北京**人民法院民事判决书

审理经过

原告北京金新**责任公司（以下简称原告）与被告齐**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵*、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2001年3月29日，被告与北京铭**有限公司（以下简称铭维成公司）签订了《物业管理委托合同》，双方约定铭维成公司为被告提供物业服务、被告向铭维成公司缴纳物业费。2012年5月31日，铭维成公司将资产和债权债务全部转给我公司，我公司自2012年6月1日起负责被告所在小区的物业管理。被告自2003年1月1日至今的物业费及各项费用均未缴纳，其行为严重损害了我公司的合法权益，故诉请法院判决被告支付：1、2003年1月1日至2013年12月31日的物业服务费13479.18元、滞纳金13479.18元；2、2002年至2003年度的采暖费2323.5元、2003年至2004年度的采暖费2323.5元、2004年至2005年度的采暖费2323.5元，违约金6970.5元；3、水费3683.1元。

被告辩称

被告辩称：我是位于北京市朝阳区定福庄北街金福家园×号楼×1号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积为77.45平方米。本案为物业服务合同纠纷，原告要求我支付供暖费属于供用热力合同纠纷，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。我于2001年3月29日与铭维成公司签订《物业管理委托合同》，我与被告没有签订任何合同，也没有物业服务合同关系，也不存在供用热力合同关系。原告为我居住的小区提供物业服务没有经过小区业主委员会的同意，原告为小区提供物业服务合同没有合同和法律依据，原告提供物业服务没有经过我的同意，故原告无权要求我支付物业费和供暖费。原告没有取得物业服务企业资质证书，不具备提供物业服务的法律资格，原告与铭维成公司就物业服务的权利义务关系进行转让的行为应属无效。北京**限公司为我提供供暖服务，原告没有向我提供供暖服务，无权向我主张供暖费。我于2009年10月18日向北京**限公司交纳了2005年至2006年度的供暖费，原告要求我支付2002年至2005年度供暖费的诉讼请求已经超过诉讼时效，其要求我支付2003年至2011年物业费的诉讼请求也超过了诉讼时效。我使用的水不是被告供应，原告没有提供证据证明其有权利向我收取水费。原告要求支付滞纳金及违约金没有依据，且数额过高。小区存在绿化面积不达标、私搭乱建、违法出租、卫生差，有治安隐患、供暖不达标、房屋没有保温层、灰尘多、地面不平、地下室出租人员杂乱、防盗门没有门禁、有被盗现象、没有开发商承诺的会所等问题，故请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告系涉案房屋的业主，房屋建筑面积为77.45平方米。2001年3月29日，被告（合同甲方）与铭维成公司（合同乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方同意将涉案房屋委托给乙方进行物业管理，双方承诺遵守经北京市**管理办公室核准的《金福家园小区房屋使用、管理、维修公约》中规定的权利义务；委托管理期内，甲方应就其物业的管理向乙方全额支付管理服务费，收费标准由乙方按政府规定的价格标准收取，收取标准及内容详见《金福家园小区物业管理收费标准》；甲方应按月缴纳水、电、天然气等费用，由乙方负责代收代缴；双方签订《物业委托管理合同》的同时，甲方应向乙方缴纳物业管理费，物业管理费按年收取，即从合同签订之日起12个月为一个收费年度。同日，被告与铭维成公司签订了《物业管理费缴纳承诺书》，对物业管理服务费的收费标准进行明确约定。

北京铭维**第一分公司（以下简称铭维成第一分公司）隶属于铭维成公司。2012年5月31日，铭维成第一分公司与原告签订了《债权债务清理说明》，主要内容为：经与原告协商并达成一致，铭维成第一分公司将公司资产、债权、债务全部转给原告，资产、债权、债务以截止至2012年5月31日财务报表为准。自2012年6月1日起由铭维成第一分公司支付的费用均作为与原告的往来款项，由原告偿还。2012年5月，原告作出《告知金福家园小区全体业主》的通知，告知2012年6月1日起原告接管“金福家园”小区项目物业服务，依据《北京市物业管理办法》相关规定，对“金福家园”小区设备设施及法律文件进行交接。原告系有限责任公司，公司经营范围包括物业管理。

原告现诉至本院要求被告支付自2003年1月1日至2013年12月31日期间的物业费13479.18元及滞纳金13479.18元、2002年至2005年度的采暖费6970.5元及违约金6970.5元、2003年至2013年期间的水费3683.1元，并提交了收费清单、催缴单、说明、家庭能源耗费表等证据以证明其主张。原告提交的催缴单中有被告的签字，被告表示不是其本人签字，经释*被告表示不申请笔迹鉴定。被告主张与原告之间不存在物业服务合同关系，原告的起诉超过诉讼时效，且小区物业管理存在诸多问题，并就此提交了小区现状的录像以证明其主张，原告对被告的证据和诉讼主张均不予认可。

上述事实，有《物业委托管理合同》、《物业管理费缴纳承诺书》、《债权债务清理说明》、通知、收费清单、催缴单、说明、家庭能源耗费表、录像光盘等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，本案中，被告与铭维成公司签订了《物业管理委托合同》，铭维成公司接受委托为被告居住的小区提供物业管理服务和代收代缴相应费用，被告享受了相应的物业管理和其他服务，理应支付相应费用。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，铭维成公司与原告签订的《债权债务清理说明》中将公司的资产、债权、债务全部转让给原告，原告在涉案房屋所在小区发布了相应的通知，故原告要求被告支付2003年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费13479.18元及2002年至2005年度采暖费6970.5元于法有据，本院予以支持。《物业管理委托合同》中未就违约金进行明确约定，故对原告要求被告支付滞纳金和违约金的请求事项，本院不予支持。原告提交的家庭能源耗费表中没有被告签字，不能有效证明2003年至2013年被告拖欠水费数额，本院对此予以酌情确定。被告未缴纳物业服务费和水费的期间属持续状态，原告亦就被告拖欠物业服务费和供暖费进行过催缴并有被告的签字，故本院对被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。被告提交的录像系某个时间段拍摄且不在原告所主张的物业服务期间内，并不能完全地反映常态的管理状况和之前物业管理情况，故本院对被告关于物业服务存在问题的抗辩意见亦不予采信。同时，原告现作为涉案房屋所在小区的物业管理机构，应加强与业主的沟通，以促使自身服务质量的进一步提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：

裁判结果

一、被告齐**于本判决生效之日起七日内给付原告北京金新**责任公司自二○○三年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费一万三千四百七十九元一角八分、自二○○二年至二○○五年三个年度的供暖费六千九百七十元五角、自二○○三年至二○一三年期间拖欠水费三千元，共计二万三千四百四十九元六角八分；

二、驳回原告北京金新**责任公司的其他诉讼请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费457元，由原告北京**限责任公司负担264元（已交纳）、由被告齐**负担193元（于本判决生效后七日内给付原告北京**限责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年三月一日