北京鲁能物**物业服务中心与尧**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京鲁能物**物业服务中心（以下简称鲁能**务中心）与被告尧**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员应卓著独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁能**务中心之委托代理人董**、陈**，被告尧**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲁能**务中心诉称：原告于2009年12月31日与被告订立了物业服务合同，合同一直延续至今仍在履行之中。双方在合同中设立了各自的权利和义务。依照合同第七条规定：“乙方（原告）按1.8元／建筑平方米·月向甲方（被告）收取，本物业建筑面积：127.4平方米。”自双方建立物业服务合同关系以来，原告尽职尽责为被告提供了物业服务。被告长期以各种理由拒交纳服务费，原告考虑到与被告长期相处的关系，多次向被告催要物业费，但被告总是以种种托词拖欠至今未向原告交纳。被告拖欠2012年度物业费2751.19元、垃圾费30元及公摊能源费30元，为维护原告之合法权益，故诉至法院，请求判决：1.被告支付拖欠原告的2012年度的物业费2751.19元以及2012年度的公共楼道灯电费及生活垃圾清运费60元，以上共计2811.19元；2.被告支付逾期付款的违约金，按日累计所欠费用之万分之五的标准从2013年1月1日起计算到被告实际付清之日止；3.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告尧**辩称：不同意全额交纳物业费。被告系北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×单元×室业主，该房屋建筑面积127.4平方米，2012年1月1日至2012年12年31日期间的物业费、垃圾清运费和公共楼道灯电费确实没有交。理由如下：1.屋里经常有老鼠，多次找原告反映，没有得到解决；2.厨房下水管长年堵塞，一直没有解决；3.2012年夏季，被告家北边推拉门遭身份不明人员撬锁，向物业反映，没有得到解决，安全没有保障；4.被告家西墙外有自行车存放处，长期有废品存放，影响环境，多次反映无果。

本院查明

经审理查明：

尧**系顺义区马坡镇×小区×号楼×单元×室的业主，该房屋建筑面积127.37平方米。尧**于2010年1月2日与鲁能**务中心签订了《前期物业服务合同（住宅）》，约定鲁能**务中心为尧**所居住的小区提供物业管理服务。该合同就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。该合同第七条约定：“乙方（原告）按1.8元／建筑平方米·月向甲方（被告）收取，本物业建筑面积：127.4平米，物业管理服务费总额为：2751.84元／年”。该合同第九条约定：“物业服务费用按年交纳，甲方或物业使用人应提前一个月预交纳次年度物业服务费。”经核实，2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费2751.19元，此外按照该合同第十一条约定，尧**2012年度应当向鲁能物**服务中心交纳公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费计60元，以上共计2811.19元，尧**未向鲁能**务中心交纳。尧**交纳了2013年度和2014年度的物业费。

庭审中，针对被告所反映的问题，原告答复如下：被告确实找原告要过老鼠粘；不清楚被告家被撬锁的事，小区监控是2009年安的；厨房下水管堵塞问题确实存在，2014年才彻底解决。

上述事实，有《前期物业服务合同》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告双方签订的《前期物业管理服务合同（住宅）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务。被告的答辩意见部分得到原告的认可，这在一定程度上证明了原告所提供的物业服务与双方约定的服务标准存在差距，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，结合双方当事人的陈述和所提交的证据，本院适当调整。被告未交纳物业费是因对物业服务质量存在争议，并非恶意拖延交费，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定判决如下：

裁判结果

一、被告尧**于本判决生效之日起七日内给付原告北京鲁能物**物业服务中心二○一二年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费以及二○一二年度的公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费共计二千六百元；

二、驳回原告北京鲁能物**物业服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北京鲁能物**物业服务中心负担五元（已交纳），由被告尧**负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十日