第一物业服务（北**限公司与陆*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告第一**有限公司（以下简称第一物业公司）与被告陆*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告**公司之委托代理人李*、闫丽群，被告陆*之委托代理人杜*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告系北京市顺义区高丽营镇×栋业主，该房屋地上部分建筑面积为315.87平方米。自2009年2月25日至今原告为该小区提供物业服务，现被告欠付自2009年2月25日至2015年6月30日的物业费用共计120238.3元。按照合同约定，被告逾期未缴纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向原告支付滞纳金74390.06元，原告酌情主张48576.42元。上述款项，经原告多次催要未果，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2009年2月25日至2015年6月30日的物业服务费共计120238.3元；2.被告向原告支付欠缴物业服务费的滞纳金48576.42元；3.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陆*辩称：物业服务费是因为原告没有提供相应的物业服务，被告才存在逾期交纳。被告不同意原告第二项诉讼请求，因为原告没有提供物业服务给被告也造成了财产损失。

本院查明

经审理查明：

陆玫系顺义区×号房屋的所有权人。

北京东**有限公司（以下简称东**产公司）系顺义区×项目的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。

2009年2月25日，东**产公司（甲方）与北京当**责任公司（乙方，以下简称当代物业公司）签订《北京市前期物业服务合同》，约定甲方以邀请招标方式选聘乙方对×项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元／平方米／月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。

当代物业公司于2009年3月30日经核准更名为第一物业公司。2009年3月31日，东**产公司与第一物业公司就×项目签订《北京市前期物业服务合同补充协议》，约定将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第一物业公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。

诉讼中，陆*申请其保姆出庭作证，证明第一物业公司未提供《北京市前期物业服务合同》中约定的义务。第一物业公司不认可证人证言，但认可涉诉小区消防报警设备自2013年起就存有故障、对讲系统自2013年起就处于损坏状态，涉诉小区监控设施全部损坏已有一年。

陆*认可第一物业公司主张之物业服务费收费标准、欠费期间、收费面积。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》、备案表、名称变更通知等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东**产公司与当代物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及与**业公司签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陆*作为涉诉小区业主，应受该合同及补充协议的约束，其与**业公司之间建立事实的物业服务合同关系。现第一物业公司履行了物业服务义务，陆*亦享受了物业服务，故陆*应当及时交纳物业服务费。陆*认可第一物业公司主张之物业服务费收费标准、欠费期间、收费面积，本院对此不持异议。根据第一物业公司的自认，其在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，故根据其服务质量本院依法酌减陆*应当交纳的物业服务费数额。

因第**公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，陆**恶意拖欠物业服务费用，故对第**公司要求陆*支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陆*于本判决生效之日起七日内给付原告第一**有限公司二○○九年二月二十五日至二○一五年六月三十日的物业服务费十一万四千二百二十六元；

二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千八百三十八元，由原告第一**有限公司负担五百四十六元（已交纳），由被告陆*负担一千二百九十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月三十一日