北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告北京市**限责任公司（以下称原告）与被告赵*（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙**任审判，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨*，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系我公司下属朝阳分公司提供物业服务的天怡家园小区业主。2006年9月29日，我公司下属分公司与被告签订《物业管理服务协议》，约定被告就其所有的北京市×区×号院×家园×号楼×单元702号房屋（以下简称702号房屋）每年应当缴纳垃圾清运费30元，电梯检测费20元，物业费按每平方米1.7元/月计算，共计2455.98元。协议就双方权利义务予以约定，并约定若被告未如期交费，则从逾期之日其按应交费用的3%标准按日计算滞纳金。被告于收房时交纳首期物业费用后，一直以各种理由拒绝交费。现要求被告交纳2007-2008、2008-2009、2009-2010、2010-2011、2011-2012、2012-2013六个年度物业费、垃圾清运费及电梯检测费共计14735.88元。鉴于协议约定滞纳金过高，我方主动降低标准，以每年400元为标准，要求被告支付逾期缴纳物业费滞纳金2400元。

被告辩称

被告辩称：我是702号房屋所有权人，认可原告所述房屋面积。入住时我交纳了首期物业费，之后没有交纳，主要发表如下意见：1、物业收费以每月每平米1.7元为标准不符合北京市物业服务收费管理办法。702号房屋属经济适用房，应按政府指导价每月每平米0.55元标准确定物业费。2、原告未依约履行物业服务义务，应少交或免交物业费，体现在：1）原告违反了集资建房协议约定，擅自将小区中水改为自来水，而自来水价格远高于中水，原告应恢复中水并承担业主多负担的费用。2）小区公共部分及共用设施所有权归业主所有，原告长期使用物业管理用房，应当交纳使用费用。3）小区车辆乱停乱放，严重影响出入通行。4）原告未经业主同意在小区楼栋下擅自设立菜市场。5）原告未及时公示物业收支账目。6）楼道卫生清洁不及时，经常无人清理，没有专业保洁人员。7）楼宇电梯及楼道照明经常坏，不能很好解决处理。原告未经调解提起诉讼，不符合双方约定。原告提供物业服务不到位，也没有催缴物业费或进行协商沟通。3、原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，我同意按每月每平米0.55元标准交纳2012-2013年度物业费。4、原告主张滞纳金过高，远远超过同期银行贷款利率，不同意支付。

本院查明

经审理查明：原告系北京市**园小区物业服务单位；被告系702号房屋业主，房屋建筑面积117.94平方米。2006年9月29日，原、被告签订《物业管理服务协议》，协议约定收费标准为垃圾清运费30元/户/年，电梯检测费20元/户/年。另约定物业管理费1.7元/月/平方米，共计2405.98元/户/年。物业管理费按年收取，于应交费日前一个月内缴纳下一年度物业管理费，如业主不按协议约定的费用标准和交费时间交纳有关费用的，应从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。被告未交纳2007-2008、2008-2009、2009-2010、2010-2011、2011-2012、2012-2013六个年度的物业费、垃圾清运费及电梯检测费。

庭审中，原告就物业费用构成予以回复，表示其收费严格按照北京市物业服务收费管理办法等文件确定，并就分项收费标准张贴于物业公司服务大厅。其中，物业服务基准价为0.55元/月/㎡、电梯运行维护费为0.66元/月/㎡、变频水泵运行维护费为0.1元/月/㎡、安防设备运行费0.05元/月/㎡、消防设备运行费0.1元/月/㎡、其他分摊费（小区共用设施能源费）0.24元/月/㎡，上述费用共计1.7元/月/㎡。

关于被告提出物业服务质量问题，原告分别予以说明：1、中水设备由开发商统一配置，原告仅负责日常运行维护并代收费用。小区中水设备未能与市政管网连接，只能自循环处理，运行费用及维护成本很高。中水设备出现故障后，原告积极与开发商协商统一免费为业主改造中水系统接入自来水。尽到了维护和保养义务。2、公共部分及共用设施的维护和管理严格按照合同约定进行，原告提供物业服务必然需要办公场所，物业管理用房并未违规擅自收益。3、交通秩序是所有小区都难以避免的问题，维护秩序应由全体业主共同遵守。原告对交通要道及消防通道进行了隔离，地上停车位都由明确标识，目前小区停车比较有序。4、菜市场所在区域是业主自行购置的商铺，经过消防安防验收后经营。原告只是收取电费，不负责管理。5、原告每年在办公服务前台及办公室墙上张贴收支公示，如果被告前往交纳物业费，肯定会看到。6、原告严格按照合同约定进行卫生清理及垃圾清运，并有24小时人员值守及定期巡视，不存在卫生无人打扫的情况。7、不存在楼道照明故障的问题，没有接到保修电话。另，关于诉讼时效，原告表示自2007年起每年都通过电话或张贴通知单方式通知被告交纳物业费，并未超过诉讼时效。经询，赵*表示曾收到过一次原告送达的收费通知单，具体时间记不清了。

以上事实，有当事人当庭陈述、《物业管理服务协议》、集资建房协议、业主临时公约等在案为证。

本院认为

本院认为，原、被告签订之《物业管理协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原、被告建立物业服务合同并形成事实服务关系，原告有权要求被告支付物业费。值得注意的是，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务难免会出现一些暂时性问题。原告就交通秩序、菜市场区域、卫生清洁及账目公示所作解释符合常理、常情；原告就物业管理用房的使用不违法相关规定，亦未改变用途擅自营利；中水系统故障致无法使用后，原告与开发商协商沟通，尽到了合理管理及维护的义务。原告按照《物业管理服务协议》提供了基本的物业服务，其物业服务存在的瑕疵并未达到减少或免交物业费的程度，被告实际享受了原告提供的物业服务后，理应履行交纳物业费的义务。关于诉讼时效，因双方签订的《物业管理服务协议》尚在履行期限之内，原告一直持续地提供了物业服务，且被告自认收到过催缴物业费的通知，原告不存在明显怠于主张权利的行为，不宜确定原告的部分请求超过诉讼时效。鉴于此，原告要求被告支付欠付物业费有事实及法律依据，本院予以支持。就滞纳金一节，被告未付物业费用事出有因，本院对此不予支持。

此外，须知物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。望双方以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵*于本判决生效后七日内向原告北京市**限责任公司支付二○○七年至二○一三年度物业费、垃圾清运费及电梯运行费共计一万四千七百三十五元八角八分。

二、驳回原告北京市**限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百一十四元，由被告赵*负担（原告北京市**限责任公司已预交，被告赵*于本判决生效后七日内支付原告北京市**限责任公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年三月十四日