北京京**限责任公司与北京**厂物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京京**限责任公司（以下简称原告）与被告北京第三开关厂（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李*、杨**，被告的委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告在原告所管理的武圣东里、华威西里、潘家园东里小区拥有10套产权房，被告作为产权单位对上述房屋进行了房改售房，收取购房住户房改费。原告向该10套房屋提供物业服务，依据相关文件的规定，被告作为房产的产权单位及售房单位，应向原告交纳物业服务费。自2000年起，被告一直不交纳物业服务费，并拖欠小区公共部位、共用设施设备改造项目的分摊费用。现原告起诉，要求被告给付2000年1月1日至2012年12月31日期间的物业费134519.80元；要求被告给付工程项目分摊费用28883.95元。

被告辩称

被告辩称：1、原告所述10套产权房，其中6套房屋的产权人于1999年7月变更，变更前产权人为被告；2套房屋的产权人于1999年7月变更，变更前产权人待确定；2套房屋于2001年3月出售，产权人变更前为北京机电**限责任公司。根据规定，物业费应由产权人承担，且双方就原告所述房屋中的6套房屋未签订《房屋委托代管协议》，原告未履行物业服务告知义务，故原告向被告主张物业费于法无据。双方所签订的《房屋委托代管协以》期满时间分别为2007年10月、2008年9月，原告的起诉已超过诉讼时效。2、原告诉求信报箱安装费用所涉及的文件，其中涉及的单位为住宅楼开发建设单位及房屋产权单位，且被告也未委托原告安装信箱，故原告没有主张的权利。二次供水改造工程、电梯改造及其他项目改造，其程序均不符合相关规定，且有2套房屋产权变更前不是被告，原告向被告主张工程项目分摊费于法无据。原告主张的项目改造均在2007年9月之前实施，原告的起诉已超过诉讼时效。3、原告起诉是依据地方规范性文件，其中与法律规定、物业管理条例相抵触的部分，应按照法律规定、物业管理条例的规定执行。

本院查明

经审理查明：1997年11月10日，原告与被告签订《房屋委托代管协议》。约定：被告向原告托管的自有房产为华威西里14号楼X门XXX号、华威西里14号楼X门XXX号、华威四区X号楼XXX号（现为潘家园东里XX号楼XXX号）等；托管期间原告负责房屋、设备、公共设施及相关环境的管理与维修，保证房屋建筑的完整和设备的正常使用，保障住用安全；被告向原告交纳委托管理费用；1999年及以后的综合费用于当年的1月31日前支付；协议有效期限1997年1月至2007年10月。

1998年10月7日，原告与被告签订《房屋委托代管协议》。约定：被告向原告托管的自有房产为华威五区6号楼XXXX号（现为华威西里6号楼XXXX号）；托管期间原告负责房屋、设备、公共设施及相关环境的管理与维修，保证房屋建筑的完整和设备的正常使用，保障住用安全；被告向原告交纳委托管理费用；2000年及以后的综合费用于当年的1月31日前支付；协议有效期限1998年10月至2008年9月。

合同签订后，原告对上述房屋进行了物业管理；合同期满后，原告继续对上述房屋进行物业管理。自2000年1月1日起，被告未向原告交纳物业费。

审理中，原告主张除上述4套房屋外，其为被告名下其他6套房屋提供物业管理服务，房屋分别为：武圣东里XX号楼X门XXX号、武圣东里XX号楼X门XXX号、武圣东里XX号楼X门XXX号、武圣东里XX号楼X门XXX号、武圣东里XX号楼XXX号、武圣东里XX号楼XXXX号；上述10套房屋的产权人均曾系被告，后被告按房改政策将房屋出售给单位职工个人；其根据《北京市普通居住小区物业管理业务管理收费暂行办法》的收费标准收取物业费。

被告主张武圣东里XX号楼XXX号的购买人唐X本、武圣东里XX号楼XXXX号房屋的购买人刘X妮并非其单位职工，其他8套房屋均系被告向本单位职工分配使用；潘家园东里XX号楼XXX号、华威西里X号楼XXXX号的原产权人系北京机电**限责任公司。

原告向本院提供了如下证据：1、北京机械工业建设工程承**公司作出的证明，内容为：“机械局房管所：我公司尚欠北京第三开关厂住宅270.44平方米面积，经公司研究决定，将下列住宅调剂分配给第三开关厂：……③华威X区X#楼908号（二居室75㎡）……”。2、由北京机械工业建设工程承**公司盖章的集资合建住宅分配单，其中载明：我公司与北京第三开关厂在华威小区合建住宅，按双方协议规定，其中一居室住房已具备进住条件，请按下列房号办理进住手续，房号为华威五区X号楼XXXX号。3、被告向市机械局房管所出具的证明，内容分别为：“现有我厂下列人员前往贵所办理进住所分楼房的手续。请予办理。……高旭阶：华威X区X#楼XXXX#……”；“现有我厂职工赵**同志前来办理经我厂分配的华威X区X#楼11-8#一居室一套住房手续请办理”。

经本院向房管部门核实查明：1、除潘家园东里XX号楼XXX号、华威西里X号楼XXXX号之外，上述其他8套房屋均由被告按房改售房政策出售。潘家园东里XX号楼XXX号、华威西里X号楼XXXX号的售房单位系北京机电**限责任公司，该2套房屋的购买人均系被告的职工。

2、被告于1999年7月将武圣东里XX号楼XXX号房屋按房改政策出售给唐**后，唐**于2003年11月19日将该房屋另行出售他人。

3、华威西里14号楼1门103号、601号的建筑面积分别为47.48平方米、42.53平方米，潘家园东里19号楼908号的建筑面积为68.77平方米，华威西里6号楼XXXX号的建筑面积为56.40平方米，武圣东里35号楼4门501号、502号的建筑面积分别为63.21平方米、60.88平方米，武圣东里39号楼3门201号、202号的建筑面积分别为65.21平方米、58.09平方米，武圣东里XX号楼XXX号、XXXX号的建筑面积分别为42.60平方米、80.56平方米。

另查一：2002年5月29日，北京**员会、北京**员会、北京市国土资源和房屋管理局、北京**理局联合发布京规发（2002）332号文件《关于实施﹤解决北京市住宅楼邮政信报箱历史欠账问题的方案﹥的通知》，内容为：邮政信报箱资金原则上由住宅楼的产权单位负责，其中单位自建合建的住宅楼房（包括已经房改出售的），由产权单位（含房改售房原售房单位）负责……。原告为武圣东里XX号楼X门XXX号、XXX号、号楼X门XXX号、XXX号、华威西里XX号楼X门XXX号、XXX号、华威西里X号楼XXXX号安装邮政信报箱，支出费用435元。

另查二：2005年1月6日，北**务局发布京水务供（2005）2号文件《关于在城市公共供水管网中试用无负压加压供水设备的通知》，内容为：在城市公共供水管网范围内具备条件的新建、改建及扩建住宅楼、办公楼、宾馆饭店等公共建筑，二次供水设施应采用无负压加压供水设备……。

2007年6月，经原告申请，有关部门批准原告在武圣东里XX号楼工程项目中采用无负压加压设备作为生活用水加压设备。后原告委托案外公司对武圣东里XX号楼二次供水系统改造工程进行了施工。审理中，原告主张武圣东里XX号楼总建筑面积7803.48平方米，被告对其中XXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋原享有产权，分摊面积244.25平方米，该楼二次供水系统改造工程的工程款总计115300元，被告应分摊工程款3608.91元。原告为证实其支付了工程款，向本院提供了付款发票。

2006年4月，原告作出对潘家园东里19号楼二次供水设备改造情况的通告，内容为：贵单位在潘家园东里XX号楼住户的高层用水，是由安装在XX号楼的二次供水泵组系统提供的，该泵组系统的管理是由17号楼的管理单位，北京市政府办公厅基建房管处负责运行维护的，现该单位根据市政府的有关文件要求，提出对该系统进行改造，并发来改造函等……泵组系统改造费用为197385.64元，19号楼应承担50%，计98692.82元……。审理中，原告主张潘家园东里XX号楼总建筑面积12141.73平方米，被告作为XXX号房屋的原权利人，分摊面积68.77平方米，该楼二次供水系统改造工程的工程款按98692.82元计算，被告应分摊工程款554.97元。原告为证实其支付了工程款，向本院提供了付款发票。

另查三：2008年4月，原告委托案外公司对潘家园东里XX号楼的电梯进行改造施工。审理中，原告主张其支付XX号楼、XX号楼、XX号楼电梯改造施工费，工程款总计672200元，其中XX号楼分摊施工费225502.07元计算，被告应分摊1261.81元。原告为证实其支付了工程款，向本院提供了付款发票。

另查四：2008年3月，经原告委托，房屋安全鉴定部门对武圣东里XX号楼公共区域内的钢窗、窗纱、窗下栏板的损坏现状作出鉴定报告，鉴定意见为建议对该楼损坏部位进行维修处理。2008年4月，原告委托案外公司对武圣东里XX号楼全部暖廊钢窗进行塑钢窗的更换。审理中，原告主张武圣东里XX号楼总建筑面积7803.48平方米，该楼钢窗更换工程款按126976.33元计算，被告应分摊工程款3974.36元。原告为证实其支付了工程款，向本院提供金额为25万元的发票。原告称该25万元为其为武圣东里51号楼、53号楼、XX号楼钢窗更换工程前期负担的费用，其他工程款已由房屋的其他原产权单位负担完毕。

另查五：2012年9月、2013年1月，经原告委托，房屋安全鉴定部门二次对武圣东里XX号楼2部电梯安全进行鉴定，鉴定结论均为电梯已不具备修理、改造价值，建议更换电梯。审理中，原告主张其委托案外公司对武圣东里XX号楼电梯进行更换，工程款总计608556.40元，被告应分摊工程款19047.90元。原告为证实其付款情况，向本院提供了金额为3000元的鉴定费发票、金额为15000元的咨询费发票、金额总计为1572834.60元的电梯安装费、电梯设备款发票。原告称1572834.60元为武圣东里51号楼、53号楼、XX号楼的电梯改造费用发票，工程款总计180万元，其已支付部分款项。

另查六：2001年3月，北京市国土资源和房屋管理局作出京国土房管物字（2001）208号《关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》，内容为：根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字（1997）第196号）规定，“按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目”，其计费面积以原售房单位原有产权证记载的建筑面积为准。

2006年2月，北京**员会作出京建物（2006）30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题的通知》，内容为：现就《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号，以下简称《办法》）中按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题通知如下，请遵照执行。《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。

上述事实，有相关书证、当事人陈述等在案为证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《房屋委托代管协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效协议，双方均应按约定履行义务。原告已按约定履行了提供物业服务的合同义务，被告应向原告缴纳物业费。协议期满后，原告继续为涉案房屋提供物业服务，故原告有权收取物业费。根据有关规定，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人仍按原物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，故物业费的缴纳责任主体不因房屋的所有权由售房单位转移给购房人而发生改变，被告仍负有缴纳物业费的义务，同时被告亦应负担工程项目分摊费用。但鉴于武圣东里XX号楼XXX号房屋已于2003年11月19日发生上市交易，产权发生变动，故原告要求被告支付该房屋2003年11月19日之后产生的物业费及工程项目分摊费，本院不予支持。原告连续为涉案房屋提供物业服务，且未明显怠于行使其权利，故对被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京第三开关厂于本判决生效后七日内给付原告北京京**限责任公司物业费十二万五千七百八十七元。

二、被告北京第三开关厂于本判决生效后七日内给付原告北京京**限责任公司项目分摊费用二万四千二百零九元。

三、驳回原告北京京**限责任公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3568元，由原告北京**限责任公司负担268元（已交纳），被告北京第三开关厂负担3300元（原告北京**限责任公司已交纳，被告北京第三开关厂于本判决生效后7日内给付原告北京**限责任公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。

裁判日期

二〇一四年四月十八日