的2013年6月1日至2014年12月31日的物业费4728.83元以及2013和2014年度的公共楼道灯电费及生活垃圾清运费120元，以上共计4848.83元；2.被告支付逾期付款的违约金，按日累计所欠费用之万分之五的标准从2014年6月1日起计算到被告实际付清之日止；3.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告安**辩称：顺义区×小区×号楼×单元×室业主是被告和刘*。建筑面积是138.27平米。刘*是被告儿子，涉诉房屋关于物业服务的权利义务均由被告方承担。从2013年6月1日到2014年12月31日的物业费被告没有交纳。因为2013年7月被告到物业办理手续，要出租一个地下车库，但物业不给办理，说8月份要涨钱。原告到8月20日涨，被告办理手续是在7月，由此导致被告无法租赁车库。被告的车位是挨着消防车位，消防车位每天都有车停，原告没有答复被告，后来被告了解消防车位被卖了，服务合同中有规定，消防车位的管理，消防车位不允许占用和堵塞。所有的消防通道都被垃圾桶占着。

本院查明

经审理查明：

安**和刘**顺义区×小区×号楼×单元×室的业主，该房屋建筑面积138.27平方米。刘*和安**于2010年5月29日与鲁能**务中心签订了《前期物业服务合同（住宅）》，约定鲁能**务中心为安**所居住的小区提供物业管理服务。该合同就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。该合同第七条约定：“乙方（原告）按1.8元／建筑平方米·月向甲方（被告）收取，本物业建筑面积：138.27平米，物业管理服务费总额为：2986.63元／年”。该合同第九条约定：“物业服务费用按年交纳，甲方或物业使用人应提前一个月预交纳次年度物业服务费。”经核实，2013年6月1日至2014年12月31日期间的物业费4728.83元，此外按照该合同第十一条约定，安**2013年度和2014年度应当向鲁能**务中心交纳公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费计120元，以上共计4848.83元，安**未向鲁能**务中心交纳。

庭审中，安**表示刘*是其儿子，涉诉的物业服务合同的权利义务由其本人一并承担，同时原告撤回了对刘*的起诉。

庭审中，被告主张原告提供的服务不到位，并提供照片为证，原告认可照片的真实性。并解释：关于消防车位车位不是物业公司卖的，167确实是消防车位，物业公司不承担这个责任。去年3月左右，是地下车库通往地面的，我们是临时存放的垃圾桶，当时确实有小区垃圾桶存放。但目前这个地方已经改造完毕了。路灯是开发商之前加工的，我们买的配件特别困难，采购配件需要周期，我们发现及时去更换。

上述事实，有《前期物业服务合同》、照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鲁能**务中心与安**、刘*签订的《前期物业服务合同（住宅）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务。安**基于家庭关系及房屋共有关系愿意一人承担物业服务合同相应的权利义务，本院不持异议。被告的答辩意见及所提交的证据在一定程度上证明了鲁能**务中心管理服务与双方约定的服务标准存在差距，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，结合双方当事人的陈述和所提交的证据，本院适当调整。被告未交纳物业费是因对物业服务质量存在争议，并非恶意拖延交费，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告安**于本判决生效之日起七日内给付原告北京鲁能物**物业服务中心二○一三年六月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业费以及二○一三年度和二○一四年度的公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费共计四千四百五十元；

二、驳回原告北京鲁能物**物业服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北京鲁能物**物业服务中心负担五元（已交纳），由被告安**负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十日